Face à la hausse constante des coûts de construction, investir dans des immeubles existants peut offrir des rendements attractifs, à condition de savoir détecter les bonnes opportunités. La stratégie d’achat sous le coût de remplacement en investissement immobilier consiste à acquérir une propriété à un prix inférieur à celui nécessaire pour construire un bien similaire, incluant le coût du terrain et de la construction. Cette stratégie repose sur l’idée qu’en achetant un bâtiment existant à un coût inférieur à celui d’une nouvelle construction, l’investisseur bénéficie d’un avantage financier intégré. En effet, la construction neuve nécessite généralement des loyers plus élevés pour couvrir ses coûts et générer un profit. Cette méthode, largement utilisée dans l’investissement immobilier au Québec, est particulièrement adaptée pour les immeubles nécessitant des rénovations.
Une approche structurée pour maximiser les rendements
La stratégie repose sur quatre étapes clés :
- Identifier une propriété sous-évaluée : Localisez un immeuble vendu à un prix inférieur au coût total de reconstruction (terrain + construction).
- Comparer les coûts : Calculez le coût de remplacement pour évaluer la marge financière.
- Planifier des rénovations stratégiques : Privilégiez des améliorations qui augmenteront la valeur locative.
- Analyser les rendements projetés : Tenez compte des loyers futurs et de la création d’équité.
Cette méthode est particulièrement efficace dans des marchés compétitifs comme Montréal, où le prix des nouvelles constructions nécessite souvent des loyers plus élevés pour générer un profit.
Dans cet article, nous explorons cette stratégie à travers un exemple pratique dans le marché multifamilial montréalais, tout en apportant des perspectives éducatives sur son fonctionnement et ses avantages.
Étude de cas : stratégie d’achat immobilier sous le coût de remplacement à Montréal
Évaluation initiale
Vous évaluez une propriété multirésidentielle de 100 unités construite dans les années 1980 à Montréal. Elle est listée pour 20 millions CAD, soit 200 000 CAD par unité. Le bâtiment est situé dans une zone stable mais compétitive, nécessitant des rénovations importantes pour se mettre au niveau des immeubles plus récents.
Pour évaluer si vous achetez en dessous du coût de remplacement, calculons ce que coûterait la construction d’un bâtiment neuf similaire :
| Coût du terrain | 5 millions CAD |
| Coût de construction (240 000 CAD/unité) | 24 millions CAD |
| Coût total de remplacement | 29 millions CAD |
| Coût par unité | 290 000 CAD |
Analyse financière avant rénovation
- Loyer moyen actuel : 1 200 CAD par unité par mois
- Revenu Brut Annuel : 1 440 000 CAD
- Dépenses d’exploitation (40%) : 576 000 CAD
- Revenu Net Normalisé (RNN) : 864 000 CAD
- Taux Global d’Actualisation (TGA) : 4,32%
Ajustements pour les rénovations (CapEx)
Pour moderniser la propriété et la rendre compétitive, vous prévoyez un budget de 4 millions CAD pour les rénovations :
- Rafraîchir les intérieurs : Cuisines, salles de bains, électroménagers et planchers
- Améliorations extérieures esthétiques : Façade, aménagement paysager et espaces communs
- Systèmes mécaniques : Plomberie, électricité, et systèmes de chauffage/ventilation
Coût total après rénovation : 24 millions CAD (240 000 CAD/unité)
Analyse financière après rénovation
- Loyer moyen après rénovation : 1 800 CAD par unité par mois
- Revenu Brut Annuel : 2 160 000 CAD
- Dépenses d’exploitation (40%) : 864 000 CAD
- Revenu Net d’Exploitation (NOI) : 1 296 000 CAD
- TGA Ajusté (taux global d’actualisation ajusté sur coût – TGAAC) : 5,4%
Remarque : Bien que 5,4 % soit le ‘’cap rate’’ basé sur votre coût total, le ‘’cap rate’’ du marché pour une propriété entièrement rénovée serait probablement plus proche de 4,5 %.
Comparaison : rénovation vs. nouvelle construction
| Métrique | Rénovation | Nouvelle Construction |
| Coût total | 24 millions CAD | 29 millions CAD |
| Loyer moyen | 1 800 CAD/unité | 2 000 CAD/unité |
| RNN | 1 296 000 CAD | 1 440 000 CAD |
| Équité créée | 4,8 millions CAD | 3 millions CAD |
| Valeur marchande | 28,8 millions CAD | 32 millions CAD |
Impact : flexibilité et gestion du risque
Coût d’investissement plus bas
La stratégie d’achat et de rénovation nécessite un investissement total inférieur de 24 millions CAD comparé aux 29 millions CAD pour une nouvelle construction. Cela pourrait être plus attractif pour les investisseurs disposant de capitaux limités ou cherchant un rendement sur investissement plus élevé.
Création d’équité plus élevée
L’approche d’achat et de rénovation génère 4,8 millions CAD d’équité, contre 3 millions CAD pour une nouvelle construction. Cela en fait un investissement potentiellement plus lucratif en termes de croissance de valeur.
Différences de revenu locatif
Les nouvelles constructions peuvent exiger des loyers plus élevés de 2 000 CAD par unité, contre 1 800 CAD pour un immeuble rénové. Cependant, ce différentiel peut être compensé par le coût initial d’investissement plus élevé des constructions neuves.
Avantage du Cap Rate
La propriété rénovée a un cap rate plus élevé de 5,4 % par rapport à 4,5 % pour la nouvelle construction, indiquant un rendement supérieur par rapport au coût d’investissement. Cependant, la nouvelle construction est considérée comme un investissement plus sûr en raison du cap rate inférieur associé à des propriétés plus récentes et plus attractives.
Attrait du marché et risque
Les nouvelles constructions attirent généralement davantage de locataires et justifient des loyers plus élevés, mais elles s’accompagnent de coûts plus élevés et de risques accrus liés à la construction et à la phase de location initiale. L’achat et la rénovation de propriétés plus anciennes peuvent permettre de générer des rendements plus rapidement, mais cela nécessite une gestion minutieuse des rénovations et des transitions des locataires.
Pourquoi favoriser l’achat sous le coût de remplacement?
L’investissement immobilier basé sur l’achat sous le coût de remplacement est une stratégie particulièrement prisée par les investisseurs matures et certaines communautés ethniques. Ce type d’investissement offre une flexibilité et une robustesse qui correspondent bien à leurs objectifs à long terme et à leur gestion prudente du risque. Voici pourquoi cette stratégie est souvent privilégiée.
L’optionalité : un atout incomparable
Contrairement à une approche axée sur la création rapide de valeur ou le cashflow immédiat, la stratégie d’achat immobilier sous le coût de remplacement donne accès à une grande flexibilité d’exécution. En achetant un actif sous sa valeur de remplacement, les investisseurs disposent de plusieurs options :
1. Rénovations par étape ou à retarder
Les investisseurs ne sont pas obligés de rénover immédiatement ou de tout rénover à la fois. Cela leur permet de progresser à un rythme plus adapté à leur situation, que ce soit en termes de gestion des flux de trésorerie ou de la disponibilité de ressources humaines. Par exemple, dans des périodes où les taux d’intérêt sont élevés ou le marché locatif incertain, ils peuvent choisir de différer les rénovations jusqu’à ce que les conditions soient plus favorables.
2. Optimisation en fonction des conditions du marché
Lorsqu’il y a une baisse des taux d’intérêt ou une réduction des taux d’inoccupation, l’investisseur peut profiter de ces moments pour rénover progressivement les unités, rehausser les loyers et maximiser son rendement. Cette approche permet une gestion du changement plus fluide, évitant des perturbations massives pour les locataires existants et réduisant les risques liés à la vacance.
3. Contrôle du risque
En ne s’engageant pas immédiatement dans de lourdes dépenses, les investisseurs peuvent conserver des marges de manœuvre financières. Cette flexibilité est cruciale dans les périodes de volatilité économique ou d’incertitude des revenus.
Une approche différente des investisseurs débutants
Les investisseurs en début de carrière, ou ceux cherchant des gains rapides, préfèrent souvent les stratégies de création de valeur rapide ou de cashflow immédiat. Ces approches, bien que efficaces pour générer des rendements à court terme, comportent souvent des risques plus élevés :
- Risque d’exécution : une stratégie rapide nécessite des rénovations immédiates, ce qui peut entraîner des dépassements de budget, des retards ou des problèmes imprévus liés à la gestion des projets de construction.
- Exposition aux cycles du marché : les stratégies de création rapide de valeur sont plus vulnérables aux fluctuations économiques, car elles dépendent de la capacité à rénover et à stabiliser l’immeuble dans un délai court. Si le marché tourne à la baisse, ces investisseurs pourraient ne pas avoir le temps ou la flexibilité pour ajuster leur stratégie.
En revanche, les investisseurs expérimentés privilégient souvent l’appréciation à long terme et une gestion du risque alignée avec leur tolérance. Acheter sous le coût de remplacement offre un cadre de patience : le bâtiment génère des revenus dès son acquisition, tandis que les rénovations et les optimisations peuvent être échelonnées dans le temps.
Les raisons culturelles et pragmatiques de cette préférence
Dans plusieurs communautés ethniques, la stratégie d’achat sous le coût de remplacement est vue comme une méthode conservatrice et respectueuse des dynamiques familiales et culturelles :
1. Héritage et transmission
Les investissements immobiliers à long terme sont souvent conçus comme un outil de construction de patrimoine intergénérationnel. La patience et l’échelonnement des efforts permettent de réduire les risques et d’assurer une stabilité pour les générations futures.
2. Diversification des revenus
Les communautés qui favorisent cette stratégie l’apprécient aussi pour sa capacité à générer des revenus stables, même dans un marché difficile. L’objectif n’est pas de maximiser le cashflow à court terme, mais de construire une base solide et durable.
3. Adaptabilité à la Gestion de Famille
La stratégie permet souvent d’intégrer plusieurs membres de la famille dans le projet d’investissement, en leur donnant des rôles progressifs, notamment dans la gestion des rénovations ou des locataires.
Pourquoi Préférer cette Stratégie ?
- Focus sur la valeur fondamentale : acheter sous le coût de remplacement offre une valeur intrinsèque : l’investisseur paie moins que ce qu’il en coûterait pour reconstruire l’actif, créant ainsi une marge de sécurité financière dès l’acquisition.
- Rendements ajustés au risque : cette stratégie produit des rendements stables et prévisibles à long terme, en minimisant l’exposition aux fluctuations économiques.
- Contrôle du timing : contrairement à une approche de création rapide de valeur, cette stratégie donne à l’investisseur le contrôle total sur le calendrier des rénovations et des améliorations.
- Capacité à tirer parti des opportunités du marché : si le marché immobilier connaît un déclin, les investisseurs ayant opté pour cette approche peuvent attendre le bon moment pour valoriser leur propriété, au lieu de subir des pertes.
La stratégie d’achat sous le coût de remplacement: une stratégie de maîtrise et de patience
Acheter sous le coût de remplacement et rénover peut offrir des rendements plus élevés et une création d’équité accrue pour un investissement initial plus faible, mais cela nécessite une expertise en gestion immobilière et en rénovation. Une nouvelle construction, bien que plus coûteuse, offre l’avantage d’attirer des loyers plus élevés et des coûts d’entretien réduits dans les premières années. Le choix entre ces stratégies dépend de vos objectifs d’investissement, de votre tolérance au risque et de votre capacité à gérer des projets de construction ou de rénovation efficacement.
La stratégie d’achat sous le coût de remplacement offre une combinaison unique de flexibilité, de gestion du risque et de création de valeur. Bien qu’elle demande de la patience et une expertise en gestion immobilière, cette approche permet d’optimiser les rendements tout en adaptant les améliorations au bon moment. Contrairement aux stratégies axées sur des gains rapides, cette méthode favorise une vision durable et résiliente, parfaitement adaptée aux objectifs d’investissement intergénérationnels et à la stabilité financière.
À propos de l'auteur
PDG de MREX, Nikolaï est reconnu comme un des plus grands experts nord américain en immobilier multilogement. Il a cofondé la firme-conseil Ray Harvey qui s’est rapidement montée au premier rang en investissement immobilier au Québec. Pionnier de l’application concrète de l’ingénierie financière multilogement à faibles investissements et intermédiaires, Nikolaï est reconnu comme l’un des plus chevronnés praticiens en investissement immobilier. À ce jour, il a analysé, souscrit et structuré plus de 10 milliards $ en transactions et il a participé, à titre de leader d’opinion, à près d’une cinquantaine de symposiums, sommets, forums, et conférences partout en Amérique.
