« Le taux d’inoccupation sur le marché du multilogement de Toronto est de 1,8 %, selon le groupe CoStar , et cela garantit aux investisseurs des rendements élevés », a déclaré Carl Gomez, économiste en chef au groupe CoStar.
« Le marché des constructions multirésidentielles était en grande partie joué par de petits investisseurs privés qui détiennent la grande majorité des actions du marché, et ce qui s’est passé au cours des dernières années, c’est qu’ils ont été des vendeurs nets de propriétés », selon Gomez.
« Les institutions reviennent depuis 2018-2019 parce qu’elles veulent la diversification et ont vu le multirésidentiel comme une opportunité, mais depuis le début de la pandémie, ce sont les FPI et les entités publiques qui dominent le marché. Les investisseurs institutionnels et les FPI sont les acheteurs nets, et les vendeurs nets sont de petits acteurs privés. », a expliqué Gomez.
C’est un « moment opportun » pour décharger les unités détenues depuis longtemps
Ces investisseurs privés déchargent principalement des plex et des immeubles d’habitation de petite taille en banlieue, dont ils sont propriétaires pour la plupart depuis les années 1970. De nombreux bâtiments ont été négligés à des degrés divers, selon les explications de Gomez, et cela en grande partie pour raison d’investissements parcimonieux dans les ascenseurs et les balcons. Cependant, la hausse des valeurs foncières et le faible taux de vacance ont assuré la rentabilité.
« C’est un moment opportun pour décharger ces actifs parce que les investisseurs aux poches profondes, comme les investisseurs institutionnels et les FPI, frappent à leurs portes », a déclaré Gomez, ajoutant que les volumes de location ont ralenti en raison de la baisse du nombre d’immigrants.
De nombreux étudiants ne pouvaient pas non plus aller en classe et restaient en banlieue avec leur famille, donc une bonne partie de la demande a ralenti pendant la pandémie. Mais ce que nous avons vu en 2021 et en 2022, c’est une certaine amélioration de la demande. Il n’est pas revenu aux niveaux d’avant la pandémie, mais la demande revient, en partie, à cause du retour des étudiants en classe et de l’ouverture du pays à la croissance démographique, qui, à Toronto, provient également d’autres provinces. Les cibles d’immigration sont très importantes et le gouvernement fédéral a ouvert les portes pour faire entrer plus de gens au pays.
La demande dans la région du Grand Toronto est également compensée par le nouveau parc de logements construits à cet effet après des années de négligence, que la communauté du développement attribue depuis longtemps au contrôle des loyers.
« L’offre contribuera à resserrer le marché, même si la demande sera toujours forte. », a expliqué Gomez.
La demande de location est plus forte que jamais alors que l’impact de la pandémie s’estompe
L’exode urbain au cours de la phase initiale de la pandémie s’est avéré un vent contraire puissant, quoique de courte durée sur le marché multirésidentiel. Todd Nishimura, directeur principal du marketing, de la location et des communications chez Conseillers immobiliers résidentiels GWL , a déclaré que l’augmentation du nombre d’inoccupations dans le portefeuille multirésidentiel pancanadien de l’entreprise signifiait qu’elle devait offrir aux locataires des incitatifs, comme un mois de loyer gratuit ou le paiement des frais de déménagement.
« Nous gérons environ 10 000 unités à travers le pays, donc quand vous ajoutez tout cela, c’est important, car avant la pandémie, nous ne l’avons jamais fait, ou nous l’avons fait à de très, très rares occasions », a déclaré Nishimura. « Nous étions très réticents à le faire, mais la situation nous force la main, mais ce qui l’a rendu agréable à faire, c’est que tous nos autres concurrents ont dû le faire aussi », explique Nishimura. « On se battait tous pour des miettes », a-t-il dit pour expliquer à quel point la concurrence était forte.
Aujourd’hui, selon Nishimura, les locataires intéressés réservent régulièrement des visites et, après une absorption respectable en 2021, GWL Realty Advisors Residential prévoit que la location sera forte cette année. « Même si le variant Omicron a jeté un défi dans les travaux, l’augmentation des taux d’inoculation et le sentiment dominant dans l’air que les gens sont prêts à continuer leur vie sont une source d’optimisme », ajoute Nishimura.
Le taux d’inoccupation résidentiel à Montréal est plus élevé parce que les taux de location ont diminué proportionnellement aux restrictions liées à la pandémie. Mais, avec 65 à 70 % de son portefeuille en Ontario, Nishimura rapporte des taux d’absorption vitaux à Toronto, qui, selon lui, s’amélioreront davantage lorsque plus d’immigrants commenceront à arriver à l’aéroport international Pearson.
« Nous sommes optimistes. Nos projections et nos plans, qui ont été construits au quatrième trimestre 2021 pour cette année et qui contenaient beaucoup d’optimisme, s’ils étaient écrits aujourd’hui, il n’y aurait pas trop de changement », a fièrement déclaré Nishimura.
« Nous allons en sortir et toutes les indications montrent que nous en sortons. Nous nous préparons pour le printemps, et bien que la demande refoulée soit revenue au quatrième trimestre de l’année dernière, il y a un secteur de la société qui ne fait rien pendant la pandémie jusqu’à ce qu’elle soit terminée. », a-t-il dit.
Montréal, une cible croissante pour les investisseurs
CoStar affirme que le marché locatif de Montréal, composé de plus de 500 000 unités , a généralement un taux d’inoccupation plus sain d’environ 3 à 4 %, soit environ 2 % en dessous des conditions d’équilibre. La vigueur de l’économie de la ville a attiré beaucoup d’immigrants, ainsi que des jeunes du reste du Québec, mais le nombre d’investisseurs n’est pas en haute croissance sur le marché en raison des stocks excédentaires et des contrôles locatifs rigoureux.
« Le contrôle des loyers est également rigoureux à Toronto, mais il est plus strict à Montréal, de sorte que les propriétaires sont limités au type de croissance des loyers qu’ils peuvent obtenir dans la ville », a déclaré Gomez. « Il y a partout des immeubles d’appartements vieillissants qui ont besoin d’améliorations et la plupart des propriétaires ne peuvent pas répercuter ces améliorations sur les locataires. Il y a donc moins de potentiel d’investissement à Montréal qu’à Toronto à cause de cela. Montréal est cependant un marché locatif solide; il y a aussi une croissance démographique et une opportunité de développer de nouveaux produits. Mais les loyers sont considérablement plus bas à Montréal et les perspectives de croissance des loyers sont limitées, donc nous ne voyons pas la même poussée d’investissement qu’à Toronto et à Vancouver.
Le taux d’inoccupation dans le secteur multirésidentiel de Vancouver est de 1,6 %, ce qui, comme à Toronto, dit Gomez, est élevé par rapport à l’endroit où il était avant la pandémie. À environ 0,4-0,5 % en 2017-2018, le marché locatif de Vancouver était inabordable, et le reste encore aujourd’hui. Par conséquent, pour les investisseurs, il y a peu de mouvement de la part des locataires qui, plutôt que de payer les loyers du marché, vivent dans leurs appartements à loyer contrôlé pendant de longues périodes.
Mais cela n’a pas dissuadé les grands joueurs d’investir dans le secteur multirésidentiel de Vancouver.
« Vancouver est un marché extrêmement inabordable pour l’accession à la propriété, ce qui signifie qu’il y a beaucoup de demandes locatives. Une proportion plus élevée de personnes en pourcentage loue à Toronto. Une chose avec laquelle Vancouver a un gros problème est l’approvisionnement qui est très limité, avec peu de nouveaux stocks entrant sur ce marché au cours des dernières décennies, ce qui rend le marché très serré », a déclaré Gomez, ajoutant que les taux de plafonnement dans la ville sont en moyenne de 2,4. %
« Certains taux de capitalisation dans le secteur multirésidentiel de Vancouver sont inférieurs à 2 % », selon Gomez. Avec des rendements si bas, vous pouvez opter pour une obligation et obtenir un meilleur rendement. Le fait est que vous ne l’achetez pas pour un flux de revenus, a renchéri Gomez. Vous l’achetez pour l’appréciation du capital. La croissance de l’appréciation du capital est si élevée et c’est la vraie raison pour laquelle les investisseurs achètent dans le multirésidentiel en ville.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
