Les ventes d’appartements ont bondi de 128% l’année dernière

Pour Blackfin, 2021 a été une année record qu’en été. Après avoir acheté 13 immeubles d’appartements avec un total de 4 000 unités, Blackfin a conclu sa dernière transaction vers la fin de l’année alors que les stocks disparaissaient et que les prix battaient des records.

« Nous avons travaillé deux fois plus dur au cours de la dernière partie de l’année et nous avons moins à montrer », a déclaré Doug Root, cofondateur et directeur général de Blackfin, un gestionnaire d’immeubles de placement basé à Arlington, en Virginie.

Les ventes d’appartements ont totalisé 335,3 milliards de dollars l’année dernière, soit une augmentation annuelle de 128% et éclipsant le précédent sommet de 193 milliards de dollars en 2019, selon la société de recherche new-yorkaise Real Capital Analytics. Le volume des transactions pourrait encore bondir de 10% cette année, selon la société de services immobiliers CBRE.

Lorsque les milléniaux ont emménagé dans des appartements après la crise financière mondiale, la dynamique du marché a radicalement changé dans les années 2010. Les appartements sont devenus la classe d’actifs la plus vendue en 2016, dépassant les immeubles de bureaux, et conservent toujours une emprise de fer sur la première place, selon RCA.

Les investisseurs institutionnels à la recherche de rendements solides surenchérissent sur les faibles et les prudents. Face à une pandémie, à la guerre, à l’inflation, aux pénuries de main-d’œuvre et aux perturbations de la chaîne d’approvisionnement, les investisseurs institutionnels sont prêts à accepter les rendements historiquement plus faibles des immeubles d’habitation.

« Il y a des centaines de milliards de dollars qui sont sur la touche, qui cherchent à être investis dans un appartement aujourd’hui », a déclaré Jim Costello, vice-président principal de RCA. « Même si nous avons vu une certaine inflation et une légère hausse du bon de Trésor à 10 ans, elle reste très faible par rapport au long terme. », observe Costello.

La pandémie de COVID-19 n’a fait que creuser l’écart entre les appartements et les autres secteurs. Les détaillants ont dû fermer leurs portes, les hôtels et les bureaux étaient vides. De plus, les appartements étaient inondés de demandes de personnes déménageant dans de nouvelles zones et les propriétaires qui perdaient leur emploi, devaient s’occuper de parents malades ou ne pouvaient pas suivre l’inflation.

Entre-temps, les taux d’intérêt sont tombés en dessous à 2,7%, aiguisant l’appétit pour les actifs physiques avec des gains savoureux.

En 2021, les loyers moyens des nouveaux baux ont augmenté de 14,4% et le taux d’inoccupation a atteint 97,5% au quatrième trimestre, selon RealPage. Le marché était en feu.

« Vers le second semestre de l’année, le volume des transactions n’était pas seulement supérieur à ce qu’il était en 2020, mais bien au-dessus de la moyenne de 2015 à 2019 », a déclaré Costello.

La hausse de la demande à la recherche d’une offre limitée a entraîné une augmentation de près de 24% des prix des appartements l’année dernière, selon les indices des prix de l’immobilier commercial (ICP) de RCA, qui mesurent la valeur de l’immobilier commercial.

« J’ai discrètement eu des conversations avec des investisseurs institutionnels et, bien qu’ils n’appelleront pas cela une bulle, beaucoup d’entre eux disent qu’il est difficile pour eux d’atteindre leurs objectifs de rendement avec ces prix », a déclaré Ryan Severino, économiste en chef de la société de services immobiliers commerciaux JLL, basée à Chicago.

Une nouvelle normalité ?

Rappel à la réalité: ces prix élevés sont-ils là pour rester? Si oui, les acheteurs à long terme devront-ils accepter des rendements plus faibles afin de trouver des offres ou risquer d’être laissés pour compte.

« Auparavant, vous pouviez obtenir des rendements à effet de levier de 8 % ou 9 %. Maintenant, c’est plus un 5%. Ce sont en quelque sorte les appartements qui fixent les prix comme une procuration obligataire », a déclaré Haendel St. Juste, directeur général des FPI de la banque d’investissement Mizuho Securities.

Si vous demandez à Adam David Lynd, les prix d’aujourd’hui sont là pour rester.

Exemple à Austin : le groupe Lynd a acheté un portefeuille de trois propriétés pour environ 160 000 $ l’unité en mars 2020. En juillet dernier, il a acheté une propriété similaire avec le style jardin, construite en 2009, pour 195 000 $ l’unité. En octobre, le prix était de 225 000 $ pour les unités construites en 2001.

« Les prix ont bondi aussi vite », a déclaré Lynd, président et chef de la direction du promoteur d’appartements basé à Shavano Park, au Texas. « Cependant, en même temps il y a eu un afflux de personnes, la pénurie de logements et la hausse du coût du logement dans la ville d’Austin. », selon Lynd.

Bien que payer ces prix n’ait peut-être pas de sens pour les vétérans de longue date de l’industrie, ils devront probablement les rencontrer pour être compétitifs en ce moment.

« Si vous utilisez votre propre logique et votre propre cadre historique, vous regardez ce marché en disant: Non, je n’achèterai jamais cela parce que les prix sont fous », a déclaré Lynd. « Pourtant, je vous promets que dans trois ans, il y aura des gens qui regarderont en arrière en disant: « Pourquoi n’ai-je pas acheté? Ils ne sont que plus chers maintenant. », selon Lynd.

À moins qu’il n’y ait un autre choc économique au niveau de la pandémie de COVID-19 ou de la crise financière mondiale, Severino ne voit pas les prix des appartements baisser.

« Je déteste dire cela puisque nous venons d’en traverser un, mais je pense qu’il faudrait vraiment voir une sorte de ralentissement de l’économie extraordinaire pour bouleverser complètement le panier à pommes parce qu’il semble que le déséquilibre entre l’offre et la demande soit si fort », a déclaré Severino. « Cela va continuer à pousser les fondamentaux, même face à la hausse des taux d’intérêt. », selon Severino.

Source Real Capital Analytics