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Les taux de défaillance du CMBS continuent de baisser, mais des questions subsistent sur le refinancement

14 juillet 2021   |   Par Kadiatou Bah

Le taux de défaillance du CMBS Trepp a marqué sa onzième baisse mensuelle consécutive en mai, affichant sa plus forte baisse en trois mois soit : 6,16%. Ce chiffre représente une baisse de 36 points de base par rapport au chiffre d’avril. Et le pourcentage de prêts avec le service spécial est tombé à 8.65% en mai contre 9.02% en avril. 

Le pourcentage de prêts en souffrance depuis 30 jours était de 0.38 %, une baisse de 31 points de base par rapport au mois précédent. Les prêts en période de grâce (ceux qui ont manqué leurs paiements en mai, mais étaient en retard de moins de 30 jours) représentaient 2.77 % des prêts, en hausse de 52 points de base pour mai.

L’hébergement et le commerce de détail constatent ce que Manus Clancy de Trepp a qualifié de « baisses impressionnantes » du pourcentage de prêts en souffrance. Le secteur hôtelier à lui seul a vu son taux baisser de 10 points de pourcentage et Clancy prédit qu’à mesure que la reprise économique se poursuivra, ces chiffres devraient continuer à baisser.

Selon les données des services de gestion de mai, 20.1 % de tous les prêts au logement étaient en service spécial en mai, soit une baisse de plus de 1.70 % par rapport à avril. Et les défaillances de détail racontent une histoire similaire avec 15.6% des prêts avec le service spécial, contre 15.9% en avril.

Mais il reste à voir si un nombre record de prêts de la CRE, dont beaucoup ont été prolongés ou refinancés, seront confrontés à des difficultés de refinancement à l’approche de leur échéance. Une analyse récente de David Salz et Thomas LaSalvia de Moody’s Analytics démontre que 12% des prêts au logement et 19% des prêts aux particuliers arriveront à échéance au cours des prochaines années, un chiffre qui n’est « pas négligeable compte tenu des problèmes actuels », déclarent-ils. Bien que l’hébergement puisse se rétablir plus rapidement, la répartition des résultats dans le secteur sera mitigée en raison de l’incertitude liée aux voyages d’affaires. Pour le commerce de détail, le loyer effectif baissera probablement de 6 à 8% cette année, avec un retour complet aux niveaux de 2019 peu probable avant 2026.

Par rapport à la population générale, les prêts arrivant à échéance au cours des 24 prochains mois montrent un niveau plus élevé de défauts de paiement à long terme et de services spéciaux (à l’exception des prêts au logement échéant dans les 24 mois ayant un défaut de paiement inférieur à 121+) », écrivent Salz et LaSalvia. « Il n’est pas surprenant que les services spéciaux soient plus élevés compte tenu des défis liés aux opportunités de refinancement pour ces types de propriétés. Néanmoins, il est trop tôt pour tirer des conclusions importantes des pourcentages plus élevés de délinquance et de service spécial pour les prêts arrivant à échéance dans les 24 prochains mois.»

L’activité des prêteurs et des transactions sera des facteurs importants à surveiller en 2021, disent-ils, car les acteurs du marché des capitaux recherchent des « signes de stabilité » pour faire avancer les transactions. Mais comme les tensions sur le marché devraient se poursuivre dans un avenir prévisible, Salz et LaSalvia affirment que le refinancement dans les conditions actuelles « peut s’avérer difficile ».

Référence :

https://www.trepp.com/instantly-access-june-2021-delinquency-report