L’effet de levier négatif dans l’immobilier multirésidentiel se répand

La hausse des taux d’intérêt fait que les prêteurs obtiennent de meilleurs rendements par rapport aux investisseurs dans le secteur de l’immobilier multilogement américain

Un autre signe avant-coureur dans le marché, qui vient rappeler l’effondrement épique du marché immobilier en 2008 est apparu dans le secteur des logements multirésidentiels ces dernières semaines alors que les taux d’intérêt ont augmenté: l’effet de levier négatif.

L’effet de levier négatif est de retour

L’effet de levier négatif est un phénomène qui se produit lorsque les prix des actifs montent en flèche rapidement, réduisant les taux de rendement pour les acheteurs malgré des hausses de loyer record. Suite à cet évènement, les taux d’intérêt augmentent rapidement, créant un déséquilibre qui conduit les taux de rendement initiaux des nouveaux investissements multilogements vers la chute d’un point de pourcentage ou plus en dessous du taux d’intérêt sur les hypothèques de la propriété.

En d’autres termes, les propriétaires gagnent moins d’argent sur leurs immeubles d’appartements que leurs banques.

Au premier trimestre de 2022, selon CBRE, les investisseurs aux États-Unis ont dépensé un montant record de 63 milliards de dollars en propriétés multirésidentielles. En même temps, les prix payés pour les immeubles d’appartements ont augmenté de 22,4% au premier trimestre par rapport au premier trimestre de 2021, selon MSCI Real Assets.

Contexte de hausse des taux et implications

En cette période, la Réserve fédérale (Fed) a publié les premières esquisses de ce qui pourrait être un bombardement de jusqu’à sept hausses de taux cette année qui, selon elle, sont nécessaire pour étouffer la spirale inflationniste qui sévit actuellement aux États-Unis. Une augmentation de 25 points de base en mars a été suivie d’une hausse de 50 points de base à la réunion suivante.

Selon un récent rapport du Wall Street Journal, l’endettement qui profite aux banques n’a pas été aussi répandu dans le secteur multirésidentiel depuis la crise des subprimes qui a déclenché l’effondrement financier en 2008. Lorsque le changement de cap s’est abattu sur le marché immobilier surendetté et hautement spéculatif en 2008, une avalanche de défauts de paiement sur les prêts hypothécaires s’est produite.

Selon CBRE, le volume annuel des achats multirésidentiels a presque doublé pendant la pandémie, mais les marges bénéficiaires des investisseurs ont reculé: les bénéfices des appartements locatifs en proportion des prix de l’immobilier, qui mesuraient environ 5,5% au second semestre de 2019, sont tombés à 4,6% à la fin de 2021.

La semaine dernière, le taux d’intérêt moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans était supérieur à 5 %.

Les investisseurs calculent le TGA d’un immeuble de façon simplifiée en divisant les bénéfices de la propriété avant le paiement hypothécaire par le prix d’achat. Un TGA inférieur au taux d’intérêt de l’hypothèque représente généralement une ligne rouge en termes de risque.

Alors que la pénurie de logements a fait grimper les prix, les investisseurs institutionnels dans les immeubles multirésidentiels ont parié que les loyers n’ont nulle part où aller sauf à la hausse.

Les nouveaux propriétaires de logements multirésidentiels confrontés à un effet de levier négatif voudront peut-être augmenter les loyers pour compenser le déséquilibre, mais le rythme record des augmentations de loyer au cours de la dernière année, peut mettre à l’épreuve le point de rupture des consommateurs.

Selon Realtor, le loyer moyen demandé aux États-Unis en avril a atteint un record de 1 827 $, soit une augmentation de 17% par rapport à l’année précédente. En se basant sur la mesure standard de l’abordabilité qui fait le postulat que votre loyer ou votre paiement hypothécaire ne devrait pas coûter plus de 30% de votre salaire, le revenu médian dans les 44 États n’est pas suffisant pour payer ces prix.

L’encours de la dette hypothécaire adossée à des immeubles multirésidentiels totalise maintenant plus de 1,8 billion de dollars, selon la Mortgage Bankers Association, soit le double de ce qu’il était en 2008.