Il n’y a pas que la pandémie pour le marché de la construction destinée à la location aux États-Unis, car ce secteur connaît une croissance rapide depuis plusieurs années.
En fait, depuis 2017, les propriétés « Built To Rent » (BTR ou B2R) faisant référence aux logements construits pour la location ont surclassé les propriétés multirésidentielles, selon Dennis McGill, directeur de Zelman & Associates. McGill a récemment discuté des principes fondamentaux du marché BTR lors de Beyond the Basics of Build to Rent, un webinaire organisé par la maison mère Walker & Dunlop.
De 2017 à 2019, la croissance des loyers mixtes des propriétés BTR a été en moyenne de 4,1% tandis qu’au cours de la même période, les propriétés multirésidentielles ont connu une croissance des loyers de 3,2%. La croissance de l’espace BTR ne s’est accélérée que pendant la pandémie, dépassant les multilogements chaque trimestre depuis le début de la crise sanitaire en 2020. Au cours des quatre derniers trimestres, les loyers ont augmenté de 6,3%, soit une augmentation de 1,5 fois la tendance des loyers avant la pandémie.
L’écart le plus important entre le BTR et le multilogement s’est produit au quatrième trimestre de 2020, selon McGill. L’écart le plus étroit est survenu au troisième trimestre de cette année, alors que le marché des logements collectifs rebondissait suite à la pandémie. Les logements collectifs ont enregistré une croissance des loyers mixtes de 8,2 % au cours du trimestre, tandis que les loyers des produits BTR ont augmenté de 8,6 %.
Alors que l’écart s’est rétréci, McGill a averti que les données n’indiquaient pas que le multilogement rattrapait son retard. « Cela ne fait pas apparaître l’effet cumulatif depuis le début de la pandémie. Nous avons indexé nos deux ensembles de données au quatrième trimestre de 2019 », a-t-il déclaré. « Les loyers des maisons unifamiliales ont augmenté de 9 % depuis lors, et ils sont presque 2 % plus élevés que la tendance d’avant la pandémie. Inversement, même avec la plus récente augmentation des taux de location de logements collectifs, les loyers mixtes ne sont que 3 % plus élevés qu’au quatrième quart de 2019 et sont en fait 2 % inférieurs à la tendance d’avant la pandémie. Évidemment, il y a des variations substantielles selon le mélange urbain ou non.
Le BTR surpasse également les tendances d’occupation multilogement. Le taux d’occupation des BTR désaisonnalisé est de 98% pour le troisième trimestre 2021. « Il s’agit d’un record pour nos données et en hausse de 210 points de base par rapport au troisième trimestre de 2019 », a déclaré McGill.
Le taux d’occupation multilogement était également élevé à 96,2 % pour la même période, le taux d’occupation le plus élevé de l’histoire récente pour la catégorie d’actifs. Cependant, McGill a déclaré que lors de l’ajustement pour les créances douteuses, un thème commun à la suite de la pandémie, le taux d’occupation diminue. « En tenant compte de l’augmentation des créances irrécouvrables, les chiffres d’occupation sont modérés. Le secteur unifamilial serait toujours plus élevé qu’au troisième trimestre de 2019, mais pas le multilogement », a-t-il déclaré. « C’est quelque chose à garder à l’esprit alors que les moratoires sur les expulsions se terminent, que la relance s’estompe et que l’offre s’accélère. », a dit McGill.
Avec des fondamentaux aussi solides et soutenus, il n’est pas surprenant d’entendre que le capital institutionnel augmente son exposition à la classe d’actifs. Selon McGill, il y a 75 milliards de dollars de capital institutionnel pour les projets de construction à louer, et la grande majorité a été annoncée au cours des 12 derniers mois. McGill a ajouté pour conclure : « Il semble qu’il augmente de jour en jour. »
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
