Une récente flambée des taux hypothécaires aux États-Unis a poussé l’abordabilité à son plus bas niveau en près de quatre décennies. Pour les chasseurs de maison, attendre un soulagement est un pari risqué.
Ça a été une dure leçon. Le ralentissement de l’année dernière a apporté un bref répit aux gains de prix du boom pandémique, mais cela a maintenant disparu, la valeur des maisons récupérant les près de 3 billions de dollars qu’ils avaient perdus.
Maintenant, une mesure des coûts d’emprunt a atteint un niveau jamais vu depuis plus de deux décennies, et la Réserve fédérale a indiqué qu’elle pourrait encore augmenter les taux. Cela augmenterait le risque que les taux hypothécaires atteignent 8 %.
« La résilience de l’économie et du consommateur a déconcerté beaucoup de gens », a déclaré Melissa Cohn, vice-présidente régionale de William Raveis Mortgage. « Au début de cette année, les gens prédisaient que la Fed réduirait ses taux d’ici la fin de l’année, mais l’économie a résisté à cet environnement de taux plus élevés. »
Les taux hypothécaires, au cœur du ralentissement immobilier de l’année dernière, ont augmenté alors que la Fed a relevé son taux de référence.
Selon le procès-verbal de sa réunion de juillet, les décideurs ont vu « des risques significatifs à la hausse pour l’inflation », suggérant encore plus d’augmentations à venir et une nouvelle pression à la hausse sur les taux hypothécaires.
Une autre mesure, de la Mortgage Bankers Association, a montré que le taux contractuel moyen sur une hypothèque fixe de 30 ans a augmenté à 7,16% au cours de la semaine terminée le 11 août.
Certains acheteurs avec de faibles cotes de crédit et des ratios d’endettement élevés obtiennent des devis de l’ordre de 8 %, selon Cohn.
Les emprunteurs qui vont de l’avant avec les prêts hypothécaires en ce moment vont de l’avant avec l’espoir de se refinancer lorsque les taux baisseront dans un an ou deux, a déclaré Cohn.
Ils sont également convaincus qu’en achetant maintenant, ils obtiendront des prix inférieurs à ceux qu’ils obtiendraient si les taux se relâchaient et que les acheteurs se précipitaient sur le marché.
Pour l’instant, les acheteurs potentiels sont confrontés à « beaucoup de messages mitigés », selon Bess Freedman , directrice générale de la société de courtage immobilier Brown Harris Stevens.
Les consommateurs ne savent pas si la Fed va continuer à augmenter les taux ou quoi d’autre se profile à l’horizon, a-t-elle déclaré.
« Il y a eu un changement significatif dans l’économie », a-t-elle déclaré. « Nous avons évité une récession, l’inflation a baissé. Mais pour le logement, nous sommes toujours dans un marché morose. Nous ne sommes pas encore tirés d’affaire. »
Sur le bord
Les chasseurs de maisons se battent déjà pour un inventaire rare. De nombreux propriétaires ont hésité à inscrire leurs propriétés et à renoncer à des taux hypothécaires inférieurs à ceux qu’ils pourraient obtenir actuellement.
Les prix élevés stimulés par la crise de l’offre se combinent à des taux plus élevés pour en faire le marché du logement le moins abordable depuis 1984, selon les données de blocage des taux d’Optimal Blue de Black Knight Inc.
« Le problème d’inventaire est vraiment difficile et apparaît comme quelque chose qui s’apparente à un problème structurel », a déclaré Mark Hamrick , analyste économique principal chez Bankrate.
Les stocks serrés limitent également les ventes de maisons précédemment possédées. Les transactions pour les maisons existantes ont chuté de près de 19% en juin par rapport à l’année précédente, selon les données de la National Association of Realtors.
Selon Andy Walden, vice-président de la stratégie de recherche d’entreprise de Black Knight, si les taux augmentent, les coûts d’emprunt pourraient écarter davantage d’acheteurs, ce qui exercerait une pression sur les transactions qui pourraient finalement faire baisser les prix. Mais tout ralentissement de la demande s’est heurté à des stocks serrés, maintenant les prix fermes pour le moment, a-t-il expliqué.
Les coûts hypothécaires sont un “lourd fardeau”, selon Mark Zandi, économiste en chef chez Moody’s Analytics.
« Le marché semble être incroyablement nerveux en ce qui concerne les taux », a déclaré Zandi. « Lorsque vous atteignez 7% et plus, le marché s’assombrit. L’abordabilité est hors de portée. C’est alors que les prix de l’immobilier recommencent à baisser.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
