Le marché du multilogement devrait poursuivre sa hausse au cours de la prochaine année, car la forte demande, la construction limitée et la hausse des loyers font de cette classe d’actifs une couverture contre l’inflation.
Un nouveau rapport de Walker & Dunlop indique que les faibles taux d’intérêt devraient continuer à soutenir les acheteurs, les propriétaires et les locataires dans le secteur de l’immobilier, notant que les rendements restent “très attractifs” par rapport aux marchés des actions et de la dette publics. Et c’est particulièrement vrai pour le multilogement, où l’absorption nette a terminé l’année en hausse de 6,8 % par rapport à 2019. Au premier semestre de cette année, l’absorption nette a atteint des niveaux record, le double des données de 2020. Les taux de vacance ont baissé de 80 points de base au deuxième trimestre à 5,7% et ont fait grimper les loyers de 6,3% sur le trimestre pour afficher 9,4% en cumul annuel.
Alors que le secteur a été quelque peu en proie aux moratoires sur les expulsions en cours, il y a de bonnes nouvelles : 95,6% des loyers ont été payés en juin 2021, en légère baisse par rapport aux chiffres des deux dernières années. « L’objectif à terme est que les gains d’emplois compenseront une réduction des subventions fédérales et étatiques aux ménages qui ont été adoptées pour soutenir les ménages pendant la pandémie », note le rapport.
Il y a, bien sûr, le risque que ces gains ne se réalisent pas : « Comme la Vallée des Cendres dans le Grand Gatsby, le stress continue d’être concentré dans les ménages à faible revenu, ceux dont les niveaux de dépenses plus faibles sont moins susceptibles de passer à l’échelle nationale. », selon le rapport. « Pour près d’un tiers de la population active ayant un diplôme d’études secondaires ou moins, le chômage est élevé et en hausse, passant de 7 % au premier trimestre 2021 à 7,7 % au deuxième trimestre 2021. Cependant, ce chiffre sous-estime peut-être les chiffres officiels du chômage étant donné que les taux de participation au marché du travail sont en baisse pour des raisons liées à la pandémie, cela pourrait potentiellement ajouter 3 à 4 % supplémentaires à la situation du chômage dans ce secteur », lisait-on dans le rapport.
Malgré cela, Walker & Dunlop prédit que « avec une forte augmentation des bénéfices des entreprises depuis le second semestre 2020, le marché du travail devrait être en mesure d’absorber davantage de nouveaux employés à mesure que les efforts de relance s’estompent ».
Le sud-est et certaines parties de l’ouest abritent les marchés d’appartements les plus dynamiques cette année : les villes où le taux d’inoccupation était inférieur à 5 % en juin et où les loyers ont augmenté à des rythmes à deux chiffres sont Baltimore, Fort Lauderdale, Inland Empire, Las Vegas, Miami, Comté d’Orange, Phoenix, Sacramento, Salt Lake City et Tampa.
Et tandis que les nouvelles constructions ont été entravées par les pénuries de main-d’œuvre et de matériaux et la flambée des coûts des terrains, les ventes d’actifs dans le multilogement ont considérablement augmenté cette année. Le volume des ventes d’appartements au taux du marché a atteint 46 milliards de dollars au premier semestre, soit une augmentation de 35 % par rapport à il y a un an. Les taux de capitalisation restent faibles, avec une moyenne de 5,3 % au deuxième trimestre.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
