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L’analyse des flux de trésorerie actualisés pour l’immobilier

10 mai, 2020   |   Par Nikolaï Ray

L’établissement de la valeur d’un immeuble locatif basée sur ses flux de trésorerie actualisés est largement utilisée par les investisseurs immobiliers. Ce n’est pas exclusif à l’immobilier, mais plutôt, cette méthode est appliquée de manière intensive à des myriades de dilemmes financiers. En fait, ce sont les écrous et les boulons de la finance dont nous parlons! Bien que l’analyse des flux de trésorerie actualisés pour l’immobilier soit largement utilisée, elle est souvent très mal comprise. Dans cet article, je vais discuter de l’analyse des flux de trésorerie actualisés pour l’immobilier et clarifier certaines idées fausses courantes.

Dans le monde de la finance, l’actualisation des flux de trésorerie est considérée comme un ensemble de procédures appliquées pour évaluer la valeur actuelle de certains flux de trésorerie attendus d’un investissement. En conséquence, nous obtenons un nombre qui représente la valeur marchande estimée d’un investissement, dans ce cas – la propriété, selon une méthode mathématique plutôt qu’une méthode de libre-marché régi par des esprits animales comme l’a si bien décrit le célèbre économiste Dr Robert Shiller. Habituellement, c’est exactement la façon dont les différents investissements sont comparés en termes de rentabilité. C’est vrai, dans la finance, tout se résume finalement à la rentabilité.

Modèle immobilier à flux de trésorerie actualisés

Tout d’abord, examinons le modèle de base des flux de trésorerie immobiliers afin de comprendre comment une analyse des flux de trésorerie actualisés est construite. Il faut répondre à quatre questions fondamentales pour comprendre tout investissement immobilier:

  1. Combien de dollars vont à l’investissement?
  2. Quand l’argent est-il investi?
  3. Combien de dollars sortent de l’investissement?
  4. Quand l’argent sort-il de l’investissement?

En finance immobilière, les réponses à ces quatre questions de base se résument à un schéma simple:

Cash Flow Before Tax = Flux de trésorerie avant impôts

Période de détention

La période de détention est indiquée en années sur le côté gauche du diagramme. On suppose généralement que le calendrier des flux de trésorerie se produit à la fin de l’année (EOY pour end of year). Dans l’immobilier multilogement, la période de détention se situe généralement entre 5 et 15 ans aux fins d’une analyse financière mais rares sont les analystes qui osent bâtir des modèles sur plus de cinq ans puisque plus on avance plus nos spéculations peuvent être erronées.

Investissement initial

L’investissement initial est normalement indiqué sur la période zéro et comprend tous les coûts d’acquisition requis pour acheter l’actif, moins tout produit hypothécaire. En d’autres termes, il s’agit du total de vos dépenses en espèces nécessaires pour acquérir une propriété, soit la mise de fonds plus les frais d’acquisition (notaire, inspecteur, évaluation agréé, taxes de mutation, etc.).

Flux de trésorerie annuels

Les flux de trésorerie annuels avant impôt d’un immeuble multirésidentiel sont généralement répartis ligne par ligne sur un pro-forma immobilier (par exemple, la fiche du courtier ou votre chiffrier excel d’analyse tel que celui donné aux étudiants du Collège MREX dans la cadre du certificat en ingénierie financière multilogement). Le flux de trésorerie avant impôts est le résultat net du revenu brut moins les dépenses et le service de la dette. Si les flux de trésorerie sont négatifs, cela signifie que les dollars sont investis dans l’investissement, et si les flux de trésorerie sont positifs, cela signifie que les dollars sortent de l’investissement.

Produit de la vente

Le produit de la vente représente les flux de trésorerie nets reçus de la disposition d’un immeuble de placement. Cet élément de flux de trésorerie apparaît dans la dernière période de la période de détention du modèle de flux de trésorerie immobilier.

Qu’est-ce que l’analyse des flux de trésorerie actualisés?

Avec les composants du modèle de flux de trésorerie immobilier à l’écart, plongeons dans les flux de trésorerie actualisés. L’analyse des flux de trésorerie actualisés est une technique utilisée en finance et en immobilier pour actualiser les flux de trésorerie futurs au présent. La procédure est utilisée pour l’évaluation immobilière et comprend trois étapes:

  1. Prévoir les flux de trésorerie futurs attendus.
  2. Établir le rendement total requis.
  3. Remettre les flux de trésorerie au présent au taux de rendement requis.

La prévision des flux de trésorerie futurs attendus implique la création d’une projection de flux de trésorerie, autrement connue sous le nom de pro-forma immobilier. Cela met en place tous les éléments discutés ci-dessus et nous permet de répondre aux 4 questions fondamentales du modèle de cash-flow immobilier (combien de dollars vont dans l’investissement? Quand vont-ils? Combien de dollars sortent de l’investissement? Quand sortent-ils?)

L’établissement du rendement total requis (également appelé taux d’actualisation) pour un projet sera spécifique à chaque investisseur. Pour un investisseur individuel, il s’agit généralement du taux de rendement souhaité. Dans le cas d’un investisseur privé institutionnel comme un fond de placement immobilier, le rendement requis est généralement le coût moyen pondéré du capital (CMPC). La détermination du taux d’actualisation comprend également la prise en compte du risque perçu du projet par rapport aux opportunités d’investissement alternatives.

Une fois les flux de trésorerie prévus et le taux d’actualisation établi, une analyse des flux de trésorerie actualisés pour un projet immobilier peut être utilisée pour déterminer le taux de rendement interne et la valeur actuelle nette. Ci-dessous, nous discuterons de ces mesures de la performance des investissements, y compris les mathématiques de l’analyse des flux de trésorerie actualisés (si vous n’avez pas des bases en maths financières, je vous suggère le très populaire cours Mathématiques financières de l’investissement immobilier sur le eCampus du Collège MREX).

Valeur actuelle nette

La valeur actuelle nette (VAN) est une mesure d’investissement qui indique à un investisseur si l’investissement atteint un rendement cible à un investissement initial donné. La VAN quantifie également l’ajustement à l’investissement initial nécessaire pour atteindre le rendement cible en supposant que tout le reste demeure le même. Formellement, la valeur actuelle nette est simplement la somme des flux de trésorerie (C) pour chaque période (n) de la période de détention (N), actualisés au taux de rendement requis de l’investisseur (r):

VAN = NPV (net present value)

Taux de rendement interne

Le taux de rendement interne (TRI) d’un investissement est le taux de pourcentage gagné sur chaque dollar investi pour chaque période où il est investi. En fin de compte, le TRI donne à un investisseur les moyens de comparer des investissements alternatifs en fonction de leur rendement. Mathématiquement, le TRI peut être trouvé en définissant l’équation VAN ci-dessus égale zéro et en résolvant le taux de rendement (r).

Comment utiliser la VAN et le TRI

Essentiellement, le TRI vous indique le rendement total du projet, compte tenu des flux de trésorerie projetés. La VAN, d’autre part, vous indique combien plus ou moins votre investissement initial doit être pour atteindre le taux de rendement souhaité. Comment pouvez-vous utiliser ces mesures de la performance des investissements dans le monde réel?

Disons que vous avez 100 000 $ à investir et que vous avez identifié cinq propriétés multilogements potentielles où vous pouvez investir votre capital. La réalisation d’une analyse des flux de trésorerie actualisés pour chacun de ces projets immobiliers vous permettra de prendre une décision concernant l’actif à acquérir. La comparaison des taux de rendement internes pour chaque projet vous indiquera quel actif fournira le rendement le plus élevé. Alternativement, compte tenu de votre taux de rendement souhaité, la valeur actuelle nette vous dira quel actif fournit le flux de flux de trésorerie de valeur la plus élevée.

Ignorez ces outils à vos risques et périls

Il est également important de noter que de nombreux investisseurs ignorent les indicateurs d’actualisation des flux de trésorerie et utilisent plutôt des mesures simples de la performance des investissements, telles que le rendement sur liquidité ou le multiplicateur de revenu net (MRN). Bien que ces ratios plus simples soient utiles lors de l’évaluation d’un investissement, ils ignorent également les variations multi-périodes des flux de trésorerie sur une période de détention et peuvent conduire à des résultats radicalement différents – autrement dit ils négligent l’effet du temps sur la valeur de l’argent, pourtant la notion fondamentale nécessaire à l’enrichissement de tout investisseur.

L’analyse des flux de trésorerie actualisés prend en compte tous les flux de trésorerie de la période de détention et, à ce titre, est un outil essentiel dans le coffre à outils de l’investisseur immobilier moderne.

Si vous avez besoin d’aide pour créer un pro-forma immobilier et obtenir un taux de rendement interne et une valeur actuelle nette pour votre projet, et surtout comprendre comment interpréter ces résultats et prendre les bonnes décisions selon votre profil d’investisseur, nous vous invitons à considérer fortement le certificat en ingénierie financière multilogement au Collège MREX, un programme de formation flexible et accessible qui a déjà servi à plus de 500 investisseurs immobiliers québécois.

Aussi, par exemple, lorsqu’il est correctement appliqué à une projection de revenus nets stabilisées, le TGA peut produire une évaluation approximativement égale à ce qui pourrait être généré à l’aide d’une analyse d’actualisation plus complexe. Cependant, si le flux de revenu nets est complexe et irrégulier, avec des variations substantielles des flux de trésorerie, seule une analyse complète de l’actualisation des flux de trésorerie, telle que décrite ici donnera une évaluation crédible et fiable.

Un peu de didactique

N’oublions pas que le TRI d’un investissement est le taux de pourcentage gagné sur chaque dollar investi pour chaque période où il est investi. En fin de compte, le TRI donne à un investisseur les moyens de comparer des investissements alternatifs en fonction de leur rendement.

La VAN est une mesure d’investissement qui indique à un investisseur si l’investissement atteint un rendement cible pour un investissement initial donné. La VAN quantifie également l’ajustement à l’investissement initial nécessaire pour atteindre le rendement cible en supposant que tout le reste reste le même.

Qu’est-ce que tout cela signifie? Considérez l’analyse des flux de trésorerie actualisés suivante pour un petit immeuble à revenus :

Le TRI est simplement le taux de rendement qu’un investisseur s’attendrait à obtenir sur cette propriété, compte tenu de ses flux de trésorerie projetés sur la période de détention. Dans ce cas, il serait de 7.51 % sans effet de levier et de 10.71 % avec de la dette (hypothèque) ajoutée à la propriété.

La VAN, en revanche, dépend du taux d’actualisation, qui dans ce cas est de 12 %. Qu’est-ce qu’un taux d’actualisation? Le taux d’actualisation est simplement le taux de rendement souhaité par l’investisseur. Normalement, le taux d’actualisation utilisé est le coût d’opportunité du capital de l’investisseur ou, dans le cas d’un investisseur institutionnel, le coût moyen pondéré du capital.

Ce que la VAN nous dit, c’est à quel point nous sommes loin du taux de rendement souhaité par l’investisseur. Dans ce cas, la VAN est de –50 225 $ dans l’exemple avec effet de levier et –402 421 $ dans l’exemple sans effet de levier. Cela signifie que pour atteindre le rendement souhaité de 12 %, nous devons réduire notre investissement initial dans la propriété (prix d’acquisition, frais, etc.) de 50 225 $ ou 402 421 $, selon si nous plaçons ou non une dette sur la propriété.

Notez que le TRI calculé ci-dessus nous a indiqué que le rendement de nos flux de trésorerie projetés était de 10.71 % (avec effet de levier) et 7.51 % (sans effet de levier). Donc, intuitivement, nous nous attendons à réduire notre décaissement initial afin d’améliorer notre taux de rendement. La VAN quantifie simplement le montant dont nous avons besoin pour ajuster notre investissement initial afin d’atteindre notre rendement cible.