Points de vue sur l’avenir des logements multifamiliaux dans le secteur urbain aux USA

Au fil des années, une grande partie des investisseurs et des groupes d’investissement ont régulièrement augmenté leur mise pour acquérir des actifs immobiliers fiables. Ce groupe diversifié d’investisseurs comprend des fonds spéculatifs, des investisseurs institutionnels, des particuliers fortunés, des sociétés de conseil en gestion de patrimoine pour ne citer que ceux-là. Tous partagent un objectif commun: engendrer des profits.

Le secteur immobilier aux États-Unis est estimé à plus de 18 milliards de dollars et représente 13% du PIB. Les opportunités d’investissement immobilier comprennent un large éventail d’actifs qui pourraient attirer l’attention de l’investisseur. L’immobilier multifamilial dans les différents marchés urbains est l’un des segments les plus importants et actifs de l’industrie, en particulier dans les villes servant de portes d’entrée aux États-Unis.

Historiquement, le secteur multifamilial dans les centres urbains a été l’un des investissements immobiliers les plus sûrs et stables, même pendant la Grande Récession. Depuis près d’une cinquantaine d’années, la tendance mondiale à l’urbanisation est en vogue. Les gens ont déménagé massivement dans les villes. Tous les ingrédients pour investir de manière rentable, tels que, les taux d’occupation élevés et les flux de trésorerie constants avec peu de risque de détresse, étaient présents. Ils ont fait d’investir dans la multifamiliale urbaine un pari constant et fructueux.

Pour la première fois depuis des décennies, ce pari sur la multifamiliale urbaine fait débat. Depuis le début de la pandémie, l’appétit des investisseurs immobiliers s’est accru. Le fait que la plupart des employés travaillent à domicile, a eu pour effet que l’attrait pour les logements multifamiliaux dans les centres urbains s’est vu troqué en faveur des locations multifamiliales et unifamiliales en banlieue. Par conséquent, les constructeurs de maisons unifamiliales cotés en bourse, comme Toll Brothers et Pulte, se sont négociés sur les marchés financiers, à des niveaux sans précédent. 

Les fiducies de placement immobilier (FPI) qui permettent d’investir dans des immeubles à revenus ont été parmi les moins performantes du marché, au cours des 12 derniers mois. Principalement à cause de leur exposition importante aux multifamiliales urbaines.

De nombreux autres sous-produits du portefeuille de l’investisseur immobilier ont subi les effets de la pandémie, qui a généré une volatilité économique et une imprévisibilité du marché non anticipées.

 Avec le nouvel accent sur la banlieue, que va-t-il advenir du marché de l’investissement multifamilial urbain?

Les investisseurs ayant une vision optimiste acquièrent aujourd’hui des biens immobiliers tout en appréciant l’horizon d’investissement à long terme requis pour maximiser leur bénéfice d’exploitation. Les investisseurs plus conservateurs ont une vision à moyen long terme et préfèrent attendre avant d’investir sans pour autant tourner le dos à cette classe d’actifs. La nouvelle est bonne, car les optimistes et les conservateurs parient tous sur une reprise certaine seulement avec des horizons temporels légèrement différents.

Les acheteurs prudents et hésitants ont réaligné leurs critères de souscription conventionnels sur la « réduction du risque », motivés par leur prédiction d’un rebond dans les quatre à cinq prochaines années. Dans les mêmes villes servant de portes d’entrée, l’offre est limitée alors, les investisseurs optimistes ou risquophiles parient que ces villes rebondiront au cours des deux prochaines années.

L’histoire nous apprend que les villes reviennent toujours. Même lorsqu’elles sont les plus faibles, les villes se révèlent en fin de compte résilientes et deviennent d’énormes centres de profit.

Selon un rapport de Moody’s Analytics , publié au plus fort de la pandémie, les villes américaines dotées de centres collégiaux, universitaires et de pôles technologiques à croissance rapide, seront les mieux placées pour une reprise rapide après la pandémie.

À Boston, par exemple, les secteurs des sciences de la vie et de la technologie sont de formidables atouts pour une bonne reprise. Les engagements récents d’entreprises telles qu’Amazon et LogMeIn, ainsi que Sanofi et Moderna, tous couplés à une abondance de capital intellectuel, positionnent Boston comme l’une des villes les plus rapides à rebondir dans un environnement post-pandémique.

L’industrie des sciences de la vie à Boston est en pleine effervescence et veut apporter un changement dans les procédés. Cette ébullition du marché des bioprocédés attire un investissement important pour l’innovation en sciences de la vie, dans cette ville.  À Boston, où est présent Moderna, un écosystème très dynamique avec une forte proximité entre les mondes universitaire et industriel forcera la croissance commerciale. Cela entraînera certainement une demande continue de logements multifamiliaux dans ce centre urbain.

Un autre rapport de NAREIT datant d’août 2020 a indiqué que la demeure multifamiliale restait très résiliente au plus fort de la pandémie aux États-Unis. Ce rapport affirmait que les reports de loyer et les abstentions de paiement dans les propriétés de cette catégorie représentaient qu’un petit nombre par rapport à celui des bureaux et commerces.

Alors que l’évaluation d’autres types d’actifs a basculé et que d’autres secteurs ont appuyé sur le bouton de pause quant à l’investissement, des villes telles qu’Atlanta, Austin et Boston ont vu leurs propriétés multifamiliales urbaines se négocier à des taux similaires à ceux avant la pandémie, sans rabais sur les prix.

Malgré les réalités du terrain telles que le fait que la perception des loyers avait diminué et les taux d’occupation étaient en baisse, le marché multifamilial urbain est resté bien vivant. Pour valider ce point, Freddie Mac, le leader national du financement des logements multifamiliaux, a établi un record en 2020 avec 82,5 milliards de dollars d’achats de prêts multifamiliaux; la plupart de ces transactions ont été conclues dans la seconde moitié de l’année 2020 et dans des villes stratégiques aux États-Unis.

Lorsque nous réaliserons une reprise économique complète, les investisseurs qui se concentrent aujourd’hui sur la multifamiliale urbaine auront trois longueurs d’avance sur les acheteurs plus conservateurs qui attendent toujours sur la touche. La communauté des placements collectifs devrait jouer ses cartes aujourd’hui.