Les États-Unis ont vu leurs problèmes de logement doubler pendant la pandémie

Ce titre peut sembler surprenant en tenant compte des faits comme les prix des maisons exorbitants,  les pénuries de bois d’œuvre et les batailles d’enchères des apparemments dans tous les coins du pays.  Les mises en chantier de maisons unifamiliales ont dépassé le million l’an dernier, la première fois depuis 2007, et la construction d’appartements approche des niveaux « vus pour la dernière fois dans les années 80 », a déclaré Christopher Bruen, Directeur de la recherche pour le National Multifamily Housing Council (NMHC). 

Malgré la pandémie de Covid-19, un peu plus de 389 000 appartements ont commencé à être construits en 2020 l’une des meilleures années depuis 1990. De plus aux rythmes actuels et prévus, les constructeurs commenceront 446 000 unités avant la fin de 2021. 

Le problème est que ce boom de la construction n’a pas aidé à combler la pénurie de logements dans le pays, qui a atteint 3,8 millions d’unités , selon Freddie Mac, contre 2,5 millions d’unités en 2018. Et les problèmes sous-jacents n’ont été exacerbés que pendant la pandémie. La publication au début du mois de juin du rapport « L’état du logement de la nation » par le « Harvard Joint Center for Housing Studies », un recueil annuel exhaustif de données sur le logement, montre comment la pandémie a exposé les fondations du logement américain vieillissant, et pas seulement métaphoriquement, car selon une analyse de 2019 de la « Federal Reserve Bank » de Philadelphie, les unités locatives représentent un carnet de réparations de 45 milliards de dollars. 

« Les inégalités amplifiées par la pandémie de Covid-19 restent au premier plan », déclarent les auteurs au début de l’introduction du rapport. Ceux-ci incluent des pénuries de logements à proximité des emplois, des logements abordables, ainsi que l’élargissement des inégalités ethniques autour de la propriété, de l’accès et de la richesse. La hausse frappante des prix des maisons existantes a augmenté de 20 % en moyenne entre septembre 2020 et février 2021. Les ventes de maisons unifamiliales neuves ont augmenté de 20,4 % en 2020 et ont apporté d’immenses augmentations à la richesse des propriétaires existants, qui ont souvent profité de taux d’intérêt record pour contribuer à des niveaux record de refinancement hypothécaire et réduire leurs paiements mensuels. Pendant ce temps, les acheteurs désespérés ont vu le coût des acomptes monter en flèche. En effet, le marché du logement pendant la Covid a réconforté les personnes aisées.  

Une aubaine pour certains

« Les prix des maisons ont augmenté à deux chiffres dans 85 des 100 plus grandes régions métropolitaines des États-Unis, créant de la richesse qui a soutenu les propriétaires existants », a déclaré Daniel McCue, chercheur associé principal au Harvard Joint Center for Housing Studies. Ceux qui essaient d’acheter pour la première fois ont beaucoup à faire. Le rapport prix/revenu moyen, une mesure des coûts médians d’une maison par rapport à son revenu médian, a atteint 4,4 l’année dernière soit, le plus élevé depuis 2006, avec 23 marchés atteignant 5,0. À San José, ce ratio s’élevait à 10,9, le plus élevé  du pays. 

Des inégalités de longue date comme l’écart entre la propriété appartenant aux personnes racisées et celles non racisées ont atteint un sommet en 30 ans en 2019. « L’écart a été aggravé par la pandémie », a-t-il déclaré. Le fossé des générations aussi : entre 2016 et 2019, le nombre de propriétaires « baby-boomers » a augmenté de 800 000 par an, plus que les 500 000 d’augmentation annuelle de toutes les autres générations combinées. 

« L’abordabilité médiocre est un gros titre, mais en réalité, cette situation a créé une opportunité de logement pour certaines personnes, et elles sautent dessus », a déclaré John Burns, Fondateur d’une société de conseil en immobilier éponyme . Les personnes aisées ont pu profiter des perturbations du logement liées à la pandémie.L’entreprise de Burns estime qu’il y aura une augmentation de 80% du nombre de personnes travaillant à distance après la pandémie, offrant aux personnes qui peuvent se le permettre d’avoir une chance de gagner de l’argent grâce aux déménagements longue distance. « Cela a été une grande opportunité pour ceux qui peuvent se déplacer, et un vrai problème pour ceux qui ne peuvent pas. » a déclaré Burns. 

Les niveaux de construction peuvent être relativement élevés, mais c’est uniquement parce qu’ils sortent d’années de faible production depuis la Grande Récession, explique McCue de Harvard. Même à plein régime, avec les pénuries existantes de main-d’œuvre et de matériel, “il nous faudra un certain temps, même aux niveaux auxquels nous nous dirigeons actuellement, pour rattraper les sous-performances”. Pour les Milléniaux qui atteignent l’âge d’acquérir, les nouvelles unités ne sont pas nécessairement un bon premier pas sur l’échelle de la propriété en raison de leur prix supérieur par rapport aux unités existantes, ils ne représentaient que 6 % des ventes d’entrée de gamme, selon CoreLogic. 

Robert Dietz, Économiste en chef à la « National Association of Home Builders »(NAHB), suggère qu’il n’y a pas beaucoup de place pour accélérer davantage la construction. Pour augmenter la production de plusieurs centaines de milliers de foyers, il faut des centaines de milliers de nouveaux travailleurs, à un moment où les pénuries de main-d’œuvre créent un nombre quasi record d’emplois non pourvus. Les recherches de la NAHB ont révélé qu’un large panier de matériaux de construction courants avait augmenté de 19% d’une année à l’autre, entraînant des loyers et des prix plus élevés pour les maisons.