L’immobilier rend difficile la lutte contre l’inflation

Avec la hausse des taux hypothécaires mais une demande sous-jacente toujours forte, les décideurs de la Fed devront peut-être agir demain. Les responsables de la Réserve fédérale comptent sur des taux hypothécaires plus élevés pour jeter de l’eau froide sur le marché immobilier frénétique alors qu’ils s’efforcent de maîtriser l’inflation la plus élevée depuis des décennies. Mais le marché pourrait ne pas se refroidir assez rapidement.

Avec l’augmentation des taux combinée à des prix plus élevés pour les maisons, le marché expérimente un affaiblissement des ventes dû au fait que des acheteurs se voient bloqués. La demande refoulée de logements, ajoutée à une grave pénurie de maisons sur le marché, exerce toujours une pression à la hausse sur les prix. Une pénurie d’inventaire de logements signifie également que la hausse des taux peut ne pas ralentir l’activité de construction résidentielle autant qu’elle l’a fait dans le passé.

La Fed, qui augmente les taux d’intérêt pour freiner l’inflation, compte sur des coûts d’emprunt plus élevés sur les maisons, les voitures et d’autres articles coûteux pour freiner la demande. La hausse des prix des maisons stimule la construction et peut stimuler les dépenses de consommation, en faisant en sorte que les propriétaires se sentent plus riches. Le prix de vente médian d’une maison existante a augmenté de 15% en mars par rapport à l’année précédente, selon la National Association of Realtors (NAR).

Donc, si le logement reste chaud, les décideurs pourraient être contraints d’augmenter encore plus les coûts d’emprunt. Cela compliquerait leurs efforts pour ralentir la croissance et calmer les hausses de prix sans faire basculer l’économie dans une récession.

Prêt hypothécaire à taux fixe moyen de 30 ans « Ils ne vont pas obtenir le déclin de l’activité économique par le biais du logement qu’ils obtiennent habituellement, du moins pas aussi rapidement qu’ils l’obtenaient auparavant », a déclaré Mark Zandi, économiste en chef pour Moody’s Analytics. « Ils devront peut-être appuyer encore plus fort sur les freins. », a-t-il commenté.

Le président de la Fed, Jerome Powell, et ses collègues devraient relever les taux d’intérêt de 50 points de base mercredi et signaler qu’ils sont sur la bonne voie pour les porter à environ 2,5% d’ici la fin de l’année. Mais il n’est pas clair si cela suffira à maîtriser l’inflation, qui est plus de trois fois supérieure à l’objectif de 2% de la Fed.

Cela pourrait faire du marché du logement un baromètre pour savoir si la banque centrale en a fait assez ou doit aller plus loin. Plusieurs responsables de la Fed ont souligné la hausse des taux hypothécaires comme un signe que leurs indications prospectives sur la direction que prennent les taux ont déjà eu un impact sur le logement. « Les taux hypothécaires ont augmenté », a déclaré le président de la Fed de New York, John Williams, lors d’une interview le 14 avril, « Cela va aider à réduire cette demande excédentaire pour ce secteur par rapport à l’offre », selon lui.

Le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans atteint 5,1 % pour la semaine terminée le 28 avril, en hausse de deux points de pourcentage par rapport au début de l’année, selon Freddie Mac. Cela se traduit par une
augmentation de 325 $ par mois pour quelqu’un qui achète une maison de 350 000 $ avec une mise de fonds de 20%, selon le calculateur hypothécaire de l’agence.

Les ventes de maisons existantes, qui représentent environ 90 % du marché immobilier américain, ont diminué de 2,7 % en mars pour s’établir au niveau le plus bas depuis juin 2020, selon NAR. On s’attend à ce qu’ils diminuent davantage à mesure que les coûts d’emprunt augmentent sur le marché. Mais la demande diminuerait généralement encore plus en réponse à une hausse aussi forte des taux d’intérêt, sans certains facteurs liés à la pandémie
qui stimulent la demande, y compris l’intérêt des personnes qui travaillent maintenant à distance, a expliqué l’économiste Eliza Winger. Et ces ventes plus faibles ne se traduisent pas nécessairement par de meilleures conditions pour les acheteurs.

« Le pendule pourrait commencer à revenir à un peu plus à l’équilibre, plutôt que vers le marché des vendeurs le plus déséquilibré de tous les temps », explique Jeff Tucker, économiste principal chez Zillow. « Mais nous n’avons fait que quelques petits pas. », a-t-il analysé. Inventaire des maisons invendues existantes aux États-Unis

Déterminer si la concurrence entre les acheteurs s’atténuera et comment les prix des maisons réagiront dépend de ce qui arrive à l’offre de logements, qui oscille près de creux records en raison des défis de la chaîne d’approvisionnement, de la flambée des coûts des matériaux et des conditions d’embauche difficiles. Après l’éclatement de la bulle immobilière lors de la dernière récession, les constructeurs ont également hésité à innover,
contribuant en partie au manque actuel d’offre.

« Si plus de propriétaires sont incités par la hausse des prix des maisons à inscrire leurs propriétés à la vente, cela pourrait aider à freiner la croissance des prix », a déclaré Winger.

Mais de nombreux propriétaires qui ont bloqué des taux hypothécaires bas au cours des deux dernières années pourraient être réticents à vendre et à accepter un taux plus élevé pour une nouvelle maison, selon les commentaires Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin. « Si les vendeurs et les acheteurs se retirent tous deux du marché à des taux similaires, il pourrait ne pas y avoir d’impact notable sur la concurrence ou les prix », selon Fairweather.

L’inventaire de logements commence à augmenter, car certaines maisons prennent un peu plus de temps à se vendre et de nouvelles maisons sont construites. Mais la pénurie est si importante qu’il pourrait falloir jusqu’à un an pour que la construction résidentielle comble le vide et fasse pencher le marché en faveur des acheteurs, en supposant qu’il n’y ait pas de nouvelle demande. Cela suggère que les prix des maisons pourraient ne pas baisser de beaucoup, selon les économistes.

« Nous sommes en retard en termes de construction, la pandémie n’a pas amélioré cela, et nous avons donc ce genre de tempête parfaite sur les marchés immobiliers qui vient pousser les prix à la hausse encore une fois », a déclaré la présidente de la Fed de San Francisco, Mary Daly, lors d’une conférence économique à Las Vegas le 20 avril. « Ce que la hausse des taux d’intérêt fera, en partie, c’est ralentir cette voie. », avait-elle déclaré.

« Réduire la vapeur du marché immobilier pourrait être une victoire pour la Fed si cela signifie éviter une bulle immobilière alimentée par des nouvelles hausses de prix à deux chiffres », dit Fairweather. « Je pense que même ans
baisse des prix, la stabilisation des prix est une victoire pour la Fed. », a conclu Fairweather.

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