Pour la première fois depuis que la Réserve fédérale a commencé à relever les taux d’intérêt, tous les pans du marché immobilier sont désormais sur le point de se détériorer.
Le marché de la revente s’effondre depuis le début de 2022, les vendeurs potentiels conservant leur maison plutôt que d’abandonner les faibles taux hypothécaires. Les nouvelles maisons avaient offert un peu de répit aux acheteurs. Mais sans plus. La récente hausse des taux hypothécaires, qui ont atteint jusqu’à 8 %, a été trop lourde pour les constructeurs d’habitations.
Ils réduiront probablement la construction dans les mois à venir à mesure que les marges bénéficiaires diminueront. La construction d’appartements s’est également ralentie ces derniers mois, les promoteurs étant confrontés à une combinaison de croissance lente des loyers et de coûts de financement élevés.
La frustration des acheteurs potentiels est bien comprise.
Quelles sont les implications macroéconomiques ?
Compte tenu de l’importance du logement dans l’activité globale, la faiblesse de la construction résidentielle devrait limiter la vitesse de croissance de l’économie, mais pas suffisamment pour déclencher une récession au cours des deux prochains trimestres. Dans la mesure où la vente brutale des bons du Trésor répond à des données économiques plus favorables que prévu, un secteur immobilier paralysé offrira un certain répit.
Le marché immobilier réagit très différemment à la dernière hausse des taux hypothécaires par rapport à 2022. Ensuite, la grève des vendeurs de logements a stimulé la demande de logements nouvellement construits.
Les constructeurs d’habitations sont devenus le seul point positif du marché. Le manque de stocks a maintenu les prix à un niveau élevé, permettant aux entreprises d’utiliser leurs bonnes marges bénéficiaires pour réduire les taux hypothécaires et améliorer l’accessibilité pour les acheteurs.
Racheter les taux des prêts immobiliers à 5,5 %, le niveau magique pour les acheteurs potentiels, est beaucoup plus facile autour de 7 % qu’environ 8 %.
La confiance des constructeurs évolue dans le sens du cours de leurs actions et de leurs marges bénéficiaires. L’indicateur de confiance de la National Association of Home Builders/Wells Fargo est tombé à son plus bas niveau depuis janvier de ce mois. Nous devrions nous attendre à ce que les constructeurs réduisent leurs plans de production à l’avenir.
Les mises en chantier de logements multiresidentiels ont également connu une relative stabilité plus tôt dans l’année, et les unités en construction ont augmenté, les retards dans la chaîne d’approvisionnement empêchant l’achèvement des projets.
Les deux derniers mois ont connu une baisse notable : les mises en chantier en septembre ont diminué de 31,5 % sur un an et, plus important encore, les unités en construction ont chuté pendant deux mois consécutifs, ce qui indique que nous avons probablement dépassé le sommet de ce cycle.
Avec moins d’unités mises en chantier et moins de logements en construction, le marché locatif devrait freiner la croissance économique jusqu’en 2024.
Du point de vue d’un investisseur, tout cela est important à un moment où une consommation robuste et des attentes élevées quant à la croissance du produit intérieur brut réel au troisième trimestre ont entraîné une vente massive des bons du Trésor.
JPMorgan Chase & Co. estime que l’économie a connu une croissance supérieure à 4 % au cours du dernier trimestre. Une partie de ce coup de pouce vient du logement, qui devrait contribuer à la croissance du PIB pour la première fois depuis début 2021 grâce à la reprise des mises en chantier de logements unifamiliaux cet été. Il est peu probable que cette situation se poursuive au cours du trimestre en cours et en 2024, à moins que les taux d’intérêt ne baissent.
Un nouveau ralentissement de l’activité immobilière, à la fois dans la construction et dans les signatures de contrats, devrait peser sur la consommation, qui est déjà menacée par une foule d’autres facteurs, depuis la reprise du remboursement des prêts étudiants jusqu’aux grèves.
Cette confluence pourrait enfin offrir aux investisseurs un certain répit après la série de données économiques brûlantes qui pèsent à la fois sur les actions et les obligations en alimentant les perspectives d’un nouveau resserrement de la politique monétaire. Si cela n’était pas le cas, cela suggérerait que le marché du travail et les consommateurs ont encore plus de dynamisme qu’on ne le pensait, un scénario inconfortable alors que les coûts d’emprunt qui sont les plus élevés depuis le milieu des années 2000 ont déjà brisé le marché.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
