Statistique Canada a révélé une surprise en dévoilant la dernière baisse dans le recensement. Les acteurs des marchés financiers ont fait des liens et constaté que le parc immobilier canadien a augmenté plus rapidement que la population canadienne. Robert Kavcic, économiste principal à la BMO, a tiré des données historiques et a constaté que c’était le cas pendant deux décennies. La banque reconnaît les problèmes d’approvisionnement à long terme, mais estime que la mesure dans laquelle cela stimule les prix est surestimée. Un état d’esprit spéculatif qui s’est accéléré avec la croissance des prix comme principal moteur.
L’immobilier résidentiel canadien a connu une croissance plus rapide que la population
Le nombre de logements au Canada a augmenté plus rapidement que la population. Le dernier recensement montre que la population a augmenté de 5,2% de 2016 à 2021. En revanche, le nombre de résidences privées a augmenté de 5,7 % au cours de la même période. « Pas dans le but de piquer l’ours, mais il y avait un fait curieux dans les chiffres du recensement de 2021 », dit Kavcic immédiatement avant de vraiment piquer l’ours.
« En Ontario, la population totale a augmenté de 5,8 % entre 2016 et 2021. Mais le nombre de logements privés dans la province a augmenté de 6,2 % », souligne Kavcic. L’Ontario a vu sa population augmenter, mais la construction de logements a progressé encore plus rapidement.
D’autres régions ont connu une croissance des prix principalement concentrée dans les zones urbaines. Dans ce cas, on peut soutenir que cela dépend de l’endroit où le logement a connu une croissance. C’est ce qui rend la situation un peu plus curieuse en Ontario. La province voit les prix augmenter partout, avec des stocks limités à vendre. Ce n’est pas un phénomène récent, mais la banque affirme que l’offre a dépassé la population depuis des décennies.
Le Canada n’a cessé de voir le nombre de logements par personne augmenter
BMO a constaté que le parc de logements de l’Ontario a augmenté plus rapidement que la population pendant deux décennies. « En fait, le nombre de logements par personne n’a cessé d’augmenter au cours des périodes de recensement remontant à 2001 », affirme Kavcic.
Le Canada connaît maintenant le plus grand nombre de logements livrés depuis les années 70, et c’est avec les retards de la chaîne d’approvisionnement. Il y en aura beaucoup d’autres dans un avenir pas si lointain, surtout en Ontario. « Et rappelons-nous qu’il y a aussi un nombre record de maisons actuellement en construction », ajoute Kavcic.
Comparer le logement du Canada aux pays plus anciens du G7 est une mauvaise idée
Le logement au Canada est souvent comparé à celui de ses pairs du G7, mais cela ne fonctionne que pour certains problèmes. Le nombre de logements n’est pas l’un de ces problèmes, selon la banque. La BMO a abordé le fait que le Canada a le plus faible parc de logements par personne au sein du G7, un point souvent soulevé par l’industrie. Bien que cela soit vrai depuis un certain temps, les prix n’ont commencé à s’accélérer que récemment. La banque dit en résumé que cela a à voir avec l’âge de la population canadienne.
« Nous devons vraiment tenir compte de la population de 18 ans et plus, en particulier lorsque nous faisons des comparaisons entre les pays », explique Kavcic. Ajoutant : « Le Canada est jeune par rapport au G7, alors notre parc de logements par personne devrait être plus faible… Ces données viendront lors de la prochaine vague de recensement. », selon Kavcic.
La BMO clarifie cependant en spécifiant son propos. Elle n’affirme pas que le Canada n’a pas besoin de plus de logements. Au contraire, le pays doit continuer à construire pour éviter un déficit, en particulier avec une croissance démographique rapide. La montée en flèche de la croissance des prix est davantage un problème de spéculation exacerbé par la Banque du Canada.
« Nous reconnaîtrons des problèmes à plus long terme du côté de l’offre, mais le volume est beaucoup trop élevé sur ce front. Pendant ce temps, la psychologie de la demande spéculative continue de se développer », conclut la note de recherche.
Il y a quelques jours, la BMO a estimé la demande excédentaire créée par la politique excessivement souple de la Banque du Canada. La politique de la banque centrale a entraîné des milliards de ventes excédentaires, créant une demande plus importante que d’habitude. À mesure que les taux augmentent, ils voient la demande diminuer et les stocks augmenter. Après tout, peu de gens vendent un actif alors que son prix monte en flèche, surtout s’il s’agit de dizaines de milliers d’augmentation par mois. Le problème des stocks se résoudra très rapidement après les hausses de taux d’intérêt selon leur croyance.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
