L’immobilier est-il sans équivoque un refuge sûr contre l’inflation ?

Le fait que l’immobilier soit ou non une couverture contre l’inflation dépend de la capacité d’un propriétaire à augmenter les loyers

À l’heure actuelle, les propriétaires ont un pouvoir de fixation des prix sur les locataires dans les villes les plus saines où les propriétés et les appartements vides sont rares.  Selon le dernier rapport de Nuveen Real Estate, publié en avril de cette année, les propriétaires ont le pouvoir d’augmenter les loyers dans les 50 plus grandes villes des États-Unis et d’Europe, où les logements vacants sont inférieurs à la moyenne.

En pratique l’effet de l’immobilier

Les sous-secteurs immobiliers les plus attrayants dans ces villes sont l’industrie, le résidentiel et, peut-être étonnamment, le commerce de détail, particulièrement aux États-Unis. En Europe, l’immobilier industriel, résidentiel et de bureaux sont les secteurs industriels avec les taux d’inoccupation les plus faibles. Nuveen, cependant, a souligné que le commerce de détail en Europe et les bureaux aux États-Unis avaient tous deux des postes vacants supérieurs à la moyenne. Avec peu de capacité à augmenter les loyers, ces secteurs ne peuvent pas protéger les investisseurs de la douleur de l’inflation.

Au milieu de la hausse des taux d’inflation, Nuveen Real Estate soutient que les loyers et la valeur des propriétés sont liés à la hausse des prix à la consommation. Entre 1994 et la fin de 2021, la croissance des loyers, en particulier du bénéfice net d’exploitation immobilier, a été fortement corrélée à l’inflation.

Avec plus de demande de biens immobiliers que d’offre, les propriétaires ont un effet de levier pour tenir bon pour des prix plus élevés pour leurs propriétés. Nuveen soutient que le secteur immobilier a une capacité unique à surévaluer le marché pendant les périodes inflationnistes.

« L’immobilier fonctionne comme une bonne couverture contre l’inflation parce que vous êtes essentiellement en mesure de capturer l’inflation grâce aux loyers plus élevés », a déclaré Shawn Lese, directeur des investissements et responsable de la gestion des fonds pour la plate-forme Amériques de près de 90 milliards de dollars de Nuveen Real Estate, à Institutional Investor.

Des loyers plus élevés entraînent des flux de trésorerie plus élevés et des valeurs immobilières plus élevées, a déclaré Lese, ajoutant que les investissements peuvent augmenter pour égaler ou même dépasser l’inflation.

Les nuances

Ted Wozniak, responsable américain de la gestion d’actifs chez SEI, a déclaré qu’il était généralement d’accord, mais a souligné que les actifs réels et l’immobilier présentaient des lacunes importantes. Le loyer équivalent du propriétaire étant de 25 à 30% de l’IPC, il est logique que l’immobilier soit corrélé à l’inflation, a déclaré Wozniak dans un courrier électronique. « Cependant, le défi est que ce n’est qu’une composante », a-t-il déclaré.

Wozniak a déclaré que les TIP [titres du Trésor protégés contre l’inflation], les matières premières, les actifs réels et l’immobilier offrent tous une protection, mais ne sont pas « parfaits indépendamment », a-t-il déclaré.

« Je pense que la protection contre l’inflation devrait s’inscrire dans une stratégie plus complète, qui prend en considération diverses composantes qui fournissent un bêta de l’inflation plus étroitement corrélé à l’IPC », a déclaré Wozniak.

Les investisseurs institutionnels ont fait de plus en plus d’allocations au marché immobilier au cours de la dernière décennie. Lese a déclaré que cinq facteurs ont motivé les flux: le revenu, l’appréciation du capital, la gestion de la volatilité, la diversification et la couverture de l’inflation.

« Depuis 25 ans que je fais de l’immobilier, le rôle de l’immobilier en tant que couverture contre l’inflation a toujours été le point numéro cinq. Maintenant, c’est le point numéro un ou le numéro deux », a déclaré Lese. « Personne ne s’inquiétait de l’inflation même, il y a quelques années. »

Cependant, Nuveen avertit que les coûts énergétiques plus élevés et les goulots d’étranglement de l’approvisionnement peuvent laisser les entreprises et les particuliers avec moins d’argent à dépenser pour l’immobilier.

Pour les investisseurs immobiliers, les nouveaux baux dans des environnements inflationnistes leur permettent de profiter de la hausse des loyers. Même sur les baux à long terme, Nuveen a souligné que les contrats peuvent inclure une indexation des loyers lié à l’inflation.

« La poussée actuelle d’inflation est en partie attribuée à une économie qui tourne à plein régime, ce qui augmente également la demande de biens immobiliers dans l’ensemble de l’économie, entraînant une hausse des loyers », indique le rapport. « Cela peut être observé dans tous les types de propriétés, en particulier les loyers d’appartements et la croissance des loyers industriels / logistiques. »

Nuveen note qu’il pense que les investisseurs devraient « jouer le jeu à long terme » pour tirer profit des positions de l’immobilier en tant que couverture contre l’inflation. Bien que les investissements immobiliers puissent être une valeur refuge relative pour les investisseurs en cette période inflationniste, le rapport rappelle aux investisseurs de s’exposer à un large éventail de marchés et de secteurs immobiliers, en particulier les secteurs avec des fondamentaux solides et des vents favorables de la demande.