Oui à l’immobilier commercial comme couverture contre l’inflation mais…

La clé de l’immobilier commercial en tant que couverture inflationniste est dans le fait que les flux de trésorerie des propriétés doivent augmenter suffisamment pour contrer toute hausse du TGA

L’immobilier commercial a longtemps été considéré comme une couverture contre l’inflation, mais les économistes de Moody’s Analytics disent que cet adage sera testé ce mois-ci alors que la Fed a entamé la première d’une série de hausses de taux d’intérêt attendues.

« C’est la tentative de la Fed de freiner l’inflation qui a atteint des sommets de 40 ans en 2021 et qui devrait se poursuivre à des niveaux élevés compte tenu de la pression inflationniste du conflit militaire Ukraine-Russie, des prix élevés du pétrole, de l’intensification du problème de la chaîne d’approvisionnement et des pénuries de main-d’œuvre dans le pays », écrivent les analystes de Moody’s Kevin Fagan, Stephanie Yu, Xiaodi Li et Victor Calanog.

Mise en garde lancée

Alors que les préoccupations concernant l’inflation ont poussé un nombre record d’investisseurs vers l’immobilier commercial au cours de la dernière année, selon ces analystes, les marchés immobiliers sont maintenant diversifiés. Donc, « dans des moments comme ceux-ci, les investisseurs, en particulier ceux du côté de la dette, doivent adhérer à un autre adage, encore plus ancien : caveat emptor. »

Moody’s s’attend à une autre année d’investissement record en 2022, malgré l’évolution rapide du conflit en Ukraine. Mais ils avertissent que l’immobilier commercial, « n’est pas une marchandise unique », et que l’utilisation de la propriété comme couverture contre l’inflation nécessite des nuances. Plus précisément, « pour tirer parti des avantages de la croissance des revenus en période d’inflation (ou pour atténuer la pression à la baisse sur les valeurs due à la hausse des taux), il doit y avoir une demande pour que l’actif pousse le bénéfice d’exploitation net au même niveau que l’inflation ».

Pas tous égaux dans les perspectives

Les catégories d’actifs multirésidentiels et industriels n’ont pour la plupart pas été touchées par le ralentissement de la COVID-19, et Moody’s prévoit que la croissance des loyers dans les deux cas dépassera les prévisions du taux d’inflation sous-jacent. La société prédit également qu’un retour au bureau se fera et renverra « en fin de compte » à une croissance des loyers conforme à l’inflation, mais note que les propriétaires de bureaux de classe B ou C pourraient avoir à réduire les loyers effectifs, car la demande pourrait d’abord aller à des actifs de classe A plus modernes.

Moody’s prévoit également que les hôtels verront leurs taux de croissance des loyers dépasser le taux d’inflation cette année et l’année prochaine, mais affirme que la croissance des loyers se normalisera juste en dessous du taux d’inflation en 2024 et au-delà. Pendant ce temps, le commerce de détail devrait connaître une croissance des loyers plus modérée, grâce aux perturbateurs du commerce électronique qui ont occupé le devant de la scène au milieu de la COVID-19.

Contexte économique toujours pertinent

Moody’s note que leurs hypothèses d’inflation sont basées une méthode à l’opposé de la « stagflation » lorsque le chômage est élevé.

« Le débat se poursuivra pour savoir si nous nous dirigeons vers une période de stagflation de style années 1970 », notent les analystes. « Cependant, malgré les défis et les risques quelque peu similaires, nous ne sommes pas susceptibles de voir la même situation économique se produire cette fois-ci. », disent-ils.

L’inflation et les taux d’intérêt sont également liés en général, et Moody’s note que la hausse des taux d’intérêt peut éventuellement exercer une pression à la hausse sur les taux de plafonnement. À mesure que les taux d’intérêt augmentent, les taux hypothécaires ont également tendance à augmenter, selon ces analystes, ce qui peut faire grimper le coût du capital pour les investisseurs qui comptent sur la dette pour obtenir des rendements à effet de levier et qui ont besoin d’écarts importants entre les taux de plafonnement et les taux hypothécaires pour atteindre leurs objectifs.

« La clé de l’immobilier commercial en tant que couverture inflationniste est que les flux de trésorerie des propriétés doivent augmenter suffisamment pour contrer toute hausse du taux de capitalisation », notent-ils.

Le timing est également important lors de l’évaluation de la baisse potentielle de la valeur ou de la croissance des loyers nécessaire pour l’éviter.

« Cette importance de la période de détention rend impératif de surveiller si la Fed augmentera rapidement les taux, si un actif peut être détenu plus longtemps que prévu et s’il y a des échéances de prêt imminentes ou d’autres besoins de disposition de propriété », écrivent-ils. « Pour les propriétés qui ont été évaluées à des taux de capitalisation bas, il y a moins de coussins pour absorber les hausses de taux d’intérêt, et elles auront probablement des augmentations plus rapides des taux de capitalisation », selon l’analyse.