Les prêts hypothécaires à taux zéro attisent les craintes de vivre la crise « subprimes » des États-Unis au Canada

Le genre d’hypothèques exotiques auxquelles on associe le marché du logement imprudent qui s’est emparé des États-Unis vers 2005 étaient montées comme suit : déposez 5 % d’argent et obtenez 3 % de retour; ou, plus intensément encore, ne rien déposer du tout et ayez un retour. Ainsi, lorsque ces produits et d’autres comme eux ont commencé à faire leur apparition dans l’industrie financière canadienne normalement prudente, cela a alarmé les décideurs politiques à Ottawa.

C’est l’année vingt-cinq du grand marché haussier canadien de l’habitation. Une ligne droite presque ininterrompue qui a peu de semblables dans le monde. À une époque de flambée des prix de l’immobilier partout dans le monde, une seule grande économie, à savoir la Nouvelle-Zélande, a un marché du logement plus chaud que le Canada, selon plusieurs analyses.  Avec toutes ces années de hausse des prix, y compris une augmentation de 21 % depuis le début de la pandémie, des millions de Canadiens de la classe moyenne n’ont aucune chance de rassembler l’argent nécessaire pour effectuer un acompte conventionnel de 20 %.

À Whitby, une banlieue torontoise en plein essor située contre les rives du lac Ontario, c’est une plainte qu’un courtier en hypothèques entend constamment de la part des acheteurs de première maison. Plus de la moitié d’entre eux, selon ce courtier, optent pour des prêts qui leur permettent soit d’emprunter de l’argent pour leur mise de fonds, soit qui offrent une remise en argent après la clôture. Il y a un an, ces produits constituaient une petite fraction de son activité.

Ce courtier dont je tais le nom, travaille avec certaines des plus grandes banques du Canada et sort une statistique rassurante : en 13 ans dans l’industrie, aucun client n’a fait défaut selon lui.  

« Nous ne verrons jamais ici ce qui s’est passé aux États-Unis », déclare-t-il. “Ce n’est tout simplement pas possible ici. »

Peut-être. Le marché immobilier canadien a défié la gravité pendant si longtemps que la grande majorité des ours au franc-parler se sont tus après des années à appeler à tort d’un effondrement imminent de celui-ci.

 Dans certains cercles, l’inquiétude opposée a commencé à émerger. L’hypothèse que les prix augmenteront inexorablement, année après année, approfondissant les inégalités et absorbant des quantités toujours plus grandes de capital et de travail qui pourraient être utilisés de manière plus productive dans d’autres secteurs de l’économie, est remise en question.

L’essor des prêts plus risqués a commencé à ébranler le plus crucial des trois piliers que les initiés de l’industrie citent à maintes reprises comme la base solide sur laquelle repose le rallye immobilier : des pratiques de prêts conventionnelles et conservatrices. La demande croissante et l’offre restreinte étant les deux autres piliers.

Le Canada a peut-être encore une série de réglementations qui empêchent les candidats les plus risqués, comme ceux qui sont tombés lors de la crise des subprimes aux États-Unis il y a quelques années, d’obtenir un prêt hypothécaire. Cependant, bon nombre de ceux qui sont approuvés pour des prêts aujourd’hui endossent des dettes qui étaient autrefois impensables.

Tiff Macklem, le gouverneur de la Banque du Canada, et son personnel ont commencé à exprimer publiquement leur inquiétude. Dans la revue annuelle du système financier de la banque, publiée en mai, les décideurs politiques ont signalé les risques posés par une détérioration de la qualité des prêts immobiliers.

Ils ont souligné que les emprunteurs finançant de plus gros morceaux de leurs achats étaient leur principale préoccupation. C’est « le facteur le plus important sur le plan économique associé au futur stress financier », selon le rapport.

Ces prêts massifs sont souvent contractés par des emprunteurs aux revenus relativement faibles. Les prêts hypothécaires considérés comme ayant un ratio prêt/revenu élevé lorsque le principal est d’au moins 4,5 fois le revenu annuel de l’emprunteur représentaient environ 17 % des nouveaux prêts immobiliers assurés au quatrième trimestre. Deux ans plus tôt, ils ne représentaient que 6,5 %.

Une enquête distincte de la Banque du Canada auprès des agents de crédit a montré qu’ils ont assoupli les conditions des prêts hypothécaires au cours de chacun des trois derniers trimestres.

Une Affaire risquée

Pour Macklem, l’angoisse est aggravée par la perspective d’une hausse de l’inflation et de taux d’intérêt de référence plus élevés, ce qui ferait rapidement grimper les coûts d’emprunt pour des millions de propriétaires dans un pays où, contrairement aux États-Unis, la plupart des emprunteurs ont des hypothèques sur lesquelles le taux est réinitialisé tous les cinq ans ou moins.

Sous la direction de Macklem, la banque centrale a été parmi les premières banques centrales du monde développé à réduire les mesures de relance monétaire injectées dans l’économie au début de la pandémie. Les traders s’attendent désormais à ce que la banque commence à relever son taux de référence de 0,25% au cours des 12 prochains mois, et à le relever trois fois de plus au cours des deux années suivantes.

David Rosenberg, l’un des rares ours canadiens de l’immobilier à exprimer publiquement son opinion, affirme que Macklem s’est accroché à une préoccupation majeure. Rosenberg pense que la première des hausses de taux pourrait survenir encore plus tôt que ne le prédisent les marchés, compte tenu de l’inflation élevée, et que cela pourrait finir par faire baisser les prix des logements et déclencher une cascade de défauts de paiement. 

« Lorsque vous examinez les ratios prêt-valeur, il ne faut pas grand-chose pour faire pencher la balance en faveur d’une valeur nette négative du propriétaire », a déclaré Rosenberg, qui dirige Rosenberg Research & Associates Inc. à Toronto.

Rosenberg s’est fait un nom dans la finance lorsque, en tant qu’économiste en chef pour l’Amérique du Nord chez Merrill Lynch, il a qualifié le marché immobilier américain de bulle deux ans avant qu’elle n’éclate. Il utilise à nouveau généreusement ce terme en référence au marché canadien. « C’est une bulle massive et un accident qui attend de se produire », a-t-il déclaré dans une interview.

L’argent facile

Populaire auprès de la jet-set mondiale, la ville de la côte ouest de Vancouver est le marché du logement le plus cher de tout le Canada. En conséquence, il abrite également un grand nombre de propriétaires de la classe moyenne fortement endettés.

Terri Szego , gestionnaire de portefeuille et conseillère en placement à la Banque de Montréal, a un autre indicateur pour mesurer à quel point les acheteurs de maison sont pressés : le nombre de ses clients qui demandent des conseils sur la façon d’aider leurs enfants à faire des versements initiaux explose. Lorsqu’elle a pris le poste il y a 17 ans, ces conversations étaient extrêmement rares. Ils ont repris il y a environ cinq ans, dit-elle, puis, vers 2019, ils sont soudainement devenus beaucoup plus fréquents.

Les cadeaux en espèces vont généralement de 10 000 $ CA à 100 000 $ CA ou plus, dit Szego. Pour elle, cette aide est souvent le signe que les enfants de ses clients prennent le dessus. Comme Macklem et Rosenberg, elle s’inquiète d’une hausse des taux d’intérêt.

« Que se passera-t-il lorsque ces gros prêts ont été contractés et les taux hypothécaires commencent à augmenter ? » questionne Szego.

Il y a, bien sûr, beaucoup de taureaux immobiliers qui ne sont pas impressionnés par ces préoccupations. Les produits exotiques comme les prêts hypothécaires sans mise de fonds, notent-ils, restent un faible pourcentage de tous les prêts hypothécaires, et tout prêt immobilier avec moins de 20 % de mise de fonds doit être assuré contre le défaut de paiement. C’est en partie la raison pour laquelle les pertes dues aux prêts hypothécaires irrécouvrables ont été minimes dans les grandes banques canadiennes au cours des dernières années.

La taille du prêt n’est pas une mesure aussi cruciale pour déterminer les taux de défaut futurs que la solidité des revenus futurs de l’emprunteur soutiennent-ils. De l’avis de tous, les chèques de paie des Canadiens sont sains et stables affirment-ils.

« Les chocs sur les revenus, les chocs sur les flux de trésorerie constituent la menace réelle pour les marchés immobiliers, plus que tout mouvement marginal des taux d’intérêt », déclare Murtaza Haider , Professeur de gestion immobilière à l’Université Ryerson de Toronto.

De retour dans la banlieue de Toronto, le courtier en hypothèques cité plus haut est plus occupé que jamais.

Son entreprise a bondi de 60% l’année dernière et est sur le point d’augmenter de 20% cette année, a-t-il déclaré. Une grande partie de cette croissance provient de personnes qui sont chassées de leurs logements locatifs par des propriétaires qui ont décidé de vendre leurs propriétés au milieu du boom. Plutôt que de rechercher une nouvelle location sur un marché soudainement plus concurrentiel, les gens choisissent de franchir le pas pour acheter.