Depuis la récession de 1993, l’année 2020 a été la plus néfaste pour ce qui est du rendement immobilier canadien. En effet, selon l’indice immobilier MSCI/REALPAC Canada, le rendement total, qui été de 6.68% en 2019, a chuté de 10.8% pour s’établir à un rendement négatif de 4.12% en 2020.
« L’immobilier a connu année difficile, » a déclaré le directeur général du MSCI, Simon Fairchild, lors d’une séance virtuelle du forum Canadien en investissement immobilier MSCI/REALPAC, présenté par Avison Young le 2 février dernier.
« Nous n’avons pas pu définir pour les récentes années, mais nous avons enregistré une baisse des valeurs de 7.8% pour l’année [2020] sur une base stabilisée et un rendement des revenus inférieur à 4%, » ajoute M.Fairchild.
Ce que mesure l’indice immobilier MSCI/REALPAC
Cet indice mesure le rendement total, avant endettement, des investissements immobiliers détenus directement. Son objectif est, entre autres, de favoriser la transparence, permettre d’établir des comparaisons entre l’immobilier et d’autres catégories d’actifs, ainsi que de comparer plus facilement les performances immobilières canadiennes avec celles des autres marchés immobiliers privés ailleurs dans le monde.
De plus, cet indice comprend les données sur des activités de vente, d’achat, de développement et de reconstruction fournies par les plus importantes caisses de retraite, compagnies d’assurance et les propriétaires immobiliers les plus influents au pays.
Non seulement cet indice immobilier comprend les données énumérées précédemment, mais comprend également 44 portefeuilles d’investissement avec 2 356 actifs, totalisant ainsi la somme de 505,8 millions de pieds carrés, en plus d’ajouter une valeur nette capitalisée de 158,1 milliards de dollars.
Du nombre des quatre pays ayant publié leurs données pour l’année 2020, la performance du Canada est la plus faible. En effet, en comparant avec les autres pays, nous pouvons observer que le rendement total des États-Unis est de 1,8%, celui du Royaume-Uni est négatif de 0,8%, et pour finir, l’Irlande avec un rendement total négatif de 0,9%.
Tandis que le taux de rendement du Canada s’est détérioré au cours de la dernière année, les États-Unis ont enregistré de leur côté une baisse de 4%.
Le directeur général de REALPAC, Michael Brooks, a animé le forum virtuel sur le sujet. Cependant, il n’était pas le seul à animer la discussion puisqu’il a invité, entre autres, le président de Fiera Real Estate et responsable de l’immobilier mondial, Peter Cuthbert, le responsable des investissements immobiliers mondiaux de Gestion de Placements chez TD, Colin Lynch, ainsi que la responsable de l’investissement et directrice de la gestion globale des fonds du régime de retraite des enseignants de l’Ontario, Deborah Ng.
Lors du forum, M.Lynch a mentionné être surpris par la meilleure performance des États-Unis. Pour justifier le mauvais rendement immobilier du Canada, il mentionne qu’une partie des résultats était probablement liée à la façon dont les différents gouvernements ont géré la pandémie du COVID-19. En effet, plusieurs fermetures imposées par le gouvernement du Canada, incluant les restaurants, magasins, bars et autres, ont contribué à ce que les bâtiments se vident en l’espace de quelques mois. « J’espère que nous avons atteint la limite et que nous allons reprendre les reines dans peu de temps », a déclaré M.Cuthbert.
Rendements par classe d’actifs et du marché
Les propriétés industrielles ont fini avec un rendement de 12.7%. Pour sa part, le commerce de détail est tombé dans le négatif avec un rendement de 15.1%.
« L’écart entre le meilleur et le pire [résultat] est deux fois plus important que l’année dernière » a souligné M.Fairchild. « De plus, les résultats de l’an dernier sont les plus élevés que nous ayons vus ».
Le rendement résidentiel était de 5.7% et le rendement du bureau a franchi la barre du négatif atteignant -1.5%.
Dans les résultats publiés, huit grandes villes du Canada étaient incluses dans le calcul de l’indice. La meilleure performance a été celle d’Ottawa, avec un rendement de 0.1%. Cependant, les autres villes faisant partie du calcul de l’indice ont toutes eu des résultats franchissant la barre du négatif. Toronto est la première avec un rendement de -0.8%, Vancouver à -2.3%, Montréal avec un résultat de -3.9%, Halifax avec une performance de -8.5%, Edmonton qui suit de très près avec -8.6%, Winnipeg à -9.5%, et pour finir Calgary avec un résultat de -12.7%.
La croissance du capital par classe d’actifs et du marché
La croissance du capital pour toutes les propriétés a également chuté vers le négatif allant à -7.8% pour l’année 2020. De plus, le rendement global des revenus a obtenu un résultat de 3.9%.
L’industrie a connu une croissance du capital de 7.8% et un rendement des revenus de 4.5%. Pour ce qui est du secteur résidentiel, celui-ci a enregistré un résultat de 2.2% et 3.5%. Les bureaux ont pour leur cas atteint le négatif avec un résultat de -5.9% et 4.7%. Ce qui concerne le commerce de détail, ce secteur n’y a pas échappé, celui-ci enregistrant un chiffre de -17.8% et 3.2%.
M.Fairchild a déclaré que la valeur du commerce de détail a été particulièrement touchée lors du quatrième trimestre de 2020, car la classe d’actifs avait seulement eu une baisse de 4% de l’évaluation jusqu’en septembre.
En effet, la croissance du capital a été négative dans les huit villes suivantes : -4% pour Ottawa, -4.2% à Toronto, -5.9 pour Vancouver, -7.2% à Montréal, -12.7 en allant vers l’est à Halifax, -12.9% pour Edmonton, -13.1% à Winnipeg, et -17.2 pour Calgary.
Rendements et pertes de revenus
Pour l’année 2020, Ottawa enregistrait un rendement des revenus de 4.3%, 3.6% pour Toronto, 3.8% pour Vancouver, 3.5% pour Montréal, Halifax et Edmonton partage le même résultat de 4.8%, 4.2% pour Winnipeg ainsi que 5.4% à Calgary.
Chaque ville a connu une croissance négative de son revenu net. Par exemple, Vancouver a connu un résultat négatif de 7.6%, suivi d’Ottawa avec -10%, Calgary à -11.4%, Toronto à -11.7%, Edmonton à -14.5%, Montréal avec -14.8%, -16.1% pour Halifax et pour finir, -23.6% pour Winnipeg.
La croissance des revenus nets a elle aussi été négative de 13.1% pour l’ensemble des biens. Celle-ci a été de 1.2% pour l’industrie, -2% pour les bureaux, -2.7% pour le secteur résidentiel et de -30.2 pour le commerce de détail.
Les performances des commerces de détail et bureaux
« Le commerce de détail est sous pression depuis de nombreuses années. Nous avons constaté un déclin progressif depuis le pic de 2013 », a souligné M.Fairchild. « Malheureusement, ce sont les grands centres commerciaux qui ont été le plus touchés par cette situation ».
En total, les centres commerciaux régionaux ont enregistré un rendement allant à -18.3%. Le rendement total des grands centres commerciaux super-régionaux suit de très près, avec une performance de -16.5%.
Pour leur part, les grands immeubles de bureaux neufs situés dans les centres-villes ont toujours été dans la ligne de mire des investisseurs depuis de nombreuses années, car leurs rendements surpassent toujours ceux des immeubles de banlieue. Cependant, la dernière année a fait basculer les choses. Les grands immeubles de métro du centre-ville ont fini avec un rendement total de moins de 1.7% et les grands immeubles de métro en banlieue à 0.9%.
« Un trimestre ne définit pas les prochaines, mais il est intéressant de noter que nous avons vu les marchés du centre-ville chuter au cours des derniers mois de 2020 », a déclaré M.Fairchild. « Les rendements de 8 à 10% sont tombés à -2%, alors que dans les banlieues, les rendements sont passés de plus 4% à -1% ».
Investissement annuel net
Les investissements nets se sont élevés à 1.29 milliard de dollars dans l’industrie, à 1.01 milliard de dollars dans les bureaux, 660.3 millions de dollars dans le secteur résidentiel, 202.4 millions de dollars dans le commerce de détail et 694.9 millions de dollars dans d’autres types de propriétés.
« Les investisseurs ont toujours un appétit pour l’immobilier et le montant d’argent qui entre dans ces portefeuilles a passé d’environ 3.7 à 3.9 milliards de dollars », a mentionné M.Fairchild. « La moitié de l’argent frais net est en développement. »
La ville de Toronto est en tête de tous les marchés avec un chiffre de 2.72 milliards de dollars d’investissements nets. Elle est suivie par Vancouver avec 520.5 millions de dollars, Ottawa avec 246.1 millions de dollars, Montréal avec 146 millions de dollars, Calgary avec 92.7 millions de dollars, Edmonton avec 75.7 millions de dollars, Winnipeg avec 73.6 millions de dollars, et pour finir, Halifax avec 6 millions de dollars.
Les interruptions liées à la COVID-19
Le directeur général de la recherche sur les solutions immobilières, Bryan Reid, a souligné que certaines interruptions liées à la COVID-19 dans le marché étaient des accélérations des tendances qui étaient déjà présentes avant que la pandémie frappe.
« La pandémie a mis un terme à certaines choses qui étaient évidentes dans ces profils sectoriels, » a dit M.Reid. « La crise sanitaire a eu un plus grand impact sur certains des actifs commerciaux que sur d’autres types de propriétés ».
Les enquêtes effectuées par REALPAC en lien avec la pandémie ont montré que les retards de paiement de loyers étaient beaucoup plus fréquents dans le secteur du commerce de détail, en particulier dans les centres commerciaux qui ont dû fermer leurs portes au cours du deuxième et troisième trimestre.
Les perspectives de croissance du capital pour l’année 2021
Les panélistes ont prédit une croissance du capital de l’immobilier commercial entre 0 et 5% au Canada pour 2021.
« La dynamique des taux d’intérêt bas et de la politique budgétaire monétaire nous donnera un peu de support », a mentionné M.Lynch. « Toutefois, je ne vois pas de rendement positif spectaculaire pour l’immobilier au Canada. »
De son côté, M.Cuthbert pense que le secteur industriel pourrait se calmer, car « les prix ont atteint des sommets » et les loyers sont maintenant similaires à ceux des centres commerciaux à ciel ouvert. Il pense que les commerces de détail, qui sont bien situés, pourraient se rétablir de la crise.
« Qui peut dire que votre boîte de 15 000 pieds carrés ne peut pas avoir 10 000 pieds carrés d’entrepôt et 5 000 pieds carrés de vente au détail d’un seul [unité de gestion des stocks] à l’avant » a demandé M.Cuthbert.
Les grands centres commerciaux sont également populaires ces temps-ci, car les gens y viennent pour socialiser. Une tendance qui pourrait s’accentuer après la levée des restrictions mises en place par le gouvernement quant à la COVID-19.
« Si on pense seulement au nombre de faillites que nous avons eues, je ne suis pas autant optimiste par rapport au commerce de détail », a dit Mme.Ng.
À propos de MSCI et REALPAC
Depuis plus de 40 ans, les indices et les analyses basés sur la recherche, effectuée par MSCI, ont aidé plusieurs investisseurs à construire et à gérer des portefeuilles. Leurs produits et services comprennent des modèles analytiques, des données, des références immobilières ainsi que des recherches liées à l’environnement, la société et la gouvernance d’entreprise.
Selon le dernier classement de Pensions & Investments, MSCI est au service de 97 des 100 plus grands gestionnaires de fonds. Fondée en 1970, REALPAC est une association industrielle nationale qui se consacre à la promotion de la vitalité du secteur immobilier canadien sur le long terme.
REALPAC compte plus de 120 membres à leur actif, dont plusieurs dans des sociétés immobilières côtés en bourse, dans des sociétés privées, fonds de pensions, banques et compagnies d’assurance vie.
À propos de l'auteur
With a BA in journalism from Concordia University, Chahinez has gained unprecedented experience in the various branches of the journalism profession. Having always had a keen curiosity and a good general culture, she developed her writing, research, interviewing, and multimedia skills over the years. She previously obtained a certificate in business administration from UQAM, which also allowed her to explore finance, marketing, accounting, and many other topics related to business management.
