Les fonds américains ont amassé un record de 287,8 milliards de dollars pour des transactions immobilières commerciales en 2021, selon Preqin. C’est 11% de plus qu’un an plus tôt et 57% de plus qu’à la fin de 2019.
L’accumulation de capitaux prend le pari que la reprise de l’immobilier se poursuivra alors que l’inflation augmente, que les actions vacillent, que les rendements obligataires sont à la traîne, et malgré les nouveaux variants de Covid-19 qui menacent le retour aux bureaux, les hôtels et les centres commerciaux. Le volume d’investissements immobiliers aux États-Unis devrait augmenter de 5% à 10% cette année, selon le CBRE Group Inc.
Les rendements en chiffres
Le géant du capital-investissement Blackstone Inc. a levé 33,5 milliards de dollars pour des transactions immobilières au cours des trois premiers trimestres de 2021 tout en déployant seulement 25,3 milliards de dollars. L’attrait vient du fait que les clients des fonds de pension, des fonds de dotation et les particuliers fortunés ont beaucoup plus de soif.
« Les investisseurs considèrent l’immobilier comme un endroit sûr dans un environnement inflationniste et à taux bas », a déclaré Nadeem Meghji, responsable de l’immobilier américain chez Blackstone, dans une interview.
« Le volume des transactions en espèces a contribué à faire grimper les prix de l’immobilier commercial aux États-Unis de 18 % en moyenne au cours des 12 mois précédant novembre 2021, en raison d’une hausse de 22 % dans les entrepôts et autres biens immobiliers industriels », selon Real Capital Analytics Inc. Une augmentation attendue des accords en difficulté ne s’est pas matérialisée, gelant le déploiement de plus de 91 milliards de dollars.
Les ventes ont déjà établi un record annuel, avec 614 milliards de dollars réservés au cours des 11 premiers mois de 2021, selon les données de Real Capital. Une partie de l’augmentation provient des accords retardés par la pandémie qui ont finalement été conclus. Mais de nombreux vendeurs se sont également déplacés pour récolter des bénéfices.
GTIS Partners a déchargé 1,6 milliard de dollars de biens immobiliers cette année et achemine des capitaux pour construire de nouvelles maisons unifamiliales locatives, des appartements et des entrepôts, qui peuvent générer des rendements plus élevés que les bâtiments existants.
« Notre métier est de vendre de l’ancien et de construire du neuf », a déclaré Tom Shapiro, président de GTIS, un investisseur immobilier basé à New York avec un actif de 4,2 milliards de dollars. « Notre objectif est de mettre de l’argent au travail plutôt que de collecter des fonds. », a déclaré Shapiro
Saisie d’opportunités ou prise de risque ?
Tout en intensifiant les investissements directs, le capital-investissement contribue également à l’encours record de 4 000 milliards de dollars de dette immobilière, prêtant jusqu’à 100 milliards de dollars, selon la Mortgage Bankers Association. L’argent du capital-investissement finance la construction, la rénovation et d’autres emprunts à relativement court terme qui sont souvent trop risqués pour les banques, facturant des taux d’intérêt plus élevés en échange de conditions plus généreuses, tels que des ratios prêts/valeur plus élevée et aucune pénalité pour remboursement anticipé.
« Nous sommes payés pour prendre des risques », a déclaré Warren de Haan, co-directeur général chez Acore Capital . Il prévoit de prêter 10 milliards de dollars cette année, contre 7 milliards de dollars en 2021.
Jusqu’à présent, il a été difficile de faire des paris loin sur le spectre des risques. Acore a annoncé un fonds de 1 milliard de dollars pour le financement du sauvetage d’hôtels en février, mais n’a déployé que 200 millions de dollars, et Haan a déclaré qu’il n’anticipe pas plus d’accords à moins que de nouveaux variants de Covid ne renversent le rebond des voyages.
Alors que la pandémie se prolonge et que le travail à distance devient plus acceptable, les immeubles de bureaux pourraient être la prochaine grande cible des investisseurs à la recherche de propriétés à prix réduit. « Les propriétaires actuels réaffectent de l’argent à d’autres secteurs immobiliers », a déclaré Kristin Gannon, directrice générale de la banque d’investissement et de courtage Eastdil Secured. « Plusieurs investisseurs institutionnels sont en train de dérouler leur bureau », a-t-elle déclaré.
Blackstone cible les types de propriétés avec une demande plus élevée que l’offre, en fonction des tendances démographiques et technologiques, donc des laboratoires de sciences de la vie au lieu de bureaux traditionnels ou encore des entrepôts plutôt que des centres commerciaux. En fin décembre 2021, la société a accepté d’acheter le propriétaire d’appartements Bluerock Residential Growth REIT Inc. dans le cadre d’une transaction évaluée à 3,6 milliards de dollars.
« Dans un environnement inflationniste, si vous possédez des actifs avec un pouvoir de fixation des prix », a déclaré Meghji, « ils devraient surperformer ».