Pourquoi j’ai préféré Sherbrooke à Montréal. Et vous, sur quelle base avez-vous choisi votre secteur d’investissement ?

Certaines écoles d’investissement en immobilier recommandent d’investir à proximité de chez soi pour des raisons évidentes : l’aspect pratico-pratique de la proximité géographique, la connaissance profonde du secteur, le réseau de contact déjà en place, etc. Bien que j’habite personnellement à Montréal, j’ai pourtant décidé de choisir mon secteur d’investissement sur la base d’autres critères. J’ai choisi la ville de Sherbrooke plutôt que Montréal, et ce, d’abord pour des raisons d’accessibilité financière, ensuite pour la possibilité de maximiser mon effet de levier, troisièmement pour des raisons d’ordre statistique et finalement pour le type de vendeurs qu’on y retrouve.

D’abord, lorsqu’on débute en immobilier, on dispose généralement de peu de capital. Quand on sait que, dans les secteurs primaires comme Montréal, les primes de marché nous forcent parfois à mettre en financement commercial plus de 50% en mise de fond sur des 6-plex de plus d’un million de dollars, on comprend qu’il faut avoir les reins assez solides pour s’y lancer.

Deuxièmement, ce qui est corrélatif au fait de devoir sortir plus d’argent en secteur primaire, c’est l’impact sur le levier. Non seulement il n’y a généralement pas ou peu de prime de marché dans les secteurs secondaires, mais en plus on y dispose de beaucoup plus de marge de manœuvre pour négocier des montages financiers qui permettent parfois un apport en mise de fond de moins de 10%.

Troisièmement, bien que Sherbrooke soit actuellement un secteur secondaire, plusieurs statistiques laissent y présager une croissance significative. Dans les dernières années, le revenu moyen des ménages a augmenté à un rythme bien plus rapide que celui du prix des loyers, ce qui laisse entrevoir la possibilité qu’une demande en amélioration locative puisse se faire sentir chez la clientèle de locataires sherbrookois. Ensuite, lorsqu’on jette un coup d’œil aux prévisions démographiques de la ville, on y constate l’anticipation d’une croissance significative de la population, bref une augmentation de la demande en logements. On pourrait aussi mentionner l’augmentation du volume de transactions de 79% dans la dernière année, ce qui place Sherbrooke en première place au Québec, et de loin, devant les 16% d’augmentation à Trois-Rivières et les 10% d’augmentation à Lanaudière.

Quatrièmement, on remarque assez rapidement qu’à Sherbrooke une majeure partie du parc est détenue par des propriétaires de plus de 60 ans, qui n’ont plus beaucoup d’hypothèque sur leurs immeubles, qui n’utilisent donc pas l’effet de levier, qui calculent donc la rentabilité de l’accroissement de leurs revenus sur la base de la méthode du ROI, et qui n’ont donc pratiquement fait aucune optimisation sur leurs immeubles depuis plusieurs années. Autrement dit, on retrouve beaucoup d’immeubles qui ont besoin d’amour, qui seront bientôt vendus pour financer leur retraite et on retrouve beaucoup de propriétaires qui auraient avantage à morceler leur gain en capital par des débentures.

Pour conclure, j’ai donc choisi Sherbrooke plutôt que Montréal pour son accessibilité financière, pour la facilité d’y maximiser l’effet de levier, pour ses statistiques permettant de croire à sa croissance et finalement pour le type de vendeurs qu’on y retrouve. Et vous, sur quelle base avez-vous choisi votre secteur d’investissement ?