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Les bureaux vides peuvent-ils devenir des logements abordables ? Une nouvelle législation américaine cherche la réponse

3 septembre 2021   |   Par Kadiatou Bah

Alors que les verrouillages liés à la pandémie de 2020 arrêtaient l’Amérique, quelques premiers pronostics ont retenti. « New York est morte », a déclaré un expert. « Allons-nous travailler à domicile pour toujours ? », questionnait le New York Times. De nombreuses publications prédisaient que les voyages d’affaires ne redeviendraient jamais ce qu’ils étaient avant la pandémie. 

Un an plus tard, la ville de New York n’est définitivement pas morte, mais certaines des autres questions restent toujours sans réponse. Les voyages d’affaires commençaient tout juste à se redresser lorsque le variant delta a déclenché une vague d’annulations d’événements dans l’industrie. Aujourd’hui, il existe un large consensus sur le fait qu’une certaine version du travail à distance sera susceptible de rester, ou bien même le télétravail tous les jours de la semaine.  

En ajoutant à cette toile de fond une crise de l’abordabilité du logement, et l’intérêt pour la conversion de bureaux vides en un usage résidentiel, semble naturel. Un projet de loi présenté au Congrès en juillet, le Revitalizing Downtowns Act , montre l’attrait de cette idée. 

La législation de Debbie Stabenow et Gary Peters avec leur collègue Dan Kildee, créerait un nouveau crédit d’impôt de 20 % par an pour aider à couvrir environ un cinquième des coûts de conversion d’immeubles de bureaux en milieu résidentiel, commercial ou mixte. En gros, le but est d’utiliser les propriétés. Des conversions résidentielles seraient nécessaires pour intégrer des logements abordables. 

« Alors que nos lieux de travail changent en raison de la crise du coronavirus, nous verrons de plus en plus de bâtiments inutilisés dans nos centres-villes. La conversion de ces bâtiments en propriétés résidentielles et à usage mixte profitera aux familles et à nos villes », a déclaré Stabenow dans un communiqué. 

« C’est une idée vraiment intéressante et certainement digne d’être poursuivie », a déclaré Buzz Roberts, Président de la National Association of Affordable Housing Lenders. « Il est clair qu’il y a un grand besoin de locations abordables, mais il existe des ressources pour cela. La question est de savoir si ces outils fonctionnent ou avons-nous besoin de plus ?

Certains de ces outils existants incluent le crédit d’impôt pour le logement à faible revenu et que le sénateur Ron Wyden, un démocrate de l’Oregon qui préside la commission sénatoriale des finances, a récemment proposé d’étendre .

Il y a également eu des réponses locales à l’ère de la pandémie, telles que la loi de l’ État de New York «Housing Our Neighbours with Dignity», qui a été adoptée par la législature en 2021, mais n’a pas été signée par le gouverneur Andrew Cuomo. 

Certains tenants de l’immobilier commercial ont déclaré aux médias que le crédit d’impôt national ciblé pour les conversions pourrait être utile.  

« Je pense que cela a du sens », a déclaré Rob Goldstein, Gestionnaire de portefeuille pour CenterSquare Investment Management. « La conversion des bureaux en logements peut être faite, mais c’est difficile. Vous avez besoin du bon type de bureau, et même dans ce cas, sur le plan économique, cela n’a peut-être pas de sens, mais s’il y a des projets en périphérie, quelque chose comme ça pourrait potentiellement le pousser à la limite. Il y a trop de vieux bureaux, qui finiront comme des centres commerciaux de classe B dans quelques années. », a-t-il déclaré.

Il est simple de comprendre la crise de l’abordabilité du logement. Le loyer médian national américain a augmenté de 8,1%, au cours des 12 mois précédant juin, selon les données de Realtor.com. C’est beaucoup plus rapide que la croissance des salaires « rigides » des personnes ayant le statut employé. Comme le note la législation de l’État de New York, le « sans-abrisme » à New York a atteint un record de 20 000 personnes dans les refuges en octobre 2020.

Ce qui est un peu plus difficile à quantifier, c’est ce que pourrait signifier un nouveau crédit d’impôt pour les espaces commerciaux vides ou sous-utilisés de plusieurs grands centres. Dans des remarques envoyées par courrier électronique, un porte-parole de la société immobilière commerciale CBRE a déclaré que la ville avec le plus d’espaces vacants est Dallas-Fort Worth, à environ 25%, mais c’est proche de sa moyenne historique à long terme, alors que le taux d’inoccupation de la ville de New York est environ la moitié, mais élevée par rapport à sa norme historique.

À Lansing, Michigan, pendant ce temps, la vacance pure et simple n’a jamais été un problème jusqu’à ce que le virus de COVID frappe. Cependant, le crédit d’impôt pourrait encore signifier un monde de différence. La ville, qui abrite la capitale de l’État du Michigan, a vu l’utilisation de ses immeubles de bureaux chuter pendant la pandémie et voit une opportunité de tirer le meilleur parti de la crise.

« Nous comptons sur des milliers de personnes pour être au centre-ville », a déclaré le maire Andy Shor dans une interview. Ce n’est que maintenant, indique-t-il, que certains agents de l’État commencent à revenir physiquement au travail, mais seulement quelques jours par semaine, pour la plupart d’entre eux. 

« Ce serait un énorme avantage de pouvoir convertir l’espace en logement, car les gens vivraient au centre-ville la nuit et le week-end, ce ne serait pas seulement des employés de l’État qui ne sont là que pendant la journée » illustre Shor.

Shor expliquait qu’un vaste changement de bureau résidentiel pourrait être transformateur, déclenchant un secteur des services aux petites entreprises qui est ouvert tout le temps. 

« Nous n’avons pas les mêmes problèmes de logement abordable que certaines autres collectivités, mais nous aimerions l’avoir au centre-ville », a-t-il déclaré. « Surtout pour les personnes travaillant pour le gouvernement dès la sortie de l’université. Il doit y avoir plus d’options », argue-t-il.

C’est la clé de toute stratégie de logement abordable, a noté Roberts. « On pourrait dire qu’en fait, il s’agit autant d’une stratégie de stabilisation du quartier que d’une stratégie de logement abordable en raison de tous les effets d’entraînement des propriétés vacantes et sous-utilisées sur la zone environnante. »