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« Big data » à la rescousse des investisseurs immobiliers, petits et grands

10 mai, 2020   |   Par Nikolaï Ray

Depuis l’automne 2016, Nikolaï Ray, PDG de MREX, a misé grand sur un rêve : démocratiser et faire évoluer l’industrie de l’investissement immobilier.

Projet monstre, défis techniques jamais vus en immobilier et patience de fer

Anciennement à titre d’associé principal d’une firme-conseil en investissement, ce spécialiste en ingénierie financière multilogement a travaillé sur une centaine de millions de dollars en transactions en plus d’avoir analysé personnellement plus de 10 milliards de dollars en transaction pour de petits et de grands investisseurs, sociétés immobilières et fonds institutionnels. Il en a eu assez de se frapper aux mêmes problèmes récurrents.

Sa vision et sa feuille de route furent assez pour attirer plusieurs acteurs de marché importants vers MREX dont le Dr Christian Bordeleau, Ph.D., qui était déjà au fait des avancements à venir en immobilier étant à la tête du Symposium sur l’excellence hypothécaire et titrisation à la SCHL. MREX a également su attirer un chef de la direction technologique de premier niveau, qui avait bâti une technologie innovante dans le domaine boursier et blockchain, prêt à prendre le relais du développement d’une application aussi complexe et évolutive.

Marché unifié, fait pour les investisseurs immobiliers

Selon M. Ray, l’immobilier ressemble encore à ce que ressemblait la bourse durant les années ’80. « Je n’en revenais pas qu’il n’existait pas de marché centralisé et unifié pour ceux qui désirent investir en immobilier. Les investisseurs boursiers ont la Bourse de New York et le Nasdaq, les voyageurs ont Expedia et Airbnb, les acheteurs de maisons ont Zillow, même les gens qui se magasinent une voiture usagée ont autoHEBDO, mais les investisseurs immobiliers doivent naviguer différents sites Web qui n’affichent pas tous les mêmes informations en plus de devoir gérer le fait que 30 % à 60 % du marché n’est même pas affiché publiquement. Ils sont ensuite sensés investir des centaines de milliers de dollars dans une propriété sans en connaître sa performance historique et comparable. C’est de la pure folie! »

Plutôt, les sites qui affichent publiquement des immeubles locatifs à vendre sont en premier lieu des plateformes servant à l’affichage de maisons et condos. Selon M. Ray : « Une maison ou un condominium ne se transige pas et ne s’évalue pas sur les mêmes bases qu’un immeuble locatif. » 

« De nos jours, accéder à l’entièreté du marché et faire les calculs nécessaires pour réussir son investissement devraient être possibles sur une application mobile intelligente.»

– Nikolai Ray, PDG de MREX et professeur au Collège MREX
La base de données distribué de MREX est un avancement technologique en soi

calculs complexes, chiffriers Microsoft Excel et imposants ordinateurs

Un autre problème est que pour bien calculer une acquisition d’immeuble locatif comme un plex ou bloc, l’acheteur doit posséder des connaissances avancées. C’est pourquoi Nikolaï a fondé l’institut d’éducation pour investisseurs immobiliers connu sous le nom de Collège MREX. « Mais faire des cours, apprendre des concepts mathématiques avancés, programmer un chiffrier Excel, ce n’est pas pour tout le monde. » Même les experts dans le domaine, comme M. Ray et les investisseurs que lui et le corps professoral du Collège MREX forment, sont liés à leur ordinateur de bureau ou portable. Selon Nikolaï, une application mobile, utile autant pour l’investisseur débutant grâce au tout premier robot-conseiller immobilier et intéressant pour l’investisseur-expert grâce à l’application du « deep learning » (un segment de l’intelligence artificielle) sur la base de données massive qui supporte l’application MREX, était non seulement due, mais essentielle! Selon M. Ray,  l’investissement immobilier est un moyen à une fin, celle de la liberté financière. Avec la liberté rime mobilité et agilité. 

Rendre le complexe simple et accessible

L’investissement n’est pas pour tous, mais tous devraient y avoir accès s’ils le désirent. « De nos jours, accéder à l’entièreté du marché et faire les calculs nécessaires pour réussir son investissement devraient être possible sur une application mobile intelligente. » 

Pour investisseurs actifs

L’application MREX a une foule de fonctionnalités qui rendront les étapes de recherche, analyse et acquisition plus simple, rapide et efficiente. Tous les immeubles en un endroit, les fiches d’immeubles étant vérifiées et contre-vérifiées, l’information présentée dans un format standardisé et homogène avec des données pré-mâchées. 

Pour propriétaires d’immeubles locatifs 

L’outil de gestion financière de portefeuille immobilier permettra même aux propriétaires d’immeubles qui ne sont plus actifs de garder leur doigt sur le pouls du marché et de suivre en temps réel les changements de valeurs de leurs immeubles, leurs logements et même prévoir leurs refinancements.

Pour professionnels de l’immobilier

Grâce à la technologie MREX, les professionnels de l’investissement immobilier comme les courtiers pourront mieux communiquer et transiger avec leur clientèle-investisseur. La voûte transactionnelle, le moteur de vérification diligente et le système de qualification d’investisseurs permettront aux professionnels de mieux accompagner et conseiller leurs clients.

« En technologie plusieurs parlent de l’importance de sortir une produit minime viable rapidement, mais dans l’industrie de l’investissement immobilier, cette stratégie est fausse; ce n’est pas un simple réseau social ou une application de partage de photos qu’on bâti. »

Nikolai Ray, PDG de MREX et professeur au Collège MREX

Dans l’antichambre

Quelques questions avec M. Ray : 

M.V. : Avec la guerre entre DuProprio et les courtiers qui dure depuis maintenant une décennie, plusieurs intervenants se demanderont si MREX cherche à désintermédier l’investissement immobilier? 

N.R. : C’est une bonne question, mais la réponse est simple, non! J’ai été propriétaire d’une agence immobilière leader dans le domaine du courtage immobilier spécifique au multilogement. Je comprends donc la valeur qu’un bon courtier peut apporter à une transaction, et selon moi, dans 90% des transactions ce courtier n’est pas seulement utile mais essentiel. Quoique je crois à l’efficience, selon moi, les courtiers qui vont utiliser notre technologie vont se démarquer davantage comme spécialiste et auront une pratique plus profitable. Je suis moi-même un expert en multilogement, autant du côté investisseur que du coté courtage, et pourtant j’évite le plus possible les transactions sans courtier. 

M.V. : Nikolaï, on va se le dire, trois ans à développer une technologie, c’est long! Pendant ce temps, certaines petites entreprises semblent avoir tenté de damer le pion à MREX en sortant rapidement des applications simplistes basées sur certaines composantes de l’application MREX. 

N.R. : Effectivement, j’irais jusqu’à dire que certains nous ont carrément copié. J’en prends la responsabilité, étant donné que j’ai parlé amplement et publiquement de ce qu’on bâtissait. Aussi, en technologie plusieurs parlent de l’importance de sortir un produit minime viable rapidement, mais dans l’industrie de l’investissement immobilier, cette stratégie est fausse – ce n’est pas un simple réseau social ou une application de partage de photos qu’on bâti. L’ironie est que même certains investisseurs qui ont étudié au Collège MREX ont profité de l’éducation que nous leur avons partagé, la vision que j’ai communiqué et même certains outils que nous leurs avons donné pour carrément sortir des applications qui sont des copies de de fonctions que j’ai publié sur lesquelles nous travaillons. Mais bon, on dit que le plagiat mène rarement à quelque chose de qualité étant donné qu’une copie ne peut jamais arriver à la cheville de l’original et on dit aussi que l’imitation est la plus sincère forme de flatterie. J’ai donc beaucoup de gratitude étant donné qu’on a tenté non seulement de copier notre vision technologique mais aussi notre collège, cela me pousse et nous pousse à être meilleurs, voir indispensables.

M.V. : Tu m’as toujours dit que tu souhaitais l’innovation massive, appréciais la compétition et qu’au final, la vision de MREX est unique et c’est cela qu’est la réelle valeur?

N.R. : Ultimement, je suis heureux et fier de ces développements et de ces gens, même si je ne suis pas en accord avec leurs méthodes, je les perçois d’un bon œil, car ultimement ils vont aider à faire évoluer le marché, car MREX ce n’est pas une application, ni un Collège, ni un média. MREX, c’est le marché ! Le marché multilogement est MREX. D’où l’acronyme MREX (multifamily real estate exchange). » Nous œuvrons depuis plus de trois ans à mettre en oeuvre bien plus qu’une application mais plutôt un écosystème, en organisant le marché de l’investissement immobilier multilogement. Notre objectif est d’améliorer l’expérience pour tous les acteurs de marché sans discriminer et sans tribalisme : investisseurs actifs, gestionnaires, courtiers, financiers, investisseurs passifs, assureurs, évaluateurs et développeurs. 

M.V. : Pourquoi parles-tu donc de « démocratiser » l’investissement immobilier et pourquoi est-ce important?

N.R. : Tu sais Martin, j’ai grandi sans un sou et j’ai été sans-abri à deux reprises. Depuis un jeune âge, ma conscience sociale a toujours été assez développée. Encore plus, la mobilité sociale est une cause pour laquelle j’ai toujours milité, soit par l’égalité d’accès à l’opportunité. En poussant mes recherches sur le sujet, j’ai rapidement réalisé que deux choses outre la démocratie permettait la mobilité sociale : l’éducation et l’immobilier. Par ailleurs, une étude sur les habitants de certains Favelas au Brésil a démontré cela. Or, l’immobilier multilogement est l’actif qui offre des rendements parfois équivalents à la bourse mais avec un profil de risque semblable à des obligations. Le problème est que ça prend beaucoup d’argent pour embarquer dans la « game », et même si tu réussis à accumuler cette première mise de fonds dans les six chiffres, tu es lié à un titre (une propriété), donc impossible de te diversifier et au revoir liquidité pendant quelques années. 

Le Québec en premier, ensuite le Canada et les États-Unis

Je remercie donc M. Ray pour cette entrevue, et nous espérons que la communauté d’investissement est aussi excitée que nous quant au lancement de notre application. Suite au premier lancement, plusieurs versions suivront durant l’année et ensuite l’application sera lancée dans le reste du Canada et les quatre plus importants états des États-Unis. Plusieurs milliers d’investisseurs se sont déjà inscrits sur notre liste d’attente et une vingtaine de sociétés immobilières d’envergure totalisant plus de 40 000 portes sous gestion ont démontré leur intérêt pour collaborer dans l’évolution de l’application et la base de donnée. 

L’application MREX sera disponible en primeur au printemps 2020 aux étudiants du Collège MREX en commençant par les membres du Alumni du programme incubateur-accélérateur Meute multilogement.