L’inflation des loyers montre que les propriétaires ont le dessus aux USA

Si vous êtes locataire et que vous avez déménagé l’année dernière, vous payez probablement plus cher pour un logement. Si vous ne l’avez pas fait, vous pourriez bientôt vous retrouver dans une situation semblable, lorsque votre bail sera renouvelé.

Les augmentations démesurées des loyers résidentiels qui se propagent dans les nouveaux baux et les baux existants ont été une tendance distincte dans des endroits comme les régions métropolitaines américaines d’Atlanta et de Detroit, où les loyers ont augmenté en 2021 au rythme le plus rapide depuis des décennies, selon les données du département du Travail, propulsées en partie par un afflux de nouveaux arrivants fuyant les villes à coûts plus élevés. En 2022, la tendance devrait devenir un phénomène national, alors que les propriétaires récupèrent le pouvoir de négociation qu’ils ont perdu au début de la pandémie, lorsque le chômage a augmenté et que les gouvernements ont réagi en adoptant des interdictions d’expulsion.

Inflation des salaires et des loyers

Le loyer est la dépense la plus importante pour le ménage américain typique et, par conséquent, la plus grande composante des indices officiels des prix à la consommation du gouvernement, représentant environ 32% d’entre eux en poids. L’inflation dans cette catégorie a dépassé 4 % en 2021, après avoir atteint en moyenne 3,3 % par année au cours des cinq années précédant la pandémie.

De nombreux prévisionnistes s’attendent à ce qu’il reste élevé pendant une grande partie de cette année, même si d’autres catégories surchauffées, telles que les automobiles et autres biens durables, commencent à se modérer. Plusieurs indicateurs du secteur privé de l’inflation des loyers montrant une croissance à deux chiffres à l’échelle nationale en 2021 se concentrent sur les prix des nouveaux baux, tandis que la mesure du département du Travail tient également compte de la catégorie beaucoup plus importante de baux existants en cours de renouvellement.

La tendance pourrait ajouter à l’élan à la Réserve fédérale pour des taux d’intérêt plus élevés, bien qu’ici le remède contre l’inflation puisse se retourner contre lui. La raison : la hausse des coûts hypothécaires pourrait empêcher certains locataires de devenir propriétaires, ce qui exercerait une pression supplémentaire sur le marché.

Il est également vrai que bon nombre des forces à l’origine de l’inflation des loyers sont hors de portée de la politique monétaire ou ne réagissent pas immédiatement à celle-ci. Parmi eux, la formation de ménages, qui a d’abord plongé pendant la crise de Covid-19, mais est revenue en force peu de temps après, l’emploi ayant rebondi avec l’économie.

« Nous n’avons jamais vu autant de demande qu’en 2021, et maintenant nous avons un grave manque de disponibilité et une faible inoccupation dans tous les types de logements, ce qui est vraiment à l’origine de l’inflation des loyers que nous constatons », explique Jay Parsons, responsable de l’économie chez RealPage, Inc., une entreprise qui fournit des logiciels de gestion immobilière pour les propriétaires.

C’est particulièrement vrai dans des villes comme Phoenix, qui a enregistré un taux d’inflation du loyer du logement l’année dernière de 10,1%, le plus élevé parmi les grandes métropoles suivies par le département du Travail. Mais cela ne s’est pas encore reflété dans certains des marchés les plus importants et les plus chers du pays: les loyers n’ont augmenté que de 0,6% dans la région métropolitaine de San Francisco en 2021 et de 1,2% dans la grande ville de New York.

Inflation du loyer des logements dans les grandes régions métropolitaines

Les enregistrements de changement d’adresse du service postal américain suggèrent que les gens ont fui au cours des deux dernières années les villes où le coût de la vie est le plus élevé pour des villes relativement plus abordables, ce qui explique pourquoi ces dernières ont déjà vu les loyers augmenter, selon Paul Williams, membre du Jain Family Institute.

« Dès le début de la pandémie, vous voyez ce changement radical, où le coût locatif moyen dans une ville, s’il est supérieur au loyer médian américain, les gens ne font que sortir en masse de cette ville. Et s’il est plus bas, les gens entrent en masse dans la ville », explique Williams.

« Les endroits où l’inflation est la plus élevée en ce moment sont ceux qui ont connu des chocs de demande vraiment importants en raison des changements dans les tendances migratoires. »

Omair Sharif, président de la société de recherche Inflation Insights, prévoit que l’inflation des loyers atteindra des sommets de plusieurs décennies de 5% ou plus un peu plus tard cette année, à mesure que les augmentations de loyer se propageront aux baux existants à travers le pays. Une reprise de l’activité de construction déjà en cours devrait, d’ici 2023, aider à la ramener dans la fourchette de 3% à 4% qui prévalait avant la pandémie. « Nous constatons une réponse assez importante de l’offre dans certains de ces métros où nous avons constaté de gros gains », dit-il. « Cela va juste prendre un certain temps. »

La tendance future

Les constructeurs ont commencé la construction de 1,6 million de maisons en 2021, le plus grand nombre depuis 2006. Et ils ont clôturé l’année sur leur lancée : les mises en chantier d’habitations en décembre ont été les plus élevées en neuf mois, menées par l’inauguration des logements multirésidentiels. Les projets achevés sont loués à un « rythme historiquement rapide », selon le Joint Center for Housing Studies de l’Université Harvard (rapport sur le marché américain du logement locatif, publié le 21 janvier)

« Au deuxième trimestre de 2021, 72% des unités étaient louées dans les trois mois suivant l’achèvement, contre 43% au premier trimestre de 2020 et dépassant la moyenne de 57% de 2014 à 2021 », indique le rapport. « Le rythme rapide des absorptions pourrait encourager les promoteurs à continuer à construire des immeubles locatifs au rythme robuste d’aujourd’hui, ce qui pourrait atténuer une partie de la pression sur l’offre. »

L’augmentation des revenus aidera de nombreux locataires à faire face aux loyers plus élevés. Les gains horaires moyens des travailleurs de la production et des travailleurs non-superviseurs ont augmenté de 5,8 % en 2021, soit près du rythme le plus rapide depuis le début des années 1980. « L’inflation locative a tendance à suivre la croissance des salaires au fil du temps parce que, en tant que propriétaire, vous n’allez pas fixer vos loyers au point où personne ne pourrait les payer », explique Parsons.

Les moyennes obscurcissent les expériences très différentes des locataires aux extrémités inférieure et supérieure du spectre des revenus. Les moratoires sur les expulsions mis en place dans les premières phases de la pandémie ont commencé à expirer, et l’aide versée pour aider les locataires souffrant de perte de revenus s’épuise.

En conséquence, les États-Unis « voient les expulsions augmenter à peu près partout », selon Carl Gershenson, directeur de projet à l’Université de Princeton. Il pourrait y en avoir d’autres à venir, en particulier dans les centres urbains qui connaissent le plus grand afflux de nouveaux résidents.

« Il y a un certain pourcentage d’expulsions que nous associerons au roulement des locataires à faible revenu pour les locataires à revenu plus élevé », explique Gershenson. « Une grande partie de la Sun Belt et de la Mountain West va connaître des déplacements qu’ils n’ont jamais traités auparavant à cause de cela », dit-il. Ce qui est préoccupant, c’est que « chaque fois que ces villes subissent des pressions de déplacement, elles n’ont parfois pas l’infrastructure institutionnelle ou organisationnelle dont disposent les grandes villes pour faire face au sans-abrisme et au déplacement », a-t-il déploré.

Les observateurs de la Fed s’attendent à ce que la banque centrale lance bientôt la série de hausses de taux d’intérêt la plus agressive depuis des décennies dans le but de freiner les pressions inflationnistes. Mais cela pourrait s’avérer contre-productif pour maîtriser l’inflation des loyers en particulier, selon plusieurs médias.