Lorsqu’on commence à se sophistiquer en investissement immobilier, on découvre plusieurs ratios essentiels à l’analyse d’immeubles : le MRB, le MRN, le TGA, etc.. Bien que ces indicateurs parlent d’une dimension de l’immeuble, il faut être prudent lorsqu’on les utilise. D’abord ces métriques décrivent, à la manière d’une photo, l’immeuble au moment de l’achat. Ensuite, il faut garder en tête que ces métriques ne sont pas suffisantes au fait de se garantir un bon rendement sur investissement. Et finalement, on doit toujours se souvenir que le prix est généralement justifié par plusieurs éléments à prendre en compte.
Il est du devoir de l’investisseur d’apprendre à ne pas considérer un immeuble uniquement sur la base de son état initial. À la manière du joueur de hockey, l’investisseur ne doit pas se diriger sur la rondelle, mais bien à l’endroit où il prévoit qu’elle s’en va. Il faut penser au fait que, d’une part on évolue dans un environnement en mouvement constant et, d’autre part on possède la capacité de transformer l’immeuble pour l’amener à un autre niveau. Un immeuble payé un peu cher, selon certaines métriques, mais dont on peut facilement doubler la valeur, n’est peut-être pas un immeuble payé si cher que ça au final.
Ensuite, il faut toujours garder en tête que, toute chose étant égales par ailleurs, moins vous mettrez d’argent dans un projet, meilleur sera le rendement sur votre argent. Autrement dit, il est possible d’acheter un immeuble qui paraitra cher selon certaines métriques, mais si vous parvenez à obtenir une débenture qui réduise votre apport monétaire de moitié, votre rendement sur mise de fond pourrait être au final encore plus intéressant que si vous aviez acheté l’immeuble conventionnellement, à des ratios ultra performants.
Finalement, il faut se méfier des cadeaux. En règle générale, les vendeurs voudront toujours aller chercher le meilleur prix possible à la vente. Si votre vendeur y renonce, vous devez comprendre pourquoi : c’est très souvent parce qu’il sait que personne n’est prêt à acheter son immeuble à un prix plus élevé. Ce n’est pas rare qu’on constate des rabais dans les secteurs qui déprécient à toute vitesse, ou pour des bâtiments comportant des vices, ou des locataires à problème, etc. Ça ne veut pas dire que ce sont nécessairement de mauvais immeubles, ça veut surtout dire qu’il faut le prendre en compte sérieusement dans notre modélisation.
Bref, pour toute ces raisons, c’est important de voir plus loin que les ratios de bases. Dans le cours d’ingénierie financière, on enseigne notamment le TRI et la VAN qui sont des métriques qui permettent de tenir compte de la fluctuation de valeur à travers le temps, du capital investi et de plusieurs autres dimensions essentielles à l’analyse d’un immeuble.
À propos de l'auteur
Après des études en philosophie à l’Université de Montréal puis à la Sorbonne, Félix se tourne vers le monde de l’investissement immobilier. Fort de qualités atypiques dans le milieu, il apporte un regard créatif, humain et innovant à son entreprise qui connaîtra une croissance explosive lors de sa première année d’activité, avec plusieurs transactions inusitées d’un volume avoisinant la centaine de logements. Félix va jusqu’au bout des sujets qui l’animent et prend plaisir à en vulgariser les grandes lignes à son entourage. En tant que rédacteur chez MREX, ses publications visent à rendre accessibles des connaissances déterminantes de son succès. Comme immopreneur en résidence, il est actuellement chef de parcours au Certificat en Ingénierie Financière Multilogement et au programme la Meute Multilogement
