Selon une étude commandée par la National Apartment Association et le National Multifamily Housing Council et menée par Hoyt Advisory Services, les États-Unis devront construire au moins 4,6 millions de nouveaux appartements à tous les prix d’ici 2030.
En outre, jusqu’à 11,7 millions d’anciens appartements existants pourraient avoir besoin d’être rénovés au cours de la même période. Voici les principales tendances qui façonneront les nouveaux investissements et développements multirésidentiels au cours de l’année à venir.
Retour à la ville
Malgré les inquiétudes et l’extension du travail à domicile pour beaucoup, les grandes villes attirent à nouveau les locataires en quête d’interaction sociale, de culture et de divertissement.
« À Chicago, les gens sont revenus en ville. Alors que COVID disparaît, nous revenons à la normale », a expliqué Craig Pryde, directeur chez KTGY.
« Je pense qu’il y aura encore de la croissance dans les noyaux urbains, et on verra des gens vouloir se rapprocher de la zone d’activités. C’est définitivement encore une tendance, les gens louent jusque dans la trentaine avant de commencer à penser à l’accession à la propriété » a déclaré Pryde.
Pendant ce temps, les banlieusards rechercheront également un style de vie alliant travail / vie / loisirs dans les zones environnantes.
Hausse des volumes de prêt
La Mortgage Bankers Association (MBA) prévoit une augmentation des volumes de prêts en 2022, avec une activité atteignant 597 milliards de dollars en prêts hypothécaires commerciaux / multirésidentiels et 421 milliards de dollars en prêts multilogements totaux.
« Les marchés de l’immobilier commercial et multirésidentiel dépassent les maux causés par la pandémie de COVID-19 en 2020 », a déclaré Jamie Woodwell, vice-président de la recherche sur l’immobilier commercial, MBA. « Il reste des différences importantes selon le type de propriété, mais les revenus ont fortement rebondi et l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier et le financement immobilier est robuste », selon Woodwell.
Le résultat devrait être une forte appréciation de l’immobilier et une activité de transaction accrue, deux facteurs qui alimentent les financements aux États-Unis.
« Si vous regardez les fondamentaux de l’immobilier, le taux d’inoccupation est près de creux que nous n’avons pas vus depuis le milieu des années 80 », a déclaré Woodwell.
Se concentrer sur les actifs existants
Des facteurs tels que le COVID, le travail à domicile, la migration vers les banlieues, le marché du travail tendu, la hausse des coûts de construction et les problèmes de chaîne d’approvisionnement suggèrent tous de continuer à se concentrer sur les offres existantes dans le multilogement.
« Qu’il soit grand ou petit, de classe A, B ou C, le risque est réduit de plusieurs crans », a déclaré Marty Zupancic, vice-président senior des investissements chez Marcus & Millichap. « Je vois, en particulier, des offres à valeur ajoutée, des logements pour la main-d’œuvre et des produits abordables en vogue tout au long de 2022. », a-t-il déclaré.
Alors que l’économie continue de se redresser, Zupancic prévoit que les produits de classe A construits au cours des 10 dernières années continueront d’atteindre des prix élevés.
Un appétit pour le nouveau développement
Le déclin des centres commerciaux régionaux, accéléré par la COVID et les habitudes d’achat en ligne, continuera de créer d’intéressantes opportunités de réaménagement dans le multilogement en 2022.
« Dans certains cas, ces centres commerciaux étaient parmi les terrains les mieux situés d’une communauté qui a maintenant disparu », a déclaré Rick Barrett, fondateur et PDG de Barrett Lo Visionary Development. « Les partenariats public-privé entre un promoteur et une municipalité peuvent transformer ces projets en joyaux de leur communauté. », a-t-il dit.
Une autre opportunité de réaménagement dans le multilogement qui pourrait décoller en 2022 concerne les immeubles de bureaux qui connaissent une vacance accrue.
« Vous achetez un produit qui existe déjà et vous enlevez beaucoup de risques », a déclaré Zupancic. « J’entends également de multiples sources parler d’hôtels plus anciens ou en faillite qui sont parfaits pour un logement abordable. Je vois cela comme une autre tendance de réutilisation adaptative » a-t-il expliqué.
Selon les données de Yardi Matrix, un nombre record de 20 100 conversions d’appartements devaient être finalisées en 2021, et un total de 32 000 au cours des deux premières années de la décennie. Philadelphie et Washington DC, ont converti le plus d’unités en 2020 et 2021 combinées, tandis que Los Angeles et Cleveland ont le plus de projets alignés à partir de 2022.
Nouvelles méthodes de construction
Malgré les nombreux revers potentiels auxquels sont confrontés les promoteurs, il y a plus d’unités multirésidentielles actuellement en construction que depuis le milieu des années 70, selon le MBA, et les discussions s’élargiront en 2022 sur la façon dont les projets dans le multilogement sont construits et quels matériaux fonctionnent le mieux.
Des éléments architecturaux qui redirigent la lumière du soleil et réduisent les coûts énergétiques seront intégrés aux façades. Les conceptions préfabriquées et modulaires peuvent s’adapter à l’esthétique architecturale comme les décalages de bâtiments, les murs inclinés, les balcons, les toits en pente et plus encore. Dans une structure bien conçue, il peut être impossible de dire que la préfabrication a été utilisée.
KTGY a un certain nombre de projets modulaires sur la côte ouest en construction et en conception. Le bois est également bien adapté à la construction préfabriquée et modulaire, car il est léger et facile à transporter, solide, simple à concevoir, économe en énergie et durable.
« Le module doit être d’une taille qui peut être transporté de l’endroit où il est construit à l’endroit où il est installé sur le site », a expliqué Craig Pryde. « Cela devient un facteur réel sur certains marchés, car le temps nécessaire pour terminer la construction d’une structure est nettement plus court. », a-t-il dit.
Se préparer pour les locataires de nouvelle génération
Il n’est jamais trop tôt pour commencer à rechercher ce que voudra la prochaine cohorte de locataires d’appartements, et 2022 comportera plus de conversations sur ce sujet.
La génération Alpha (également connue sous le nom de Gen Alpha) est la cohorte démographique après la génération Z. Nés entre le début des années 2010 et le milieu des années 2020, les Gen Alpha sont principalement les enfants de la génération Y. Ils sont les premiers à être nés entièrement au 21e siècle.
Équipements de travail à domicile
Le virus de COVID rendra les résidents des appartements plus conscients de la qualité de l’environnement bâti et les incitera à rechercher des appartements qui protègent leur bien-être. Les promoteurs et les exploitants se tourneront donc vers des programmes comme LEED, WELL et Fitwel pour certifier que leurs projets tiennent compte de la santé physique et mentale. Des systèmes de CVC et de filtration à la pointe de la technologie ainsi que des plans d’étage comprenant des terrasses et des balcons extérieurs seront en demande.
« En continuant, beaucoup de nos unités augmentent légèrement la taille pour offrir une certaine forme d’opportunité de travailler à domicile au sein de l’unité, cela fournit un espace pour un bureau, une niche ou une extension d’un comptoir », a déclaré Pryde.
Feuille de route vers zéro carbone
En 2022, davantage d’investisseurs américains fourniront des efforts soutenus en matière de décarbonation.
« Jamais auparavant le secteur de l’immobilier n’avait connu plus de pression et plus d’opportunités autour du zéro carbone », a déclaré Marta Schantz, vice-présidente senior du ULI Greenprint Center for Building Performance.
ULI a récemment lancé Net Zero Imperative, une initiative pluriannuelle visant à accélérer la décarbonation dans l’environnement bâti. Le programme est conçu pour aider les propriétaires de bâtiments, les villes et les autres parties prenantes concernées à réduire les émissions de carbone.
Les résidents recherchent également des appartements qui correspondent à leurs valeurs et à leurs objectifs durables.
« La tendance sera à profiter de la vacance pendant le roulement des résidents pour apporter lentement, au fil du temps, des changements dans les unités afin d’améliorer la durabilité », a déclaré Schantz.
Les jokers
Un joker que les investisseurs américains surveillent attentivement, lorsqu’ils décident quels marchés généreront le meilleur retour sur investissement en 2022, est l’effet des réglementations gouvernementales régionales.
Pendant ce temps, les taux d’intérêt devraient augmenter en 2022. La question est de savoir de combien. Des taux d’emprunt toujours favorables, combinés à une pénurie persistante de maisons unifamiliales à vendre, devraient toutefois créer une demande soutenue du marché pour les unités multilogements.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
