Il n’a jamais été aussi évident que les données gouvernementales sur les coûts du logement ne reflètent pas le coût d’achat. La composante logement de l’IPC est élevée, mais elle est à des kilomètres de la réalité sur la flambée des coûts des maisons. C’est à cause de la façon dont cette composante est mesurée, explique Douglas Porter, Économiste en chef à la Banque de Montréal. Voici son analyse sur ce qui motive la tendance et pourquoi elle ne reflétera pas la réalité pour la plupart.
Les coûts de logement au Canada ont atteint un record… 4,3 %
Les prix du logement ont enregistré leur plus grand bond en plus d’une décennie. La composante IPC contenant le logement a connu une croissance annuelle de 4,3 % en juin. Il s’agissait du plus grand chiffre enregistré depuis 2008, mais pas près des gains que les gens ont vus pour les prix des maisons. « … c’est loin de ce que font voir les prix des maisons », a déclaré Porter.
Les moteurs de la tendance se décomposent en deux sous-composantes importantes, mais opposées. Le premier est le coût de remplacement par le propriétaire, qui reflète le coût de remplacement d’un logement c’est-à-dire le coût des logements neufs. Le second est le coût des intérêts hypothécaires, c’est-à-dire le prix d’emprunt.
Les coûts de remplacement par les propriétaires montent à un sommet vu il y a 34 ans pour la dernière fois
La part du lion de la croissance est venue des coûts de remplacement par les propriétaires. C’est l’une des sous-composantes les plus importantes de l’indice du logement (CPI-Shelter en anglais) et a augmenté de 12,9 % en juin. « Un sommet en 34 ans, mais à peine la moitié de la hausse des prix existants », a déclaré la Banque de Montréal. Pour le contexte, la banque partageait que les prix des maisons existantes ont augmenté de 24,4 % au cours de cette période.
Les frais d’intérêt hypothécaire tirent l’indice vers le bas et continueront de le faire
L’énorme augmentation des coûts de remplacement par le propriétaire est plombée par les intérêts hypothécaires. Le coût d’emprunt d’une hypothèque est une partie massive de l’indice et a affiché une « baisse » annuelle de 8,6 % en juin. Il s’agissait d’une baisse historique pour un changement annuel.
Si vous avez déjà une maison et que vous êtes prêt à refinancer, c’est une excellente nouvelle. Les personnes qui achètent une maison cependant n’épargnent rien, puisque le coût du crédit est lié au prix des maisons.
« Cette mesure s’ajuste progressivement aux changements de taux hypothécaires au fil du temps et restera un frein à l’IPC pendant un certain temps encore », a déclaré Porter. « En attendant, au milieu, les loyers recommencent à augmenter après l’allégement de l’année dernière, augmentant d’un peu plus de 2% par rapport à l’année dernière », a-t-il renchéri.
La combinaison de facteurs ne se produit normalement pas en même temps. La hausse rapide des prix des maisons est le signe d’une économie forte, où les taux d’intérêt augmentent. Les coûts de remplacement par le propriétaire et les mesures des intérêts hypothécaires devraient progresser ensemble. Cela devrait accélérer la composante logement de l’IPC en tandem.
Dans une économie faible, les prix des maisons ne sont pas censés augmenter très rapidement. Les taux d’intérêt sont généralement réduits pour stimuler la faiblesse de la demande. Ces deux mesures devraient fonctionner ensemble pour faire baisser la composante logement de l’IPC.
Au constat, à un moment donné, quelqu’un a pris un mauvais virage. Les décideurs ont préféré stimuler la demande avant qu’elle ne s’effondre, espérant éviter toute baisse de prix des maisons. À la fin, il nous reste une activité immobilière record et des taux d’intérêt bas qui la stimulent qui plus est. C’est comme prendre des stéroïdes pour un match de saut à la corde dans la cour de l’école contre la classe de maternelle 5 ans. Maintenant, les marchés et l’économie n’ont aucune idée de ce qu’il faut en faire ou de comment réagir au net. Cela ne reflète ni la normalité ni la réalité.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
