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Pourquoi maîtriser l’ingénierie financière en immobilier ?

5 février, 2021   |   Par Félix Blanc

L’ingénierie financière et l’investissement immobilier multilogement requiert des champs de compétences qui lui sont spécifiques. Vous pourriez très bien être expert au niveau de la transaction de maisons, de condos, de terrains, sans pour autant performer dans le marché multi-locatif.

L’ingénierie financière est un outil essentiel en investissement multi-locatif, puisqu’elle permettra d’abord de modéliser avec acuité l’ensemble des flux monétaires d’un projet. Ensuite d’anticiper et de challenger la réponse financière des banques, et ultimement d’évacuer au maximum la dimension subjective d’un projet, de manière à placer tout immeuble sur un même dénominateur.

Acheter un immeuble multilogement, c’est avant tout acquérir un ensemble de flux monétaires.

Du dépôt initial de votre mise de fond jusqu’à la sortie de votre équité par la revente, en passant par la collecte des revenus, les opex, les capex, les charges hypothécaires, les refinancements : votre immeuble est un ensemble d’entrées et de sorties de fond, et vous devrez être capables de le voir de la sorte si vous voulez performer dans le domaine. À la fin d’un projet, ce qui compte réellement, ce n’est pas le prix d’achat, le MRB, ni même le TGA.

Ce que vous devez être capable de déterminer, comme à la bourse, c’est le degré d’efficience de chacun de vos dollars investis, lequel ne vous sera rendu visible qu’une fois la lecture holistique des flux monétaires réalisée.

Bien sûr, pour réaliser cette projection en imobilier, il faut être capable d’anticiper la participation financière des banques. En effet, tout le monde sait que les refinancements jouent un rôle déterminant dans les flux monétaires de votre immeuble. Puisque l’on dépend souvent de leurs arbitrages pour financer les travaux d’optimisations, rembourser des débentures, se verser un dividende, etc.

Il est donc absolument essentiel de baser ses attentes en fonction des variables bancaires réelles, si l’on veut modéliser correctement son projet, si l’on veut éviter de s’exposer au risque de dépendre d’une entrée de fonds dont on ne comprend pas la mécanique, et si l’on veut par ailleurs être capable de challenger son banquier, advenant le cas d’une réponse bancaire anormale.

En projetant holistiquement vos flux monétaires et en basant vos hypothèses financières sur de bonnes variables, vous serez capable de parvenir à des métriques de rentabilité globale. Ce faisant, vous pourrez comparer différents immeubles d’une manière objective.

Lorsque vous comparerez deux immeubles entre eux, vous ferez abstraction de votre feeling, ou du moins, votre feeling prendra la forme d’hypothèses. (projections des loyers, des TGA, etc.) appuyées et quantifiées, dont les résultats seront facilement comparables, d’immeubles en immeubles.

Notamment pour toutes ces raisons, il est essentiel d’avoir des bases en ingénierie financière avant de se lancer en investissement immobilier multilogement.

L’idée n’est pas de prétendre que l’ingénierie financière, à elle-seule, est suffisante au fait de performer, mais plutôt de réaliser qu’elle est un facteur nécessaire à toute performance optimale. C’est en ce sens que toute personne intéressée par l’investissement immobilier multilogement devrait s’offrir le certificat en ingénierie financière multilogement.

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