Le secteur de l’habitation au Canada refroidit très rapidement, ce que peu de gens auraient prédit il y a quelques mois. Les données de l’Association canadienne de l’immeuble montrent que le ratio national des ventes par nouvelles inscriptions a chuté en juin. La mesure, un indicateur de la demande, montre que les acheteurs quittent le marché plus rapidement que les vendeurs. La plupart des marchés affichent désormais cette tendance, qui en général, refroidit également les prix. Deux marchés sont maintenant en territoire équilibré, ce que le Canada n’avait pas connu depuis quelques mois.
Ratio ventes par nouvelles inscriptions
Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est une mesure de l’absorption qui aide à donner une lecture sur les conditions du marché. Les ratios plus élevés signifient que les stocks sont faibles par rapport aux ventes, ce qui exerce une pression à la hausse sur les prix. Des résultats inférieurs dans ce ratio signifient que les stocks s’accumuleront, cela a pour effet d’exercer une pression à la baisse sur les prix. Qu’est-ce qu’un inventaire élevé et qu’est-ce qu’un inventaire faible?
Il existe des directives générales que l’industrie aime utiliser. Si le ratio ventes/nouvelles inscriptions dépasse 60 %, le marché est jugé comme étant un « marché de vendeurs », ayant donc un faible inventaire. Lorsque le ratio tombe en dessous de 40 %, le marché est un « marché d’acheteurs » où les stocks s’accumulent. Entre les deux se trouve un « marché équilibré » où les prix sont parfaits pour le niveau de la demande et n’ont pas besoin de bouger.
Une chose à garder à l’esprit est la stabilité et la vitesse. Pour qu’un marché réagisse comme les gens s’y attendent, le ratio doit se stabiliser dans une fourchette. Un ratio en hausse rapide peut voir un marché se comporter comme un marché de vendeurs, même s’il est inférieur à 40 %. De même, un ratio en chute rapide peut agir comme un marché d’acheteurs, même s’il est supérieur à 60 %. Ce n’est pas un indicateur définitif, mais il devrait être l’un des nombreux indicateurs utilisés pour se faire une opinion sur la direction que prend le marché.
Au Canada, la plupart des marchés immobiliers voient la chute du ratio ventes/nouvelles inscriptions
L’immobilier canadien voit généralement les conditions du marché se relâcher très rapidement. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions nationales corrigées des variations saisonnières est tombé à 69,2 % en juin, en baisse de 5,9 points par rapport au mois précédent. Considérant que ce ratio était de 90,9 % en janvier, il diminue plus rapidement que la plupart ne le supposaient. Le ratio est encore élevé, mais avec ce genre de baisse, il peut basculer en quelques mois seulement. Les trois quarts des grands marchés ont connu une baisse du ratio ventes/nouvelles inscriptions.
La chute rapide ramène enfin le marché dans la stratosphère. Ottawa et Edmonton sont les deux premiers marchés à retomber dans la fourchette équilibrée du ratio ventes/nouvelles inscriptions. Le ratio d’Ottawa a atteint 59,9 % en juin, en baisse de 10,7 points comparativement au mois de mai. À Edmonton, il est tombé à 58,6 %, en baisse de 7,6 points au cours de la même période. Ce sont peut-être les deux seuls marchés équilibrés depuis un certain temps, mais ils auront probablement de la compagnie bientôt. Abordons d’abord le cas des marchés qui sont en plein essor.
L’immobilier au Québec mise sur la tendance et voit les ventes/nouvelles inscriptions monter en flèche
L’immobilier au Québec était à la traîne par rapport au reste du pays, mais il se réchauffe maintenant. Les trois principaux marchés qui ont connu la hausse la plus rapide du ratio ventes/nouvelles inscriptions étaient situés dans la province. La ville de Québec a connu la plus forte augmentation au pays avec un ratio ventes/nouvelles inscriptions de 98,1 %, en hausse de 26,7 points au mois de juin comparativement au mois de mai. Trois-Rivières a terminé deuxième avec 88,5 %, en hausse de 14,6 points par rapport à la même période. Saguenay a terminé troisième avec son ratio ventes/nouvelles inscriptions à 93,8 %, en hausse de 9,6 points par rapport au mois de juin.
La plupart des marchés immobiliers du Québec ont connu une performance modeste et n’ont pas eu les effets du boom pandémique. Il sera intéressant de voir si ces marchés suivent la voie de l’aplatissement, comme la plupart du reste du Canada. Bien que ce soient tous de très petits marchés par rapport aux grandes villes, des changements rapides se produisent souvent.
Halifax est le marché immobilier ayant le refroidissement le plus rapide
Les ratios en baisse les plus rapides étaient récemment les favoris de la pandémie, mais le portrait change avec les réouvertures. Halifax a subi la plus forte baisse, le ratio ventes/nouvelles inscriptions tombant à 61,2%, en baisse de 44,3 points en juin comparativement au mois de mai. Sudbury est tombé à 74,7 %, en baisse de 16,1 points au cours de la même période. Thunder Bay est troisième avec un ratio de 83,9%, en baisse de 16,1 points par rapport à juin.
Deux de ces marchés ont encore des ratios très élevés. Sudbury et Thunder Bay ont des stocks très bas. Cependant, un changement brusque comme celui-ci signifie généralement que la perception du marché est en train de changer. Le déclin de Sudbury était dû à une forte baisse des ventes, et Thunder Bay pour sa part a vu une augmentation du nombre de vendeurs. Halifax a obtenu le doublé, avec une forte baisse des ventes et des nouvelles inscriptions en hausse de près de 50 % sur un mois.
Toronto a un ratio ventes/nouvelles inscriptions des plus bas au Canada
Le Grand Toronto est l’un des ratios les plus bas au pays. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est tombé à 63,9% en juin, en baisse de 4,6 points par rapport au mois précédent. C’était le sixième plus bas des ratios observés pour un marché majeur du pays. Les quatre cinquièmes des marchés ont des ratios plus élevés.
Hamilton, la ville juste en bas de l’autoroute de Toronto, s’essouffle rapidement. Le ratio est tombé à 71,6% en juin, en baisse de 11,5 points par rapport au mois précédent. Le marché est le sixième ratio en baisse la plus rapide du pays, et la moitié des marchés ont des ratios plus élevés. Les données du FMI montrent que la ville a la plus grande surévaluation de tous les marchés.
Vancouver avait le troisième plus bas ratio de ventes/nouvelles inscriptions pour les marchés immobiliers canadiens
L’immobilier du Grand Vancouver affichait le troisième ratio le plus bas au pays. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions de la région est tombé à 60,3% en juin et était à un cheveu de se situer dans la fourchette équilibrée du marché.
Fraser Valley, le conseil qui borde le Grand Vancouver, connaît une baisse beaucoup plus rapide du ratio ventes/nouvelles inscriptions. Le ratio est tombé à 71,4% en juin, en baisse de 12,0 points par rapport au mois précédent. Il s’agissait du quatrième ratio de baisse le plus rapide, et plus de la moitié des marchés sont désormais plus élevés. Alors que 71,4% sont encore très élevés, ce changement brutal mérite d’être surveillé.
Les marchés immobiliers canadiens connaissent un changement très important par rapport à il y a quelques mois seulement. Il est passé d’un marché brûlant à un marché où les acheteurs abandonnent plus rapidement que les vendeurs. Qu’il s’agisse simplement d’une accalmie ou d’un changement plus permanent du marché, le portrait n’est pas tout à fait clair et ne le sera pas avant des mois. Ce qui est clair, c’est que le marché se refroidit comme un train de marchandises. Cela dit, les prix réagissent peut-être déjà à l’évolution du ratio ventes/nouvelles inscriptions.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
