Location à court terme : Incidence et réglementations

Partout dans le monde, les villes imposent des règles plus strictes pour les locations de courte durée proposées comme propriétés de vacances par des sites comme Airbnb.

Les réservations de courte durée, souvent définies comme des séjours de moins d’un mois, réduisent l’offre de locations de longue durée sur les marchés locaux et sont souvent accusées d’aggraver la pénurie de logements, de gonfler les loyers et de menacer les emplois dans le secteur de l’hôtellerie.

La ville de Barcelone a promis en juin d’interdire totalement les locations de courte durée, l’une des mesures les plus agressives jusqu’à présent. Le pays avait déjà interdit la location de chambres privées au sein d’un logement.

Pourquoi les villes réglementent-elles les locations à court terme ?

De nombreuses municipalités considèrent les locations à court terme comme un obstacle à l’accès à un logement abordable. Lorsqu’une grande partie de l’offre de logements locaux est réservée aux touristes, il y a donc moins de logements pour les résidents à temps plein.

Le bureau du contrôleur de la ville de New York a constaté qu’environ 9,2 % des augmentations de loyer imposées par les propriétaires entre 2009 et 2016 étaient imputables à l’effet d’Airbnb uniquement.

Les opposants locaux à la location à court terme affirment que cette pratique encourage les sociétés immobilières et les investisseurs fortunés à acheter plusieurs propriétés, constituant parfois la majeure partie des unités d’un même immeuble, et à les transformer en hôtels de fait.

Dans la plupart des destinations touristiques, les propriétaires peuvent gagner plus en louant à des voyageurs qui dépensent beaucoup d’argent pour quelques nuits à la fois plutôt qu’en louant à des locataires soucieux de leur budget pendant un an ou deux.

La ville de Vancouver chez nous, l’une des dernières villes à imposer des limites aux locations à court terme, en offre un exemple. L’année dernière, les annonces Airbnb de logements complets rapportaient en moyenne 222 $ CA par nuit, selon les données de l’organisme de surveillance des locations à court terme Inside Airbnb , tandis que les locations à long terme rapportaient environ 99 $ CA par nuit.

Il suffirait donc de 15 jours de location à court terme pour dépasser un mois de loyer complet dans le cadre d’un bail à long terme.

À Barcelone, où plus de 10 000 propriétés de vacances sont inscrites auprès de la ville, les loyers ont grimpé de 68 % au cours de la dernière décennie, en partie parce que les taux d’intérêt élevés poussent davantage de futurs propriétaires vers le marché locatif et aussi en raison de la réduction des stocks de location.

Les prix des loyers ne sont pas la seule plainte des habitants. Barcelone, qui a accueilli environ 16 millions de visiteurs en 2023, s’impatiente également du hooliganisme importé et de la surpopulation.

Des graffitis et des panneaux un peu partout dans la ville demandent aux « touristes de rentrer chez eux ». Cette année, les autorités municipales ont fait supprimer une ligne de bus populaire de Google Maps et d’Apple Maps pour éloigner les étrangers et faire de la place aux locaux.

Quels types de réglementations les villes imposent-elles ?

Les villes ont mis au point diverses méthodes pour décourager les gens de transformer leur logement en logement à court terme.

Exigence relative à la résidence principale

La ville de New York tente de repousser les investisseurs immobiliers en exigeant que les propriétaires occupent la propriété aux côtés de leurs invités. Dans une ville où l’espace est un luxe, Airbnb a déclaré que la réglementation avait pour but « d’éliminer définitivement le secteur de la location à court terme de New York ».

De même, la ville balnéaire de Santa Monica, en Californie, autorise uniquement les « colocations », à distinguer des locations de vacances. Airbnb a accepté de supprimer les annonces non conformes.

Une nouvelle réglementation de Vancouver autorise uniquement la location à court terme de résidences principales. L’une des omissions notables concerne l’obligation pour les hôtes de vivre parmi leurs invités.

Nombre maximum d’annonces

Seattle a une règle modérément plus souple qui autorise un propriétaire à avoir deux annonces : la maison dans laquelle il vit et une autre unité dans une propriété d’investissement secondaire.

Nuits par an maximum

De nombreuses villes limitent le nombre total de nuits pendant lesquelles un bien peut être loué au cours d’une année, afin de rendre difficile la rentabilité d’un investissement locatif à court terme. Cependant, ces plafonds offrent souvent de nombreuses opportunités aux résidents principaux de proposer leurs espaces à la location pendant leurs déplacements.

Des villes comme Londres, Vienne, San Francisco et Washington DC imposent une limite de 90 nuits. À Paris, le maximum est de 120. Le Japon impose une limite nationale de 180 jours. Certaines de ces politiques sont appliquées à l’aide de données fournies par les plateformes.

Minimum de nuits consécutives

Plusieurs villes utilisent des durées minimales plutôt que maximales, ce qui rend les locations Airbnb et Vrbo peu pratiques. Honolulu exige que les locataires restent au moins 90 jours consécutifs. À Singapour, la durée minimale de réservation est de six mois.

Quartiers « sur liste blanche »

Le maire de Porto, Rui Moreira, affirme que les locations de courte durée peuvent être utilisées comme un outil de précision pour revitaliser les zones délaissées de sa ville. Porto a adopté une stratégie de « dispersion territoriale » qui oriente les fidèles d’Airbnb et de Vrbo vers des zones de la ville qui ont moins d’attraits traditionnels, selon le maire.

« Nous savons que les locations de courte durée ont un impact très intéressant, car elles accélèrent la rénovation », a déclaré Moreira dans une récente interview. « Et il est préférable d’avoir une location de courte durée dans une maison qui a été rénovée plutôt qu’une ruine à cet endroit. »

Montréal, de même, a des règles différentes selon les quartiers de la ville : les locations à court terme peuvent être complètement interdites, limitées aux résidences principales ou complètement autorisées selon le quartier.

La réglementation fonctionne-t-elle ?

L’efficacité de ces règles dépend souvent de la rigueur avec laquelle elles sont appliquées. Les villes doivent avoir accès à des données telles que les noms, les adresses et les nuitées réservées pour identifier les hôtes non conformes. Elles doivent conclure des accords avec les plateformes de réservation pour partager les données avec les autorités municipales et supprimer systématiquement les annonces qui enfreignent les lois locales.

Les règles de longue date de la ville de New York ont ​​été largement ignorées jusqu’en septembre 2023, lorsque la ville a lancé un processus rigoureux d’enregistrement des hôtes pour vérifier leur conformité, et qu’Airbnb a accepté de bloquer les annonces non valides. En conséquence, le catalogue de locations à court terme a diminué de 89 % en moins de deux mois.

Les locations de plus de 30 jours, qui ne nécessitent pas de licence, représentaient 86 % des annonces Airbnb de New York début juillet, contre 54 % avant la répression, selon Inside Airbnb.

Les hôtels attirent de plus en plus de monde. En mai, le prix d’une chambre d’hôtel a atteint un record historique de 339 dollars, alors que le taux d’occupation a grimpé en flèche. Les touristes qui espèrent économiser de l’argent se tournent de plus en plus vers les groupes Facebook proposant des locations de vacances sans licence ou vers des annonces dans le New Jersey.

En 2016, Berlin a interdit la quasi-totalité des locations de courte durée, mais n’a pas eu les moyens de la faire respecter. Des hôtes audacieux ont continué à publier des annonces sur Airbnb et ont envoyé des appels à tous les arrondissements qui tentaient d’imposer l’amende de 100 000 € pour l’exploitation d’une maison de vacances sans permis. Deux ans plus tard, la ville a abandonné et assoupli sa politique: les propriétaires peuvent désormais louer leur résidence principale autant qu’ils le souhaitent et une résidence secondaire jusqu’à 90 jours par an.

Comment les villes surmontent-elles la difficulté d’appliquer les réglementations ?

Sans accords de partage de données, il est difficile d’identifier les contrevenants aux règles. Il est également difficile de percevoir des taxes auprès des hébergeurs. Certains gouvernements utilisent les accords qu’ils ont conclus avec les plateformes pour améliorer la transparence.

La politique danoise permet aux hôtes de louer leur logement entier pendant 30 nuits par an à titre de base. Cependant, le plafond passe à 70 nuits si la location est réservée via une plateforme qui partage les journaux de réservation et les données sur les revenus des hôtes avec le gouvernement.

Les responsables affirment que c’est une victoire pour tout le monde : les plateformes obtiennent plus de réservations, les hôtes gagnent plus de revenus et le gouvernement sait combien d’impôts facturer aux hôtes.

L’accord de partage de données du Japon avec les plateformes de location permet au pays d’appliquer sa limite de 180 nuits. Et plus tôt cette année, l’Union européenne a présenté une politique générale qui obligera les plateformes de réservation à partager les données sur les activités des hôtes avec tous les États membres à partir de 2026.

Les locations de vacances clandestines, souvent publiées de manière informelle sur les réseaux sociaux, restent un défi à réglementer. Mais de nombreuses villes acceptent les signalements d’activités illégales émanant de détectives locaux qui aperçoivent trop souvent des valises sur le porche de leur voisin.

Que disent les plateformes ?

Les plateformes de réservation ont longtemps résisté aux lois proposées par les municipalités, en particulier dans les villes où les annonces potentiellement illicites constituaient une part importante de leur activité. Par exemple, Airbnb a intenté un procès contre la ville de New York l’année dernière pour bloquer sa réglementation, qualifiant celle-ci d’« interdiction de fait » des locations de courte durée, mais le procès a finalement été rejeté.

Les plateformes de réservation commencent peut-être à accepter que lutter contre la réglementation est un jeu perdu d’avance.

Airbnb, en particulier, se montre de plus en plus coopératif avec la réglementation. Une mise à jour de son portail municipal, un outil permettant aux villes d’analyser le marché de la location à court terme, a été lancée en février avec de nouvelles fonctionnalités pour aider les municipalités à appliquer plus facilement les lois locales. Par exemple, les responsables municipaux peuvent rechercher des annonces et alerter Airbnb des publications qui enfreignent les réglementations.

Airbnb affirme vouloir « s’assurer que les locations à court terme n’aggravent pas les problèmes actuels » en matière d’accessibilité au logement et que ses efforts de partage de données démontrent son engagement à être un « bon partenaire » pour les autorités.

Pour les autres acteurs dans le milieu, la façon dont ils travaillent avec les villes pour faire respecter les réglementations sur les locations à court terme n’est pas claire.