L’investissement immobilier multilogement, ce n’est pas pour tout le monde. Il faut le dire, ça prend des compétences en finances, en négociation, en gestion des opérations, en fiscalité, en construction, en marketing, en prospection pour pouvoir bénéficier pleinement de l’immobilier à titre de véhicule d’investissement. Ce n’est pas tout le monde qui y parvient, et ce n’est pas nécessairement grave, puisqu’il est possible d’investir en immobilier, sans passer par là, et sans s’en remettre au faible rendement d’un FPI. J’aimerais, dans cet article, relever certaines raisons pour lesquelles il pourrait être une bonne idée d’allouer une portion significative de son portfolio d’investissement à un compagnie émergente d’investissement en immobilier.
Le risque
La plupart des entreprises opérantes font faillite dans leurs cinq premières années d’existence. Au contraire, en investissement immobilier multilogement, c’est une faible minorité d’entreprises qui en arrivent là. Investir dans une entreprise d’investissement immobilier, ce n’est pas la même chose que de faire du capital de risque. En fait, l’investissement immobilier multilogement offre l’un des meilleurs ratio Sharpe en finance (voir mon article « le ratio Sharpe »).
De plus, l’investissement immobilier multilocatif est l’un des véhicules qui résiste le mieux aux crises économiques. Contrairement au reste du marché immobilier, qu’on a déjà vu plonger, comme lors de la crise des subprimes en 2008, le marché du multi logement est pour sa part demeuré stoïque. N’oublions pas que la valeur des immeubles multilogement est corrélées à ses revenus, et qu’on observe, lorsque l’économie bat de l’aile, un accroissement du nombre de locataires dans le marché, donc une augmentation de la demande locative. D’une certaine manière, le marché du multilogement bénéficie bien souvent de ce qui affecte les autres secteurs de l’économie.
Par ailleurs, comme on le sait, dans les périodes de difficulté économique, ce sont toujours les entreprises dont le modèle d’affaire répond à des besoins élevés dans la pyramides de Maslow qui prennent le coup en premier. Si une crise économique advenait, on se doute bien que l’industrie de la haute couture en prendrait pour son rhume, puisque les gens seraient surtout occupé à se loger et à trouver à manger. Bref, comme le besoin de se loger se retrouve tout en bas de la pyramide, l’investissement immobilier se place en position privilégiée vis-à-vis de la grande majorité des secteurs d’activité économique.
Le rendement
Dans un marché qui offre des TGA (rendement sans levier) qui tournent autour du 4%, un effet de levier de 1/3, on parvient assez aisément à un rendement annualisé de 12%, abstraction faite de toute plus-value. Après lorsqu’on ajoute une prise en valeur annuelle anticipée d’un conservateur 5%, on arrive plutôt à un rendement annualisé de 21%, sans ne rien faire de majeur dans l’immeuble. A fortiori, pour les joueurs stratégiques, rodés, ayant développé un réseau, on parvient bien souvent à décrocher des rendements au-dessus des 40% annualisés.
Le potentiel
La base, pour appliquer l’idée du value investing en immobilier, c’est d’investir dans un immeuble qui a du potentiel, dans un secteur qui a du potentiel. Mais a fortiori, ça peut aussi très bien être d’investir dans une équipe qui a du potentiel. Aujourd’hui il est hors de la portée de 99% des gens de faire l’acquisition de 25% de Cominar. En 1980, ça aurait été une autre histoire. Il est important de penser au futur lorsqu’on investit, et de ne jamais sous-évaluer le potentiel d’un équipe aiguisée, compétente et persistante.
Conclusion
Bref, en investissement immobilier multilogement, pour bénéficier pleinement du faible risque et de l’ampleur du rendement, rendement qui sera principalement constitué du potentiel des immeubles et du potentiel du secteur, l’une des manière de faire est d’investir dans un entreprise émergente prometteuse, telles que les équipes que nous formons, chez Mrex, dans le programme d’incubation et d’accélération de société immobilière. Évidemment, toute bonne équipe saura se configurer de sorte que les exigences de l’AMF soient respectées, conformément à ce qui est enseigné dans le certificat en ingénierie financière.Pourquoi investir dans une société émergente d’investissement multilogement ?
À propos de l'auteur
Après des études en philosophie à l’Université de Montréal puis à la Sorbonne, Félix se tourne vers le monde de l’investissement immobilier. Fort de qualités atypiques dans le milieu, il apporte un regard créatif, humain et innovant à son entreprise qui connaîtra une croissance explosive lors de sa première année d’activité, avec plusieurs transactions inusitées d’un volume avoisinant la centaine de logements. Félix va jusqu’au bout des sujets qui l’animent et prend plaisir à en vulgariser les grandes lignes à son entourage. En tant que rédacteur chez MREX, ses publications visent à rendre accessibles des connaissances déterminantes de son succès. Comme immopreneur en résidence, il est actuellement chef de parcours au Certificat en Ingénierie Financière Multilogement et au programme la Meute Multilogement
