La hausse des taux d’intérêt et la crise du logement

Selon Benjamin Tal, directeur général et économiste en chef adjoint de la CIBC Capital Markets « le Canada devra augmenter son offre de logements locatifs pour atténuer une crise du logement qui pourrait s’aggraver à cause de la hausse des taux ».

Tal a émis cette déclaration le 7 septembre dernier, lors de l’ouverture de la Conférence canadienne sur l’investissement dans les appartements . « Les gens avaient un sentiment d’urgence à acheter des maisons plus tôt pendant la pandémie », a-t-il expliqué lors de son discours au Metro Toronto Convention Centre , mais une augmentation des taux d’intérêt a ralenti les achats.

Hausse des taux… pas sans conséquences

La Banque du Canada  a augmenté le taux directeur de 75 points de base à 3,25 % en septembre et Tal a déclaré que les Canadiens sont plus sensibles aux hausses de taux que les Américains parce qu’ils sont plus endettés.

« Le ralentissement a entraîné le retard ou l’annulation d’environ un tiers des développements multirésidentiels prévus à Toronto », selon Tal.

« Cela signifie que dans deux ans, lorsque le brouillard se dissipera et que les gens seront prêts à acheter et que la crise sera terminée, l’offre ne sera plus là. », a-t-il dit.

Cela poussera les prix d’achat encore plus haut et augmentera encore la demande de logements locatifs, selon les explications de Tal. Il a noté que les pays où la location est plus répandue ont une offre de logements plus élevée.

Avec des loyers en forte hausse, Tal s’est dit optimiste à la fois sur sa vision du marché locatif et sur celle des fiducies de placement immobilier résidentiel.

Lutter contre l’inflation

La Banque du Canada estime que les taux d’intérêt devront encore augmenter pour l’aider à atteindre son objectif de réduire le taux d’inflation à un niveau gérable de 2 %, contre 7 % actuellement.

« En fin de compte, il ne s’agit pas d’inflation », a déclaré Tal. « En fin de compte, il s’agit du coût de ramener l’inflation au taux normal de deux pour cent. », a-t-il affirmé.

La Banque du Canada s’est forgée une réputation de combattant de l’inflation et préfère une récession à l’inflation, même si cela signifie une augmentation du chômage.

Cependant, Tal pense que pousser le taux d’intérêt directeur au-delà de 3,5 % serait une erreur, car les fondamentaux économiques du Canada restent solides.

L’escalade de l’inflation se produit à l’échelle mondiale et Tal a déclaré que le Canada se situe au milieu du peloton par rapport à d’autres pays.

« Soixante pour cent de l’inflation provient de l’extérieur du pays », a déclaré Tal, citant les problèmes de la chaîne d’approvisionnement qui ont été touchés par le COVID-19, une augmentation de la demande de biens et la guerre en Ukraine, entre autres facteurs.

Le Canada a enregistré une croissance du produit intérieur brut (PIB) réel plus élevée que celle des États-Unis au premier semestre de l’année parce que l’économie américaine s’est ouverte plus tôt pendant la pandémie et que les dépenses au sud de la frontière ont augmenté à ce moment-là, mais le Canada a enregistré une croissance négative du PIB en juillet.

La croissance du PIB réel a été bien inférieure à l’emploi récemment et Tal a déclaré que la productivité devait augmenter pour se protéger de l’inflation.

Les économies sont désormais confrontées à la démondialisation et à la hausse des coûts de main-d’œuvre, qui exercent une pression supplémentaire sur les marges bénéficiaires.

Tal a déclaré que les entreprises étaient assises sur de grandes quantités de liquidités, mais qu’elles sont maintenant obligées d’investir dans l’amélioration de la productivité.

Le marché du travail est en plein changement

« Les jeunes travailleurs qui entrent sur le marché du travail sont plus instruits et recherchent des salaires plus élevés que les retraités qui quittent ou quitteront bientôt des emplois moins bien rémunérés », selon Tal.

La volatilité des tendances de l’emploi dans tous les secteurs est restée bien supérieure aux normes pré-pandémiques et il y a plus de mouvement d’un emploi à l’autre ainsi que d’une industrie à l’autre que par le passé.

Bien que le Canada ait un taux de chômage record de 4,9 %, les employeurs ont du mal à trouver des employés et ceux qui ont quitté des emplois mal rémunérés pendant les fermetures pandémiques ne reviennent pas.

« La pandémie a ouvert le marché », a déclaré Tal, qui a également noté l’augmentation du nombre de personnes travaillant à domicile. « Le marché est plus tolérant, flexible et dynamique, en particulier pour les personnes hautement qualifiées. ».