Le taux hypothécaire devrait dépasser les 4% en 2022 à l’approche du plan de réduction de la Fed

La Réserve fédérale pourrait commencer à réduire ses achats de titres adossés à des créances hypothécaires dès novembre, donnant ainsi un élan aux forces du marché qui ont poussé les taux hypothécaires à la hausse ces dernières semaines.

La Fed a pris soin de partager ses intentions, afin d’éviter de surprendre les investisseurs et d’envoyer les taux à la hausse trop rapidement, comme cela s’est produit lors du « taper tantrum » cette « colère » de mai 2013 à la suite d’une intervention, qui se voulait bénigne, de Ben Bernanke, alors Président de la banque centrale américaine (la Fed).

Le procès-verbal de la réunion de septembre du Federal Open Market Committee fournit de nouveaux détails sur la réflexion du comité et sur la rapidité avec laquelle le retrait de son soutien aux hypothèques et aux obligations d’État pourrait se faire.

Au début de la pandémie de coronavirus, la Fed a commencé à augmenter ses avoirs en titres adossés à des créances hypothécaires de 40 milliards de dollars par mois, et a également ajouté 80 milliards de dollars par mois à ses avoirs à long terme du Trésor.

Ces achats d’actifs ont contribué à ramener les taux hypothécaires à des niveaux record, car la demande accrue de titres adossés à des créances hypothécaires signifiait que les investisseurs, source ultime de financement pour la plupart des prêts immobiliers, accepteraient des rendements inférieurs.

En rendant l’emprunt moins cher, la Fed espérait aider à éviter un krach économique pendant la pandémie. Mais avec l’inflation maintenant plus élevée que souhaiter, la plupart des membres du comité de politique monétaire de la Fed pensent qu’il sera bientôt temps de réduire ces achats.

Le procès-verbal de la réunion de la Fed de septembre montre que si la reprise économique reste “largement sur la bonne voie”, les membres du comité s’accordent généralement à dire “qu’un processus de réduction progressive achevé vers le milieu de l’année prochaine serait probablement approprié”.

En supposant que les membres du comité conviennent qu’il est temps de diminuer après la fin de leur prochaine réunion le 3 novembre, « le processus de réduction pourrait commencer avec les calendriers d’achat mensuels commençant à la mi-novembre ou à la mi-décembre », indique le procès-verbal.

Lors de la réunion de septembre, les membres du comité se sont également rapprochés d’un accord sur la mécanique des réductions d’achats à venir. Il y a eu des spéculations selon lesquelles la Fed pourrait donner la priorité à des réductions plus importantes comme les titres adossés à des créances hypothécaires ou les bons du Trésor.

Une “voie illustrative” proposée par les membres du personnel de la Fed réduirait les achats proportionnellement sur huit mois, réduisant les achats de titres adossés à des créances hypothécaires de 5 milliards de dollars par mois et les bons du Trésor de 10 milliards de dollars par mois.

Réduction du QE en vue …?

Si la Fed décidait de commencer l’inversement de ses mesures d’achats en décembre, les achats visant à augmenter les avoirs de la Fed en titres adossés à des créances hypothécaires et en bons du Trésor prendraient fin en juillet, même si la Fed continuerait à maintenir son bilan en remplaçant les obligations arrivant à échéance.

Bien qu’aucune décision finale n’ait été prise sur le moment ou la vitesse de réduction, les membres du personnel de la Fed ont déclaré que le scénario discuté lors de la réunion de septembre était conçu pour être « simple à communiquer », et les membres du comité ont généralement convenu qu’il fournissait « un modèle simple et approprié » qu’ils pourraient suivre.

« Donner un préavis au grand public d’un plan dans ce sens peut réduire le risque d’une réaction défavorable du marché » à la réduction, ont noté deux membres du comité.

S’exprimant lors d’un événement dans le Dakota du Sud cette semaine, le membre du conseil d’administration de la Fed, Michelle Bowman, a exprimé son soutien à une réduction progressive se terminant à la mi-2022.

« À mon avis, nos achats d’actifs ont été une partie importante de notre réponse aux effets économiques de la pandémie, mais ils ont essentiellement servi leur objectif », a déclaré Bowman. « Je suis consciente que les avantages restants pour l’économie de nos achats d’actifs sont désormais probablement compensés par les coûts potentiels. », a-t-elle déclaré

Bowman, nommée par Trump, a déclaré qu’elle était particulièrement préoccupée par le fait que les achats d’actifs de la Fed « pourraient maintenant contribuer aux pressions sur les valorisations, en particulier sur les marchés du logement et des actions, ou que le maintien d’une politique monétaire très accommodante à ce stade de l’expansion économique puisse poser des risques pour la stabilité des anticipations d’inflation à long terme ».

Si l’économie continue de croître comme le prévoit Bowman, « je soutiendrai un rythme de réduction qui mettrait fin à nos achats d’actifs d’ici le milieu de l’année prochaine ».

Mais le compte rendu de la réunion de septembre révèle que plusieurs membres du comité ont préféré procéder à une modération plus rapide des achats.

Cela inclurait le président de la Réserve fédérale de Saint-Louis, James Bullard, qui a déclaré à CNBC cette semaine qu’il aimerait que la réduction commence en novembre et se termine à la fin du premier trimestre 2022.

Bien que Bullard soit depuis longtemps un partisan de « l’assouplissement quantitatif », il dit qu’il est désormais favorable à une réduction rapide afin que la Fed puisse commencer à augmenter les taux à court terme pour lutter contre l’inflation, si nécessaire.

Le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, a déclaré que la Fed ne commencerait pas à augmenter le taux des fonds fédéraux à court terme, qu’elle a réduit à proche de 0% au début de la pandémie.

L’outil CME FedWatch , qui surveille les contrats à terme pour calculer la probabilité de hausse des taux de la Fed, montre que les marchés évaluent les attentes de deux augmentations de 0,25 point de pourcentage du taux des fonds fédéraux l’année prochaine, avec une probabilité de 53 % que la première augmentation soit approuvée en juillet 2022.

Les taux hypothécaires, qui sont dictés par les forces du marché, notamment l’appétit des investisseurs pour les titres adossés à des créances hypothécaires, ont déjà augmenté en raison des inquiétudes concernant l’inflation et la réduction de la Fed.

Prévisions de taux hypothécaires

Dans une prévision du 21 septembre , les économistes de la Mortgage Bankers Association ont prédit que les taux des prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans augmenteraient de 20 points de base par trimestre l’année prochaine, avec une moyenne de 4% au cours des trois derniers mois de 2022. Les prévisionnistes du MBA prévoient que les prêts à taux fixe seront en moyenne de 4,3 % en 2023.

La hausse des taux hypothécaires a déjà freiné la demande de refinancement et pourrait freiner la hausse des prix des maisons une évolution que de nombreux acheteurs de maison accueilleraient favorablement. Mais une hausse soutenue des taux hypothécaires pourrait également nuire aux ventes de logements, ont averti certains experts.