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Les perspectives s’améliorent pour le marché des bureaux au Canada, mais la reprise est lente

26 juillet 2021   |   Par Kadiatou Bah

Les grandes villes canadiennes ont vu le nombre de bureaux vacants augmenter ou se maintenir du premier au deuxième trimestre de 2021, à l’exception de Montréal où le taux de vacance des bureaux a chuté de 10 points de base.

C’est l’une des conclusions de l’analyse nationale des bureaux de Cushman & Wakefield effectuée au deuxième trimestre de l’année, qui a montré que le taux d’inoccupation global au Canada a augmenté de 40 points de base par rapport au premier trimestre pour atteindre 13,9 %. Il était de 9,8 % un an plus tôt.

« Il y avait un certain espoir que ce serait le trimestre où tout s’inverserait et les choses redeviendraient à la normale, mais nous n’en sommes pas encore là », a déclaré à Adam Jacobs, Responsable de la recherche pour le Canada chez Cushman & Wakefield. « Les taux d’inoccupation que nous observons actuellement sont élevés, mais ils ne sont pas sans précédent. Nous avons participé à une course de taureaux tellement folle que les gens oublient où nous étions auparavant. » a affirmé Jacobs.

Les taux d’inoccupation au centre-ville étaient plus élevés que dans les banlieues de Calgary et de Vancouver.

De nombreuses villes canadiennes ont connu des taux d’inoccupation record dans le secteur des bureaux de 2016 à 2019. Les taux d’inoccupation à Toronto, Montréal et Vancouver étaient inférieurs à ceux de n’importe quelle grande ville américaine et, malgré les augmentations déclenchées par la pandémie, ces villes surclassent toujours les autres grands centres urbains.

Vancouver, à 7,9 %, était la seule ville avec un taux d’inoccupation à un chiffre au cours du deuxième trimestre de l’année. Moncton était le deuxième plus bas à 10,5 %, tandis qu’Ottawa était à 10,6 %. Pour ce qui est de Toronto, la ville était à 11,4 % et Montréal à 12,7 %.

À l’extrémité supérieure du spectre, le taux d’inoccupation des bureaux à Calgary était de 25,9 %, à Saint John, au Nouveau-Brunswick, à 25,8 %, à Kitchener à 24,5 % et la disponibilité à St. John’s, à Terre-Neuve, à 21,4 %.

L’augmentation des taux d’inoccupation s’est accompagnée d’une absorption globale négative de 3,69 millions de pieds carrés, alors que la demande dans la majorité des quartiers d’affaires centraux a continué de ralentir au cours du trimestre. Calgary et Toronto représentaient près des deux tiers de ce total.

« L’absorption est toujours négative, mais nous sommes bien meilleurs qu’il y a six à neuf mois », a déclaré Jacobs.

Le taux d’inoccupation des bureaux en sous-location a augmenté de 1%

Bien que le nombre total de vacances dans les sous-locations ait atteint un peu moins de 15,6 millions de pieds carrés au deuxième trimestre, il s’agissait d’une augmentation minimale de seulement un pour cent. Il s’agit d’une amélioration substantielle par rapport au premier trimestre, lorsque la quantité d’espace disponible pour la sous-location a augmenté de 15 % par rapport à la fin de 2020.

Jacobs pense que la période de pointe de la sous-location est passée, car il ne voit pas beaucoup plus d’espace de sous-location arriver sur le marché.

Jacobs, qui est retourné la semaine dernière à son bureau du centre-ville de Toronto pour la première fois depuis le début des restrictions pandémiques d’il y a plus d’un an, a déclaré qu’il y avait une avalanche de sous-locations à Toronto, mais qu’elles ne posaient pas autant de problèmes à Montréal et à Vancouver.

Certaines entreprises qui ont tenté de sous-louer des espaces les ont réoccupés faute de trouver des locataires. Cela a eu pour effet de réduire la quantité d’espaces de sous-location disponibles.

« C’est un concours de regard », a déclaré Jacobs. « Tout le monde veut sous-louer à tout le monde, mais personne ne prend l’espace et nous commençons à voir certaines personnes retirer leurs espaces du marché », a-t-il expliqué.

« C’est encore un facteur assez important. La sous-location aurait dû représenter 20 % de l’espace sur le marché, mais maintenant à Toronto, c’est probablement la moitié de l’espace sur le marché, ce qui est assez inhabituel », notait Jacobs.

Les loyers moyens demandés ont légèrement baissé

Après être resté stable pendant la majeure partie de 2020, le loyer demandé moyen national a légèrement diminué pour s’établir à 19,70 $ le pied carré au deuxième trimestre.

« Les loyers demandés restent étonnamment stables », a déclaré Jacobs. « Je pense que c’est un témoignage de qui sont les propriétaires. Les propriétaires sont de gros fonds de pension qui ont des horizons de placement à long terme. Ils sont assez intelligents sur le marché des bureaux et ne sont pas prêts à se bloquer sur des loyers inférieurs pour des termes de cinq ou sept ans », affirma-t-il.

Jacobs a déclaré qu’il y avait eu une énorme baisse des loyers demandés au sud de la frontière, où de nombreux propriétaires d’immeubles de bureaux paniquent en raison de l’augmentation des postes vacants.

« Il y a beaucoup d’investisseurs institutionnels au Canada et ils ont une attitude différente de celle de certains propriétaires aux États-Unis, où les familles possèdent quelques immeubles et s’il n’y a pas de flux de trésorerie. Alors, ils paniquent et font tout ce qu’ils peuvent pour obtenir des locataires.

Jacobs s’attend à ce que les loyers demandés restent relativement stables à court terme. Il y a peu de pression pour que les loyers augmentent et ils n’ont pas beaucoup baissé malgré les conditions de marché négatives causées par la pandémie.

L’offre de nouveaux bureaux augmentera

Alors que les nouvelles arrivées de fournitures de bureau ont été réduites au deuxième trimestre à environ 372 000 pieds carrés, l’élan devrait s’accélérer au second semestre de 2021 alors qu’une poignée de projets plus importants devraient être livrés à Vancouver et à Toronto.

Toronto compte environ huit millions de pieds carrés d’espaces de bureaux en construction, presque tous au centre-ville. La plupart des constructions de Vancouver sont également axées sur le centre-ville.

Aucun nouvel espace de bureau n’a été ajouté cette année à Ottawa, Fredericton, Saint John, Moncton ou St. John’s, selon Cushman & Wakefield, et aucun n’a été ajouté au deuxième trimestre à Edmonton, Calgary, Kitchener, Waterloo ou Montréal.

Certains grands immeubles en construction ont encore beaucoup d’espace qui n’a pas été loué d’avance, surtout dans les villes autres que Toronto. Cela aura un impact sur les taux de vacance lorsqu’ils seront en ligne, si ces circonstances ne changent pas.

« Il y a beaucoup d’approvisionnement, vous pouvez donc faire la fine bouche si vous le souhaitez », a déclaré Jacobs.

« Les propriétaires sont assez collants avec les loyers et ne donnent pas d’offres au sous-sol pour des bâtiments flambant neufs brillants au centre-ville. C’est donc un peu difficile de louer certains d’entre eux », a-t-il conclu.