Pourquoi la baisse des taux de natalité pourrait stimuler la demande d’appartements

Des chiffres récemment publiés aux États-Unis ont montré que les naissances et les taux de natalité en 2020 ont continué leur déclin à long terme, les naissances chutant de 4% et les taux de natalité de 4,3% d’une année sur l’autre.

La bonne nouvelle pour le marché du logement locatif est le fait que les ménages locataires sans enfants ont augmenté de 18% entre 2010 et 2019. Une grande partie de cette augmentation était attribuable aux ménages plus âgés. Notons que près du quart de cette croissance provenait des ménages âgés de moins de 35 ans.

En revanche, le nombre de ménages locataires avec enfants a diminué de 2,2% pendant la même période. En outre, la croissance des ménages locataires sans enfants a presque doublé celle des ménages propriétaires sans enfants de 2010 à 2019, de sorte que la baisse continue du taux de natalité devrait se traduire par une augmentation marginale des jeunes ménages locataires et une vigueur continue du marché des logements locatifs.

Une simple prévision linéaire des taux de natalité suggère que la baisse des naissances se poursuivra. Deux firmes de recherches ont trouvé des preuves que les ralentissements économiques se traduisent par une baisse des taux de natalité. Cela laisse supposer que l’année à venir verra une nouvelle baisse des naissances vu le contexte.

Au-delà de 2021, la poursuite de la baisse dépendra de la pression financière sur les ménages, souvent provoquée par les récessions. 

Une analyse avec une distribution de données comparant les revenus des ménages avec enfants à ceux de tous les autres ménages montre que les ménages à revenu élevé ont tendance à avoir plus d’enfants que les autres. Le fait que seulement 7,7% de tous les ménages gagnent plus de 200 000 $ par an et que 10,4% des ménages avec enfants gagnent plus de 200 000 $ par an montre que cette tranche de population a des enfants 2,7 points au-dessus des autres.

Les différences sont frappantes selon la distribution des revenus. Les ménages qui gagnent plus de 75 000 $ ont des enfants à un taux supérieur à ceux qui gagnent moins de 75 000 $ par an.

L’augmentation entre 2010 et 2019 a montré que les ménages gagnant plus de 150000 $ étaient nettement favorisés, tandis que les ménages à revenu moyen gagnant entre 50 000 $ et 100 000 $ ont connu les baisses les plus importantes. Ce changement reflète la pression financière qu’implique le fait d’avoir des enfants et informe probablement sur une partie des causes du mouvement à la baisse des taux de natalité.

Alors que les ménages à faible revenu ont continué d’avoir des enfants à un taux inférieur à leur juste part, il y a eu une légère amélioration de la mesure au cours de la dernière décennie, reflétant probablement la forte reprise économique. 

Environ 45% des ménages avec enfants gagnant moins de 75 000 $ sont des couples mariés, tandis qu’environ 90% des ménages avec enfants gagnant plus de 75 000 $ sont mariés. Un déplacement marginal des ménages avec enfants dirigés par des couples mariés, de 68,8% en 2010 à 67,4% en 2019, a légèrement déplacé les revenus des ménages avec enfants vers le bas de ce spectre et a fait augmenter ces chiffres de part équitable sous le niveau de revenu de 35 000 $.

Ces améliorations ont également été alimentées en partie par la surperformance des régions métropolitaines où les revenus plus faibles sont plus significatifs. Les populations des régions à faible coût ont une part plus élevée d’enfants, ce qui indique que les ménages à faible revenu des régions métropolitaines moins chères sont mieux placés pour subvenir aux besoins d’une famille grandissante.

L’utilisation du loyer en tant que part du revenu comme indicateur du coût d’un marché montre une tendance négative entre le nombre d’enfants dans la population et les dépenses relatives d’une région métropolitaine. Par exemple, Los Angeles et New York ont ​​des logements plus chers et un coût de la vie élevé, ce qui est en corrélation avec moins d’enfants par rapport à la population en âge de procréer.

Bien qu’une corrélation entre des coûts élevés et moins d’enfants n’implique pas de lien de causalité, il est à noter que les villes à faible coût, comme Houston et Cincinnati, semblent avoir plus d’enfants par habitant. Un plus grand nombre d’enfants vivant dans des villes moins chères concorde avec les données qui montrent que les familles aisées sont plus susceptibles d’avoir des enfants et l’affirmation selon laquelle une partie de l’impact négatif sur les taux de natalité découle du coût de l’éducation d’un enfant.

Comme la croissance du nombre de locataires au cours de la décennie de 2010 à 2019 provient entièrement de ménages sans enfants, on peut soutenir qu’une baisse du taux de natalité reste positive pour le secteur multifamilial.

Il y a quelques subtilités à considérer. La croissance des ménages propriétaires était entièrement alimentée par les ménages sans enfants, mais dans ce cas, les ménages plus jeunes n’ont joué aucun rôle dans la croissance nette au cours de la décennie. Le changement positif dans les ménages propriétaires de 2010 à 2019 était entièrement attribuable aux personnes de plus de 54 ans, tandis que presque toutes les cohortes d’âges, y compris celles de 25 à 34 ans, ont entraîné l’augmentation du nombre de locataires, ce qui signifie que les ménages plus jeunes sans enfants devraient être plus susceptibles de louer que d’acheter.

De plus, les ménages à faible revenu sont plus susceptibles de louer. Environ 48% des ménages gagnant 50 000 $ ou moins sont locataires, comparativement à seulement 18% de ces ménages gagnant plus de 100 000 $. Si les ménages qui gagnent moins d’argent sont à la fois moins susceptibles d’avoir des enfants et plus susceptibles de louer, il s’ensuit qu’une baisse du taux de natalité provient de ménages plus jeunes dont les conditions financières sont plus faibles. 

L’inconvénient économique de tout cela est qu’un taux de natalité plus bas finira par entraîner un ralentissement de la croissance naturelle de la population et à terme une diminution de la population. La population du Japon a diminué tout au long de la dernière décennie, et la Chine et l’Europe occidentale sont également exposées au risque de diminution de leur population.

À l’heure actuelle, les États-Unis ont atteint ou presque des niveaux de critique en termes de population, mais ils sont soutenus par l’immigration. Si les taux de natalité continuent de baisser, comme cela semble probable, et si l’immigration ralentit considérablement, les perspectives à long terme de toute croissance, logement compris, deviennent beaucoup moins optimistes.

Il faut environ 20 ans à un nouveau-né pour devenir un locataire potentiel, et les baisses actuelles signifient que les investisseurs potentiels doivent anticiper qu’une croissance démographique plus faible pourrait éventuellement se traduire par une croissance de la demande plus faible. Garder un œil sur les taux de natalité sera utile pour prévoir la croissance à long terme de toutes les opportunités d’investissement, y compris les logements multifamiliaux.