Dans le sud-est de la Chine, un espace de vie pouvant être jugé relativement petit fait partie du type courant de logements en ville. Ce type d’appartement se fait appeler « microflat » et Hong Kong possède environ 8 500 de ces minuscules unités d’à peine 200 pieds carrés, ce qui représenterait 7% de toute la construction à son apogée de 2019.
Regardez n’importe quelle nouvelle tour résidentielle étincelante à Hong Kong, il y a probablement des gens entassés dans des appartements aussi petits que 200 pieds carrés. Loin des États-Unis et de l’histoire romancée du « mouvement de tiny house », ce sont des chambres simples qui mesurent environ la moitié de la taille des maisons habituelles, avec seulement assez d’espace pour un lit, une armoire, une petite salle de bain et une cuisinette. Ces espaces sont commercialisés avec l’étiquette de « maisons abordables ».
C’est le statut de Hong Kong en tant que l’une des villes les plus densément peuplées du monde et aussi la moins abordable, qui alimente ce marché. Une grave pénurie de logements a fait grimper les prix des maisons de 187% entre 2010 à 2019, selon les données du gouvernement.
Maintenant, les prix moyens des maisons dépassent 1,3 million de dollars dans une ville où le salaire minimum n’est que de 4,82 $ l’heure. Même un travailleur qualifié à Hong Kong doit rester actif et économiser environ 21 ans pour s’offrir un appartement moyen (650 pieds carrés) près du centre-ville. De plus, les prix restent à des niveaux presque records malgré la pandémie de Covid-19.
« Les microflats », coûtant la moitié du prix moyen d’une maison, offrent un accès à l’échelon le plus bas de la propriété. Les plus petits de ces espaces, à 128 pieds carrés, connus sous le nom de « nanoflats », sont plus petits que la plupart des places de stationnement. Des bâtiments tels que « One Prestige », construit en 2018 dans le quartier de North Point sur l’île de Hong Kong, s’adressent aux acheteurs d’une première maison. Avec des unités allant de 163 à 288 pieds carrés, certains ont des prix demandés entre 800 000 $ et 1 million de dollars (3 900 $ à 5 300 $ le pied carré).
Assouplissement des réglementations
Les promoteurs immobiliers ont répondu à la demande de logements plus abordables en analysant les plans d’étage pour les morceler en unités de plus en plus petites, une tendance qui a pris son envol en 2015 après que le gouvernement ait assoupli les réglementations concernant la lumière naturelle et la ventilation.
Auparavant, les codes de sécurité incendie exigeaient que les cuisines soient séparées par un mur, avec leur propre fenêtre, obligeant les promoteurs à construire des fenêtres intérieures dans les cours ou les puits d’air pour permettre aux cuisines séparées d’avoir la lumière et la circulation de l’air.
La réglementation modifiée en 2015 autorisait les cuisines ouvertes, éclairées par une seule fenêtre à l’extrémité opposée de l’unité. Les promoteurs ont commencé à construire des unités étroites, côte à côte, face à un seul couloir, avec une cuisinette près de la porte.
Le résultat donne une petite cuisine ressemblant à un mini bar d’hôtel, avec le simple ajout d’une plaque chauffante électrique ou d’un brûleur. Il peut y avoir un micro-ondes intégré, mais jamais de four. La salle de bain quant à elle peut ou non avoir une cabine de douche; parfois, la pomme de douche est simplement au-dessus des toilettes.
Gestion de crises
L’évolution vers des unités plus petites est néanmoins antérieure aux modifications apportées à la réglementation de 2015. Ce changement reflète la géographie unique et l’histoire inhabituelle de Hong Kong, ainsi qu’un système de capitalisme faiblement réglementé qui a été hérité de son époque en tant que colonie britannique.
Le fait de vivre dans de petits espaces (Small-living) est né de la mentalité de réfugié de Hong Kong. La région a été l’endroit où plusieurs milliers de personnes ont trouvé refuge dans la crise.
En 1953, un incendie le jour de Noël dans les collines du quartier Shek Kip Mei de Kowloon a détruit un bidonville abritant des réfugiés chinois, laissant plus de 50 000 personnes sans abri. Plutôt que de distribuer des œuvres de charité aux personnes déplacées, le gouvernement a rapidement construit des domaines de réinstallation pour les héberger, initiant ainsi le programme de logements sociaux de la ville.
La maison Mei Ho de style Bauhaus a alloué 120 pieds carrés à chaque famille. Plus de 300 personnes ont dû partager six toilettes. Ces espaces bondés incarnaient un espoir par rapport aux cabanes détruites au flanc de la colline.
« Les gens ne se sont pas vraiment opposés ou ne se sont pas plaints, parce qu’ils n’avaient pas de raisons de se plaindre », explique Ng Me-Kam, chercheuse en études urbaines à l’Université chinoise de Hong Kong.
Il fut un temps, expliquait Me-Kam, en parlant des années 1950, où la plupart des Hongkongais étaient des réfugiés fuyant la Seconde Guerre mondiale, la guerre civile, puis le Parti communiste prenant le relais en Chine. « Si vous venez de vous échapper d’un endroit où vous ne désirez pas vivre, alors vous n’aurez pas beaucoup d’attentes sur le nouvel endroit, parce que tout votre but serait juste la survie pure » a illustré Me-Kam.
C’est difficile à imaginer, dit Me-Kam. « Aujourd’hui, nous avons tout ce vocabulaire, les discours internationaux sur le droit au logement, l’abordabilité du logement. Nous pensons qu’il s’agit d’un droit humain fondamental d’avoir un endroit décent où vivre. À l’époque, c’était une histoire totalement différente », dit-elle.
Géographie et Politique
La topographie de Hong Kong favorise également la tendance vers les petites unités. Le paysage montagneux de ses îles n’est pas propice au développement, et 75% du territoire est un espace vert ou un paysage naturel, dont une grande partie est sous forme de parcs de campagne protégés. Cet effort de préservation a été dirigé par l’ancien gouverneur de Hong Kong et un passionné de plein air, Lord MacLehose.
Alors que la population de la ville gonflait dans les années 1960 et 1970, MacLehose a destiné le vaste terrain forestier de Hong Kong à la conservation dont la gestion est faite par le gouvernement. Les 24 parcs nationaux qui en résultent constituent un bassin important pour l’approvisionnement limité en eau de Hong Kong, ainsi que la préservation de 443 kilomètres carrés de forêts, de prairies, de zones humides, de formations rocheuses et de plus de 3 300 espèces de flore.
Cela signifie que la ville est beaucoup plus surpeuplée que ne le suggèrent les données globales, car seulement 7% des terrains sont zonés pour le logement. Ses 7,5 millions d’habitants doivent s’entasser dans des quartiers denses et de grande hauteur pris en sandwich entre mer et montagne. Le district le plus peuplé est Kowloon, avec une densité de population de 49 000 personnes par kilomètre carré, soit près du double des 27 600 qui résident dans la même quantité d’espace à Manhattan.
Les politiques gouvernementales favorisant une poignée de développeurs d’élite ont travaillé pour créer ce style d’hébergement et son acceptation à contrecœur par la population de Hong Kong. Posséder sa propre chambre, même plus petite qu’une place de stationnement, peut être considéré comme une amélioration des logements sociaux dans lesquels vit près de la moitié de la population et pour lesquels il existe une liste d’attente de six ans. Des maisons encore plus petites appelées « cage » ou « cercueil » où des lits sont empilés dans 100 pieds carrés sont louées aux résidents les plus faibles de Hong Kong.
La mentalité capitaliste et néolibérale de Hong Kong permet à ces logements exigus de persister, dit Me-Kam de l’Université chinoise. Le raisonnement est « si vous ne pouvez pas vous permettre d’acheter une maison décente, c’est votre faute », explique Me-Kam.
« Ceux qui peuvent réussir à accéder à l’échelle de la propriété ont alors intérêt à soutenir le statu quo pour maintenir la valeur des propriétés élevée », dit-elle.
Graves conséquences
Les conséquences sociales et psychologiques pour la population de Hong Kong se sont toutefois accrues. La première étude du genre, publiée en juillet 2020, a révélé un impact significatif de la taille des logements sur des niveaux élevés de stress et d’anxiété.
« J’ai parlé à des gens qui m’ont dit qu’ils voulaient se suicider en conséquence. J’ai rencontré un père qui travaillait plusieurs heures par jour pour payer son loyer et qui s’en sortait dans une maison si petite qu’il voulait plusieurs fois sauter d’un immeuble », explique Chan Siu-ming, auteur principal de l’étude, maintenant professeur adjoint de sciences sociales et comportementales à la City University de Hong Kong.
Cela signifie qu’une grande partie de la socialisation à Hong Kong a lieu à l’extérieur, car les personnes fuient leurs petites maisons. Hong Kong est devenue célèbre pour ses salons de thé, où les personnes se rassemblent traditionnellement pour le petit-déjeuner, lire les journaux du matin et discuter de politique. Le week-end, il semble que tout Hong Kong soit vêtu d’équipements sportifs, fréquentant les centres de loisirs, les piscines publiques et les plages, ainsi que les courts de tennis et de basket-ball.
Avant que les restrictions Covid ne les ferment temporairement, les aires de barbecue publiques accueillaient de grands rassemblements de groupes le week-end. Les randonneurs par groupe pullulent à travers les forêts montagneuses et subtropicales des parcs nationaux, où le développement a été combattu avec zèle par les organisations civiques et ceux qui reconnaissent que les Hongkongais vivent dans ce compromis précairement équilibré. Les centres commerciaux, avec leur climatisation fraîche, offrent également une escapade spacieuse le week-end.
Pourtant, vivre dans de petits espaces exige également que les familles examinent attentivement les achats des consommateurs. Les appartements de Hong Kong ne sont pas livrés avec des placards, ce qui signifie que les armoires de garde-robe et autres rangements enlèvent une superficie précieuse en pieds carrés de l’espace de vie. Avec la taille d’un appartement d’environ 650 pieds carrés en moyenne, les familles ont peu de place pour les effets personnels et doivent être judicieuses quant à ce qu’elles achètent et combien de temps elles le conservent.
Les meubles souvent minimalistes doivent également être réduits au minimum. Dans un « microflat », ces choix sont encore plus extrêmes. Une vidéo promotionnelle pour One Prestige montre comment la chambre simple se transforme pour le loisir et l’heure du coucher: une table basse devant un petit canapé se lève pour devenir une table à manger, puis la nuit, le canapé se dépeuple en un lit sur le dessus, occupant toute la zone. La réalité derrière cette magie nécessiterait des meubles coûteux et construits sur mesure, bien sûr.
Pourtant, le logement non abordable « est considéré par beaucoup comme la cause ultime des conflits sociaux profondément ancrés à Hong Kong, y compris le large écart de richesse, la concentration économique toujours croissante et une majorité de citoyens privés de leurs droits qui doivent lutter dans un environnement économique chroniquement coûteux et déficient en matière de logement qui offre des opportunités d’affaires et d’emploi en baisse », écrit Alice Poon, auteur de «Land and the Ruling Class in Hong Kong » », qui a vendu huit tirages dans les six mois qui ont suivi sa publication en chinois en 2010.
Poon, qui avait travaillé pour un important magnat de l’immobilier de la période coloniale britannique, a inventé le terme « hégémonie immobilière » pour décrire comment ces promoteurs exerçaient une influence extraordinaire sur la politique gouvernementale. Achetant d’énormes banques foncières, ils les ont ensuite maintenues sous-développées jusqu’à ce que la hausse des prix due au manque d’offre leur permette d’augmenter leurs profits aux dépens des travailleurs ayant peu de moyens d’acheter dans le système.
Pistes de solutions…?
Pour répondre aux préoccupations concernant l’offre de logements, le gouvernement de Hong Kong a annoncé en octobre un plan visant à créer une métropole du nord avec des logements pour 2,5 millions de personnes près de la frontière avec la Chine. Les dirigeants de la Chine continentale, qui ont de plus en plus resserré leur contrôle sur la ville, ont blâmé le logement inabordable pour les troubles sociaux massifs qui ont éclaté en 2019 et ont appelé à des solutions politiques. L’achèvement de ces unités serait dans des années, tandis que l’offre a continué de se contracter.
Le nombre de maisons privées pouvant être produites à partir de parcelles de terrain disponibles a chuté d’un pic de 25 500 en 2018 à 13 020 en 2021, selon le groupe de réflexion Our Hong Kong Foundation.
La valeur des maisons a encore augmenté de 5% jusqu’à présent en 2021. Les fonctionnaires municipaux ont également exprimé le désir d’empêcher les promoteurs de construire les petites maisons de moins de 200 pieds carrés.
Cependant, les marchés peuvent parfois offrir leurs propres corrections, et il y a eu des indications que les acheteurs de maisons n’étaient pas satisfaits de la tendance des « microflats ». Selon les données fournies par Liber Research, les prix des appartements de moins de 260 pieds carrés n’ont augmenté que de 78% entre 2010 et 2019, soit moins de la moitié de l’augmentation globale du marché.
« La popularité des « nanoflats » a chuté au cours de la dernière année », a déclaré Joseph Tsang, président de Jones Lang LaSalle à Hong Kong. Certains nouveaux projets ont eu du mal à vendre des « nanoflats » alors que les appartements plus grands ont continué à trouver une forte demande, dit-il. Certains acheteurs ont même vendu à perte pour acheter de nouvelles constructions. « Les gens se rendent compte que, s’ils pouvaient se permettre un coût unitaire aussi élevé, ils pourraient aussi bien en acheter un plus grand, ou acheter dans un endroit plus éloigné avec plus d’espace », explique Tsang.
Néanmoins, le coût moyen d’un « nanoflat » de moins de 200 pieds carrés est passé à 3 276 $ le pied carré au cours des neuf premiers mois de 2021, selon Midland Realty. Cela rend les plus petites maisons plus chères qu’un appartement de taille typique près de 500 $ de plus par pied carré.
Certains groupes civiques ont demandé aux promoteurs de construire des maisons de plus en plus petites: la même superficie divisée en deux appartements génère des profits plus élevés pour les promoteurs, tout en ayant un impact négatif sur la société dans son ensemble.
« Ce n’est pas que les gens veulent vraiment vivre dans de petits appartements, c’est juste très regrettable que nous n’ayons pas un consensus sociétal assez fort sur le fait qu’un logement décent est un droit », a déclaré Me-Kam, la professeure à l’Université chinoise. Selon Me-Kam la pensée populaire voit le logement comme endroit pour élever une famille, développer un réseau social, construire des communautés et s’épanouir à la suite de cela. La plupart des habitants de « microflat » espèrent que leur situation est temporaire, qu’au moment où ils seront prêts à se mettre en couple ou à avoir une famille, ils seront en mesure de se mettre à niveau.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
