Au printemps dernier, un chœur d’experts a proclamé haut et fort un exode urbain radical et la mort imminente des villes. Aujourd’hui, un peu plus d’un an après, nos villes reprennent vie. Les trottoirs commencent à s’agiter; les restaurants, qui se sont répandus dans les rues, regorgent de clients là où c’est permis; les musées ont réouvert et les fans retourneront bientôt dans les salles de Hockey, dans les parcs de baseball, les arènes de basket-ball et même les salles de concert en plein air.
Mais un domaine de la vie urbaine où la pandémie est sur le point de laisser une empreinte beaucoup plus grande est celui des endroits où nous faisons des affaires. La transition en cours vers le travail à distance remet en question le rôle historique des quartiers centraux des affaires -prenons en exemples de centres dominants pour le travail urbain les quartiers comme Midtown et Wall Street à New York, Loop de Chicago ou le quartier financier de San Francisco.
Ces gratte-ciel et quartiers de tours d’entreprises qui définissent les horizons des grandes villes sont souvent synonymes que les centres-villes devront s’adapter. Mais loin de les tuer, le passage au travail à distance changera finalement leur forme et leur fonction de manière plus subtile. Compte tenu de leur emplacement stratégique au centre même des grandes zones métropolitaines, les quartiers centraux des affaires sont parfaitement positionnés pour être transformés en quartiers plus dynamiques où les gens peuvent vivre et jouer aussi bien que travailler. Et grâce à une action consciente et intentionnelle de la part des dirigeants urbains et à l’aide du gouvernement fédéral, ces constructions peuvent être reconstruites de manière plus inclusive et abordable.
Le changement le plus important et le plus durable dans notre géographie économique, qui a été inauguré par la pandémie, se révèle être bien moins le lieu et la façon dont nous vivons, et bien plus sur la façon et le lieu de travail.
L’effet pandémique sur le travail
Au début de 2020, les 21 quartiers d’affaires urbains les plus importants du monde abritaient 4,5 millions de travailleurs sur 100 millions de mètres carrés de bureaux. Environ 20% des entreprises du Fortune Global 500 avaient leur siège social dans ces districts, selon un rapport de 2020 d’EY. Quelques mois plus tard, la part du lion des connaissances et du travail professionnel se faisait à domicile. En un clin d’œil proverbial, les quartiers centraux des affaires des grandes villes du monde se sont tus, vidés des travailleurs et du bourdonnement de l’activité productive humaine.
Alors même que les vaccinations se sont accélérées et que l’Amérique a repris vie, ces quartiers d’affaires des grandes villes ont mis du temps à rebondir. Dans 10 des plus grands centres urbains d’Amérique, les visites des employés au bureau représentaient environ un quart (27%) des niveaux d’avant la pandémie selon des données récentes de Kastle Systems, qui suit ces visites à l’aide de cartes clés et de technologies similaires.
Selon Christian Bordeleau, CFO chez MREX, “La pandémie a eu un impact et continuera d’avoir des répercussions sur les centres-villes”. “L’engouement pour les maisons unifamiliales hors de ceux-ci ainsi que la forte demande pour les chalets en sont de bonnes mesures sur le marché”, a déclaré Bordeleau lors d’un entretien téléphonique, mardi dernier.
Quelle est la prochaine étape pour les quartiers centrés sur le travail
Bordeleau mettait en lumière les résultats de simulations effectuées dans le cadre de son travail à la SCHL “The future of work”. Le constat était que quand le télétravail serait possible pour tous à 100%, en tout temps, l’attrait pour les centres-villes diminuerait très fortement, expliquait-il en rappelant que cette vision était à moyen voire long terme.
Le déclin du Centre urbain à l’ancienne ne signifie pas la mort des quartiers qui les abritent. Leurs emplacements sont tout simplement trop bons, trop centraux, trop denses et avec trop d’infrastructures et d’architecture pour être boudés. Leur transformation comme presque tous les autres aspects que la pandémie de Covid-19 a touchée sera moins une perturbation fondamentale, mais davantage une accélération des tendances déjà en cours.
Alors même que nos villes ont évolué et changé de façon marquée au cours des dernières décennies, les Centres d’affaires de nombreuses grandes villes conservent certains des attributs unidimensionnels. Nous avons maintenant vécu une expérience d’un siècle dans la construction de centres-villes pour les abeilles ouvrières. La réalité est que nous devons construire des centres-villes pour les gens . En effet, les quartiers urbains sont les organismes les plus adaptatifs et les plus résilients.
La désindustrialisation est peut-être le meilleur analogue historique de ce que les centres urbains traversent aujourd’hui. Rares sont ceux qui, à l’époque sombre des années 1970 ou 80, auraient prédit que les anciennes zones de fabrication de la ville seraient finalement réutilisées et réutilisées non seulement en tant que quartiers artistiques et créatifs, mais aussi en tant que pôles technologiques et de connaissances. Ou encore, qu’elles deviendraient les épicentres de la gentrification qui est devenu une caractéristique déterminante des villes superstar aujourd’hui. Les quartiers centraux d’affaires ont des attributs leur emplacement, leur densité, leur connectivité de transport en commun et plus qui leur permettent de s’adapter à cette nouvelle réalité. Le plus grand défi est de s’assurer qu’à leur retour, ils deviennent des communautés plus équitables et inclusives.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
