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Comment calcule-t-on la VAN en immobilier ?

7 décembre, 2022   |   Par Félix Blanc

Qu’est-ce que la VAN en immobilier ?

Pour évaluer la performance financière d’un projet, on utilise généralement, en finance, la métrique du TRI, qui a déjà été abordée précédemment, ainsi que celle de la VAN en immobilier, dont il sera question dans le présent article.

Afin de contextualiser, je recommande à tous d’avoir lu mon article sur l’effet du temps sur la valeur de l’argent (mrex.co/fr/quel-est-leffet-du-temps-sur-la-valeur-de-largent), qui est en lien direct avec le sujet.

Quoi de mieux que de commencer par un exemple pour mettre la table ?

Imaginons le scénario suivant :

Dans une soirée de réseautage organisée par immodifficile.ca, on vous offre la possibilité de participer à un tirage. Supposons qu’en achetant un ticket de 100$, vous courrez la chance de gagner 500$, recevable la soirée même. Vous gagnez le concours.

Le TRI, une division

Comme vous le savez, votre placement vous aura donc généré un TRI de 400%. Pour parvenir à ce résultat, vous divisez la valeur créée (500$ de gagné, auquel on soustrait le 100$ en coût pour le billet, pour un total de 400$ de profit) par le montant qui vous aura permis de générer un profit (donc le coût du billet à 100$).

La VAN, une addition

Pour la VAN, on ne parle pas d’une division, mais plutôt d’une addition des flux monétaires. Si on fait la comptabilité de votre soirée, vous avez engagé un flux monétaire de -100$, puis un autre de +500$. Au final, votre placement vous aura procuré 400$ de VAN (-100$ + 500$).

Démystifier LA VAN immobilier MREX VAN en immobilier

Quelle différence entre TRI et VAN en immobilier ?

Le TRI vous renseigne donc sur la vitesse à laquelle fructifie votre capital, en terme de pourcentage, tandis que la VAN vous renseigne sur le montant net que vous rapportera un projet, donc en termes de dollars.

Bref, la VAN vient bien compléter le TRI, surtout dans certaines situations spécifiques. Par exemple, lorsque peu d’argent est injecté dans un projet, on se retrouve avec un TRI astronomique, et qui ne veut pas dire grand chose. Imaginez que vous mettiez seulement 2000$ en frais de notaire pour un immeuble. Puisque le reste proviendrait de financements secondaires : si vous générez un TRI autour de 100% après une année de travail acharné, ce serait, dans ce contexte, un très mauvais TRI, puisque votre profit sera d’environ 2000$ pour l’année, pour un travail qui devrait vous rapporter beaucoup plus.

Le temps en immobilier ?

Toutefois, dans notre exemple, le calcul est très simple parce qu’il n’y a que deux flux monétaires qui ont pratiquement lieu de manière simultanée. Cependant, la réalité, c’est que lorsqu’on analyse un projet d’investissement immobilier, les fluxs monétaires sont multiples et surviennent à des moments dispersés à travers le temps.

Si par exemple, vous achetiez un immeuble et le revendiez un an plus tard, après avoir rénové un appartement, alors vos flux monétaires pourraient probablement ressembler à quelque chose comme ça :

MoisSorties d’argentEntrées d’argent
15000008000
240008000
390008000
440008000
540008000
6340008000
740008000
840008000
940008000
1040008000
1140008000
124000550000
Total579000638000
Tableau 1

Vous mettez une mise de fond, récoltez des loyers, payez des taxes, assurances, une hypothèque, des rénovations, et éventuellement vous revendez votre immeuble, ce qui vous permet de rembourser votre hypothèque et d’empocher un gain.

Or, lorsqu’on comprend l’impact du temps sur la valeur de l’argent, on réalise qu’on ne peut pas se contenter de calculer la VAN à partir des deux données figurant dans les totaux de ce tableau. Comme on sait que le temps affecte la valeur de l’argent.

Il faut trouver une manière de faire paraître l’impact du temps sur les montants qui figurent dans le tableau. Car 4000$ à un temps x, pourraient très bien en valoir 10 000$ à un temps y, indépendamment du temps qui sépare les deux flux monétaires, et indépendamment de la vitesse à laquelle le temps affecte votre argent (à ce sujet, lire mon article https://mrex.co/fr/quel-est-leffet-du-temps-sur-la-valeur-de-largent).

Si vous êtes un investisseur immobilier, vous avez accès à des opportunités. Vous devez toujours garder en tête que repousser un flux monétaire à plus tard, ça revient à renoncer à investir ce flux monétaire, à un certain rendement. Autrement dit, plus vous avez accès à des projets à hauts rendements, plus le temps a d’impact sur la valeur de votre argent. 

Par exemple, si vous êtes en capacité de faire fructifier votre capital à une moyenne de 20% par année, voici comment le même 4000$ en sera affecté (pour comprendre le calcul, voir mon article sur l’impact du temps sur la valeur de l’argent) :

Année012345
Montant400040004000400040004000
Valeur du montant (actualisé à 20%)40003333,332777,782314,811929,011607,51
Tableau 2

C’est-à-dire que si vous recevez aujourd’hui 1607,51$, c’est exactement pareil que si vous receviez 4000$ à l’année 5. Bref, théoriquement, si on vous offrait le choix entre recevoir 2000$ aujourd’hui, ou recevoir 4000$ à l’année 5, vous devriez choisir la première option. Car vous avez le pouvoir de faire fructifier votre 2000$ à raison de 20% par année, ce qui vous donnera, à l’année 5, une valeur de 4 975$ au lieu du 4000$ promis.

Et justement, pour schématiser, je vous invite à voir votre capacité à générer un rendement comme un super-pouvoir. 

Car si nous bénéficions tous du même nombre d’heures dans la semaine, nous avons tous accès à des rendements qui diffèrent, soit parce que les opportunités auxquelles nous avons accès sont différentes, soit parce que nous n’avons pas tous financièrement le même degré de compétence. 

Les investisseurs bêta, qui sont en début de parcours, n’ont pas accès à beaucoup d’opportunités. Ils consultent centris et se contentent peut-être de rechercher un bon MRN. Ils ne sont pas en mesure d’aller chercher un effet de levier optimal, soit parce qu’ils n’ont aucune garantie à donner à des prêteurs privés, aucune crédibilité du point de vue des vendeurs qui puisse permettre de procéder à des débentures (mrex.co/fr/balance-de-prix-de-vente-en-immobilier), ou encore moins à un rachat par action, etc.

Le super-pouvoir de ces investisseurs n’est pas très grand. Ils ne pourront pas faire fructifier leur capital beaucoup plus rapidement que le commun des mortels.

Inversement, les investisseurs alpha, au contraire, ont la réputation, les garanties, et le réseau qui leur permettent d’avoir accès aux opportunités les plus intéressantes, avec les structures de levier les plus agressives. Ils sont dotés d’un super-pouvoir qui leur permet de générer des rendements assez surnaturels. 

Le taux d’actualisation en immobilier ?

On utilise donc le taux d’actualisation pour deux raisons principales :

Premièrement, le taux d’actualisation est ce qui permet de faire transparaître l’impact du temps sur la valeur de l’argent. Plus exactement, il permet de faire transparaître votre impact personnel du temps sur la valeur de l’argent, car si nous bénéficions tous du même nombre d’heures dans la semaine. Nous avons tous accès à des rendements qui diffèrent, soit parce que les opportunités auxquelles nous avons accès sont différentes, soit parce que nous n’avons pas tous financièrement le même degré de compétence. 

Deuxièmement, le taux d’actualisation permet de mettre tous les flux monétaires sur un même dénominateur. Il faut que tous les dollars expriment une même valeur, sinon on compare des pommes avec des oranges. Pour ce faire, on traduit le pouvoir d’achat de tous les flux monétaires, au temps zéro. À partir du moment où tous les $ des différents flux monétaires sont ramenés au même pouvoir d’achat, alors on peut se permettre de les additionner. 

La VAN en immobilier ?

La VAN, c’est donc une addition des différents flux monétaires d’un projet, certes, mais toujours en fonction de la sensibilité au temps de l’investisseur qui la calcule. Et cette sensibilité au temps, c’est le taux d’actualisation, qui n’est autre que le TRI moyen auquel un investisseur a généralement accès.

Repensons maintenant le tableau 1, en comparant la perception d’un même projet, par un investisseur beta, qui génère en moyenne un TRI de 20%, et un investisseur alpha, qui génère généralement un TRI de 60% :

VAN en immobilier

En bleu, on obtient les VAN, qui représentent la somme de toutes les VA, en vert, qui, elles, découlent des flux monétaires en rouge.

On constate que pour un investisseur bêta, qui fait généralement fructifier son argent à 20% de TRI, il s’agit d’un projet intéressant, puisqu’il permet de rapporter 34 837$ de plus que le rendement auquel il parviendrait s’il générait un TRI de 34 837$. Autrement dit, l’investisseur bêta pourrait se permettre de donner 34 837$ à un prospecteur qui lui procurerait le deal, car même sans cette somme il atteindrait son rendement moyen. On comprend donc que le montant de la VAN correspond à la distance entre le rendement moyen d’un investisseur, et le rendement du projet, en dollars.

Dans le cas de l’investisseur alpha, qui génère généralement un rendement de 60%, on réalise que ce projet lui ferait perdre de l’argent par rapport aux opportunités auxquelles il a généralement accès. En fait, par rapport à son rendement habituel, il perdrait 133 954$.

Et pour ceux qui débutent en immobilier ?

Évidemment, lorsqu’on débute en investissement immobilier, on a souvent de la difficulté à déterminer un rendement auquel on pourrait raisonnablement s’attendre.

Quel taux d’actualisation utiliser lorsqu’on n’a pas encore réalisé de projet ?

Je recommande généralement aux gens de réfléchir à trois choses pour se positionner :

Premièrement, quel est le TGA paritaire du secteur ? Le TGA paritaire, c’est le rendement moyen, sans effet de levier, pour un type d’immeuble, dans un secteur donné, à un moment donné.

Si, par exemple, vous cherchez des 12 logements à Sherbrooke dans le centre-ville relativement en bon état, vous arriverez peut-être à un TGA paritaire aux alentours de 4,2%. Ça signifie qu’en achetant ce genre d’immeuble sans hypothèque, vous allez chercher un TRI de plus ou moins 4,2%

Deuxièmement, l’effet de levier va venir affecter ce rendement. Si vous prévoyez présentement acheter l’immeuble au conventionnel, vous aurez probablement un financement autour des 50%, en SCHL classique vous irez possiblement chercher 70%, tandis qu’en APH select vous irez possiblement jusqu’à 80%. Pour calculer rapidement l’impact d’un financement sur le rendement d’un projet, calculons d’abord le facteur multiplicatif :

100 / % de la JVM en équité

Dans le cas d’un financement SCHL de base, on aura donc un facteur multiplicatif de 100 / 30 = 3,33.

Il s’agit d’appliquer ce facteur multiplicatif au TGA paritaire pour avoir une idée générale du rendement auquel vous pourriez minimalement vous attendre.

Si on reprend notre TGA paritaire de 4,2%, on obtient donc un rendement de 4,2% x 3,33 = 14% de rendement, pour le projet.

Troisièmement, la question à se poser, c’est aussi : quels genres de projets comptez-vous faire ?

Un projet d’optimisation, malgré le risque qu’il comporte, devrait théoriquement vous rapporter davantage qu’un projet de détention long terme. Aussi, certains projets seront plus axés sur la liquidité que sur le rendement, la location court terme par exemple. Ce sont donc des choses à prendre en compte lorsqu’on commence, et plus vous aurez accumulé de projets, plus il vous sera facile de quantifier la valeur moyenne du rendement des projets auxquels vous avez généralement accès.

Ces considérations devraient donc vous permettre de fixer un taux d’actualisation qui sera relativement réaliste, puisque basé sur les données du marché.

Voilà qui fait rapidement le tour du concept de VAN, tel qu’on l’enseigne dans le cours du certificat en ingénierie financière. Pour plus d’information, n’hésitez pas à vous y inscrire en cliquant ici ! : mrex.co/cmfe