Le Canada fera face à une prochaine crise structurelle d’offre de logements si le rythme actuellement lent de la construction neuve se maintient. Un rapport sur le logement de la Banque Scotia brosse le tableau d’une « insuffisance chronique de l’offre de logements » aggravée temporairement par la pandémie, avec des taux hypothécaires record et une évolution des préférences en matière de logement par type et emplacement.
« Les conditions d’une croissance robuste des prix des logements étaient en place bien avant la pandémie de COVID-19. À l’approche de la crise, l’offre de logements n’avait tout simplement pas suivi la croissance démographique, indiquant un déséquilibre presque record entre l’offre de logements et la demande », lit-on dans le rapport.
Le ralentissement de l’immigration en 2020 en raison de la pandémie a empêché de nouvelles augmentations de la demande qui se seraient autrement produites, mais les niveaux d’immigration devraient monter en flèche par rapport aux nouveaux objectifs accrus du Fédéral pour compenser les chiffres inférieurs pendant la pandémie.
De nombreux étudiants internationaux retourneront au Canada cet automne alors que l’enseignement en classe reprendra sur les campus postsecondaires, et ils auront besoin d’un logement.
Le tourisme a connu un bon redémarrage et les propriétaires de logements locatifs à court terme sur des plateformes telles qu’Airbnb louent et loueront aux visiteurs.
Le projet du gouvernement fédéral de créer un nouveau programme national de garderies abordables augmenterait également la demande de logements si le gouvernement libéral est reconduit au pouvoir le 20 septembre prochain.
Le rapport note que le ratio de logements par rapport à l’évolution de la population est bien inférieur à sa moyenne historique depuis 2018, en grande partie en raison du boom démographique alimenté par l’immigration qui a commencé en 2015. La population a augmenté plus rapidement que l’achèvement des nouveaux logements. Avant 2020, le ratio atteignait un record historiquement bas.
Si le ratio du logement par rapport à la population devait être maintenu à la moyenne historique, les chercheurs estiment que 90 000 logements supplémentaires auraient dû être construits au cours des trois dernières années, ou que la population n’aurait dû augmenter que d’environ la moitié.
À l’heure actuelle, le Canada compte le plus faible nombre d’unités de logement pour 1 000 habitants de tous les pays du G7, avec 424 logements pour 1 000 Canadiens. Depuis 2016, 100 000 logements supplémentaires seraient nécessaires pour maintenir stable le ratio logements/population. Ce serait encore inférieur à la moyenne du G7 de 471 logements pour 1 000 habitants.
Il faudrait 1,8 million de foyers supplémentaires pour que le Canada atteigne la moyenne du G7, 250 000 foyers pour rattraper la moyenne britannique de 433 unités pour 1 000 citoyens et 99 000 foyers pour rattraper la moyenne américaine de 427 unités pour 1 000 citoyens. En revanche, au cours de la dernière décennie, le Canada a enregistré en moyenne 188 000 logements achevés.
Les nouveaux logements ont particulièrement pris du retard dans les grands centres de population du Canada; le ratio des unités à la population a diminué dans presque toutes les 10 plus grandes régions. À l’exception de Québec et de Montréal, tous les grands centres urbains se situent bien en deçà de la moyenne nationale. Seules Québec et Vancouver ont connu une augmentation du ratio des unités à la population depuis 2016.
« Notre conclusion est claire : la construction de logements n’a pas suivi la demande et, lorsqu’on regarde les comparaisons internationales, la pénurie de l’offre est encore plus évidente », poursuit le rapport.
« Cela suggère que les prix des logements devraient suivre une tendance à la hausse dans un avenir prévisible, étant donné les années qu’il faudrait pour combler l’écart entre l’offre et la demande. Les politiques devraient se concentrer beaucoup plus sur la recherche de moyens d’accroître la réactivité de l’offre à la demande », décrit-il.
Les chercheurs suggèrent un fort besoin d’une stratégie nationale de logement plus large, impliquant les gouvernements fédéraux, provinciaux et municipaux, ainsi que les promoteurs du secteur privé, les investisseurs et les organisations à but non lucratif, pour identifier avec précision les problèmes et être plus réactifs à l’offre dans tous les segments du marché du logement.
« Résoudre le problème du logement dans notre pays devrait être une priorité nationale. La solution durable n’est pas ancrée dans le taux d’intérêt ou l’espace macroprudentiel, mais plutôt dans un effort déterminé pour lever les obstacles qui limitent l’offre de logements », ajoute le rapport.
« Une approche nationale globale devrait être poursuivie pour identifier les changements qui pourraient augmenter la réactivité de l’offre à la demande, ces changements étant ensuite mis en œuvre de manière agressive. Ce ne sera pas une solution immédiate. Nous devons tirer les leçons de notre expérience des dernières années : avec une augmentation de la demande en fonction des besoins liée à l’augmentation de l’immigration dans les années à venir, nous savons que nous ne pouvons pas nous permettre de maintenir le système tel quel.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
