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Les investisseurs fuient les obligations immobilières de qualité de la Chine

11 November 2021   |   Par Kadiatou Bah

Les promoteurs immobiliers chinois apparemment en bonne santé sont eux aussi entraînés dans le désordre d’Evergrande. La crise financière du plus grand promoteur immobilier chinois s’est propagée aux entreprises ayant une . Des sociétés comme Country Garden Holdings Co., le plus grand constructeur du pays en écope, on en est à se demander si les investisseurs réagissent de manière excessive ?

Probablement non. Depuis qu’Evergrande Group a failli faire défaut sur sa dette, les gouvernements locaux à travers le pays ont examiné de près les règles régissant le développement immobilier résidentiel, resserrant dans de nombreux cas les exigences quant au montant d’argent que les constructeurs ont besoin de garder à portée de main pour les projets en cours. Alors que les organismes de réglementation se penchent sur les avoirs des promoteurs, les investisseurs se rendent compte à quel point ils en savent peu sur les finances de ces entreprises.

À la racine du problème se trouve, le fait que les appartements en Chine sont souvent vendus bien avant d’être terminés. Pour les projets de construction, les promoteurs contractent des prêts immobiliers auprès des banques, plafonnés à 40% du coût total du projet pour les grands prêteurs commerciaux. Pour financer le reste, les gouvernements locaux permettent souvent aux promoteurs de mettre des appartements sur le marché lorsque la construction en est encore à ses débuts.

Pour les unités en préventes, les consommateurs paient le prix total de leur maison, en versant une somme forfaitaire aux comptes séquestres. En théorie, les promoteurs ne sont censés exploiter ces avoirs que pour payer les factures de construction ou lorsqu’ils ont livré les appartements aux consommateurs. Mais dans la pratique, les développeurs traitent souvent ce pot d’argent comme de l’argent gratuit à utiliser pour des choses comme le remboursement de la dette.

Les problèmes à Evergrande ont réduit la pratique. Alors que le promoteur géant lutte pour livrer 1,6 million de maisons payantes aux acheteurs, les gouvernements locaux veulent avoir davantage leur mot à dire sur la façon dont les comptes séquestres sont utilisés.

Les règles varient d’une ville à l’autre. À Pékin, les développeurs ne sont tenus de mettre de côté que 10% de l’argent sur les comptes séquestres. Mais les petites villes sont moins indulgentes, demandant un coussin de trésorerie pouvant atteindre 40%. Cela a laissé les développeurs opérant sur des marchés plus petits sans accès à l’argent qu’ils espéraient utiliser pour payer leurs dettes.

Le montant d’argent mis de côté peut être substantiel. Par exemple, Jinke Properties Group, basé à Chongqing, a déclaré aux investisseurs qu’en septembre, la moitié de ses 30 milliards de yuans se trouvaient dans des comptes séquestres, selon Debtwire.

Cifi Holdings Group Co., basé à Shanghai, a déclaré qu’en juin, environ 30% de ses liquidités étaient en séquestre.

Country Garden, dont Moody’s Investors Service inc. a donné sa note d’investissement la plus basse, se trouve dans une situation particulièrement difficile. Plus de 70% de son portefeuille immobilier se trouve dans les petites villes chinoises. Comment le promoteur remboursera-t-il sa dette, alors?

La question deviendra bientôt urgente : Country Garden dispose d’une obligation convertible de 1 milliard de dollars que les investisseurs pourront racheter en décembre, ainsi que de 1,3 milliard de dollars d’obligations à échéance l’année prochaine.

La déroute obligataire s’approfondit en raison de l’asymétrie d’informations. Nous ne savons pas combien de dettes hors bilan il y a ni combien de liquidités les développeurs peuvent déployer pour rembourser les investisseurs. Les investisseurs sont à juste titre nerveux. Pour arrêter la vente, une certaine honnêteté est peut-être de mise, non ?