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Les données de performance par catégorie d’appartements fluctuent aux États-Unis

22 juillet, 2021   |   Par Kadiatou Bah

Les mesures de performance des appartements aux États-Unis prennent de l’ampleur dans chaque série de mise à jour des données publiées en 2021. Les résultats de juin sont globalement positifs, l’occupation et la croissance annuelle des loyers réels demandés ont atteint des sommets historiques observés pour la dernière fois, il y a plus de deux décennies.

Trancher et décortiquer les chiffres par classification de produit montre que les niveaux d’occupation sont stellaires dans tous les domaines. Les propriétés de classe A, B et de classe C ont toutes atteint un taux d’occupation supérieur à 96% pour la première fois depuis le milieu de l’an 2000.

Les résultats de la croissance des loyers sont plus variés, les propriétés de classe A et B faisant un peu mieux que leurs homologues de classe C.

Énorme élan pour les projets de classe A

L’amélioration étonnante des performances des produits de luxe de classe A pourrait être la plus grande et la plus agréable surprise de 2021, d’autant plus que les taux d’occupation des loyers augmentent malgré une grande vague de nouvelles offres. Les achèvements ont totalisé environ 175 400 unités dans les 150 plus grands centres du pays au cours du premier semestre de l’année.

Le taux d’occupation de juin pour le stock de classe A a atteint 96,1%, passant de 93,9% un an plus tôt au niveau le plus élevé depuis le milieu de 2000. Dans un exploit encore plus impressionnant, les projets de classe A se sont stabilisés. Cela signifie que les nouveaux développements sont toujours en location initiale et ont pris la tête de la croissance des loyers avec des prix réellement demandés pour les nouveaux baux en hausse de 7,4 % sur un an.

Parmi les marchés à surveiller dans l’espace de classe A, Riverside/San Bernardino a enregistré le taux d’occupation le plus élevé du pays à 98,1 %. Les loyers des produits de luxe sont en hausse de 23,6% sur an dans cette localité.

Parmi les autres endroits qui se portent très bien, citons les centres qui créent des emplois bien rémunérés. Les exemples clés sont Austin et Salt Lake City. Le taux d’occupation des produits de classe A est en hausse de plus de 300 points de base par rapport à il y a un an, dans chaque centre. De plus, la croissance annuelle des loyers réels demandés a atteint environ 15 % dans chaque emplacement.

Indianapolis est un marché qui passe sous le radar en ce qui est d’une reprise économique rapide. À son tour, le taux d’occupation des appartements dans le secteur de classe A est en hausse de 310 points de base sur un an. L’augmentation des prix d’une année sur l’autre dans la catégorie de produits de premier plan a atteint environ 11 %.

Les marchés de la Floride sont également des points chauds de performance des appartements de classe A. En se concentrant sur Miami comme exemple, le taux d’occupation des produits de luxe  est en hausse de plus de 400 points de base sur un an. Les prix ainsi observés sont d’environ 13% supérieurs aux loyers de l’année précédente.

Les performances de classe B répondent à des attentes élevées

Au fil du temps, la tendance observée sur les mesures montre que les communautés de classe B du marché intermédiaire sont les plus performantes dans l’ensemble. Le taux d’occupation est généralement plus élevé que dans les projets de classe A qui doivent faire face à la concurrence directe des nouveaux achèvements, et la croissance des loyers dépasse généralement les résultats du secteur de classe C où tant de résidents sont confrontés à des problèmes d’abordabilité.

En juin, le taux d’occupation américain dans la catégorie de produits de classe B s’élevait à 96,7 %, contre 95,4 % un an plus tôt. La croissance annuelle des loyers demandés a été robuste et s’est maintenue à 7 %.

Plusieurs analyses comme celles de RealPage placent environ la moitié du parc d’appartements des États-Unis dans cette classe B faisant en sorte que les centres avec les meilleurs résultats globaux ont également tendance à se classer parmi les leaders de la performance dans la catégorie du marché intermédiaire. 

Mettons Phoenix et Atlanta dans les positions de superstar. Ce sont les deux premières métropoles qui dominent en termes de croissance annuelle dans la classe B pour les loyers réels demandés. Les prix ont augmenté d’environ 21 % à Phoenix et 18 % environ à Atlanta. Les deux centres enregistrent une occupation de classe B autour de la barre des 97%.

Une demi-douzaine de centres urbains enregistre un taux d’occupation de classe B premium qui dépasse les 98%. Au sein de ce groupe, les résultats de croissance annuelle des loyers semblent également particulièrement bons pour Sacramento à 12%. San Diego est un centre où le taux d’occupation de classe B a tendance à se maintenir à des niveaux très élevés. La lecture de juin a atteint 98,2 % et les loyers réels demandés ont augmenté d’un peu plus de 8 % sur un an.

Philadelphie est un choix sous le radar pour la liste des produits les plus performants de classe B. Le taux d’occupation dans cette catégorie de produits atteint aujourd’hui 97,6 % et la croissance annuelle des loyers réels demandés est d’environ 9 %.

Pouvoir de fixation des prix limité dans les parts de catégorie C

Les immeubles d’appartements de classe C du pays ont affiché un taux d’occupation très élevé au cours des dernières années. Ce constat reflète qu’une forte croissance des loyers entraîne qu’une part croissante de ménages ne peut se permettre plus que cette option de produit de moindre qualité.

Le taux d’occupation de juin dans les collectivités de classe C s’élevait à 96,8 %, dépassant de peu le taux de 96,2 % enregistré un an plus tôt. Malgré ce résultat d’occupation impressionnant, la croissance annuelle des loyers réels demandés s’est maintenue à seulement 2,7%. 

Raleigh/Durham et Portland se classent en tête de liste des points chauds de performance de classe C simplement parce que ce sont des endroits qui ont eu de la place pour l’occupation quand il fallait faire un peu plus de place au cours des derniers mois. En juin, le taux d’occupation des appartements de classe C à Raleigh/Durham était en hausse de 220 points de base à 96,9%, tandis que la croissance annuelle des loyers réels demandés a atteint 4,7%. Portland a enregistré une augmentation du taux d’occupation de 170 points de base avec des prix en hausse de 4,1% par an.

Le taux d’occupation des produits de classe C a grimpé de 60 à 80 points de base d’une année sur l’autre à Greensboro/Winston-Salem, Baltimore et Las Vegas, et chaque zone a affiché une croissance annuelle de 6 à 7 % des loyers réels demandés dans l’inventaire de classe C.