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Les loyers vont bientôt monter en flèche dans 10 marchés américains

14 mars, 2022   |   Par Kadiatou Bah

Au cours de la dernière année, l’industrie de l’appartement a connu l’une des plus fortes courses dont on puisse se souvenir.

Après que l’industrie du multirésidentiel ait connu des difficultés parce que de nombreux résidents n’étaient pas en mesure de payer leur loyer en raison de la pandémie de COVID-19 en 2020, le marché a repris l’assaut en 2021, avec une demande nette qui s’est élevée à plus de 673 000 unités, soit un record remarquable de 66 % par rapport au sommet précédent atteint en 2000, selon le fournisseur de logiciels d’analyse de données et de gestion immobilière RealPage, basé à Richardson, au Texas.

« La reprise a été la plus rapide que j’ai jamais vue », a déclaré Steve Hallsey, vice-président exécutif des opérations de Wood Residential Service, basé à Atlanta, qui travaille dans le secteur des appartements depuis près de 40 ans. « Je n’ai jamais vu la demande aussi forte qu’en ce moment. », a-t-il déclaré.

RealPage suit 300 marchés à travers le pays, dont beaucoup ont des taux d’inoccupation ultra-faibles. Sur ces 300, seulement six ont des taux d’inoccupation supérieurs à 6%, tandis que le marché national des appartements a atteint un niveau d’occupation historique de 97,5% en novembre.

Forte performance du Sud-Est américain

En particulier, les marchés du Sud-Est ont explosé pendant la pandémie, les loyers ayant augmenté de plus de 20% de novembre 2020 à novembre 2021 dans des villes comme: West Palm Beach, Floride; Orlando; Fort Lauderdale, Floride; Jacksonville; Atlanta; Raleigh/Durham, Caroline du Nord; Miami

Cette croissance devrait se poursuivre en 2022. Dans ses Perspectives pour le multilogement en 2022 récemment publiées, Freddie Mac lists a déclaré que « les marchés de la Sun Belt à forte croissance et les alternatives moins chères aux marchés des passerelles ».

Même avec des augmentations de loyer dans ces villes de la Sun Belt, les dirigeants de l’industrie soutiennent qu’elles représentent toujours des valeurs relatives par rapport aux villes côtières même avec des baisses observées sur ces marchés.

« Une partie des augmentations de loyer dans la Sun Belt est le résultat de la migration et de la demande », a déclaré Matt Ferrari, co-directeur des investissements et responsable des acquisitions et de la gestion des actifs de la côte Est pour TruAmerica Multifamily, basé en Californie. « Il y a plus de gens qui déménagent dans ces endroits parce qu’ils sont abordables. », selon Ferrari.

Dans l’Ouest, Phoenix et Las Vegas devraient également être très performants. Ces centres offrent toujours des commodités urbaines, mais sont moins chers que les marchés côtiers. Nous avons vu beaucoup de migration de la côte ouest », a déclaré Jay Hiemenz, président et chef de l’exploitation d’Alliance Residential, basée à Scottsdale, en Arizona. « Et les marchés qui en ont capturé une grande partie étaient Denver, Phoenix et Las Vegas. », a dit Hiemenz.

Troubles dans les secteurs côtiers

Lorsque la pandémie de COVID-19 a frappé au printemps 2020, des dizaines de citadins ont quitté des villes côtières comme New York et San Francisco pour aller vers plus d’espace et d’abordabilité. Alors que ces marchés se redressent, les loyers ne suivent pas aussi vite que dans la Sun Belt.

« Il y a des marchés qui souffrent encore », a déclaré Hallsey. « Nous ne nous en sortons pas aussi bien que nous le souhaiterions à San Francisco, à Oakland et dans certains de ces autres marchés côtiers. Mais le reste du pays est juste en feu. », a-t-il fait remarquer.

Mais il y a des problèmes plus profonds que la pandémie dans certains marchés du Nord qui devraient connaître une croissance plus faible en 2022.

« Beaucoup de ces marchés se trouvent dans le nord-est et le Midwest du pays, qui sont tous deux confrontés à une population vieillissante et connaissent une migration », a déclaré Freddie Mac dans le rapport. « Trois des 10 derniers marchés sont situés près de New York, ce qui est intuitif parce que l’impact de la pandémie y a été significatif depuis le début de la propagation du virus de COVID-19. »

Mais New York pourrait se retourner rapidement si les employeurs commençaient à rappeler les travailleurs au bureau.

« Ce que j’ai entendu à New York, c’est que beaucoup de gens commencent à revenir dans les bureaux », a déclaré Doug Root, cofondateur et directeur général de Blackfin, propriétaire d’appartements basé à Arlington, en Virginie. « Avec cela, tous ces gens qui ont probablement fait leurs valises et sont allés à Wilmington ou ailleurs disent maintenant, ‘‘Mon employeur veut vraiment que je sois au bureau. Maintenant, j’ai à nouveau besoin d’un appartement’’», a-t-il illustré.

Marchés où la croissance des loyers devrait être la plus faible en 2022 

VilleCroissance des loyers
Omaha1.7%
Buffle2.2%
Banlieue de New York2.2%
Nashville2.2%
Centre du New Jersey2.3%
Louisville2.3%
Little Rock2.4%
Milwaukee2.4%
Syracuse2.7%
Long Island2.7%

SOURCE: Reis, RealPage, Freddie Mac