Retour sur investissement VS Taux de rendement interne : le match !

Bien qu’il existe de nombreuses façons de mesurer la performance des investissements, peu de paramètres sont plus populaires et plus significatifs que le retour sur investissement (RSI) et le taux de rendement interne (TRI). Dans tous les types d’investissements, le retour sur investissement est plus courant que le TRI en grande partie parce que le TRI est plus déroutant et difficile à calculer.

Les société immobilières utilisent les deux mesures lors de la budgétisation du capital, et la décision d’entreprendre un nouveau projet se résume souvent au RSI ou au TRI projeté. Les logiciels comme Excel et l’app MREX facilitent le calcul du TRI, donc décider quelle métrique utiliser va dépendre de la réponse de d’autres outils comme la VAN, le CAPEX et le CoC.

Une autre différence importante entre le taux de rendement interne et le retour sur investissement est que le RSI indique la croissance totale, du début à la fin, de l’investissement. Le TRI identifie le taux de croissance annuel. Les deux nombres devraient normalement être les mêmes au cours d’une année (à quelques exceptions près), mais ils ne seront pas les mêmes pour des périodes plus longues.

Retour sur investissement (RSI): l’unité de mesure simpliste

Le retour sur investissement est le pourcentage d’augmentation ou de diminution d’un investissement sur une période donnée. Il est calculé en prenant la différence entre la valeur actuelle ou attendue et la valeur d’origine divisée par la valeur d’origine et multipliée par 100.

Par exemple, supposons qu’un investissement a été initialement effectué à 200 $ et qu’il vaut maintenant 300 $. L’équation de ce retour sur investissement serait la suivante:

Ce calcul fonctionne pour n’importe quelle période, mais il y a un risque à évaluer les retours sur investissement à long terme avec le RSI – un retour sur investissement de 80% semble impressionnant pour un investissement de cinq ans mais moins impressionnant pour un investissement de 35 ans.

Bien que les chiffres du RSI puissent être calculés pour presque toutes les activités dans lesquelles un investissement a été effectué et qu’un résultat puisse être mesuré, le résultat d’un calcul du retour sur investissement variera en fonction des chiffres inclus dans le calcul comme les bénéfices des refinancements et les dépenses en capital (CAPEX). Plus l’horizon d’investissement est long, plus il peut être difficile de projeter ou de déterminer avec précision les bénéfices, les coûts et d’autres facteurs tels que le taux d’inflation ou le taux d’imposition.

Taux de rendement interne: essais et erreurs

Avant l’arrivée d’ordinateurs, peu de gens prenaient le temps de calculer le TRI. La formule du TRI est la suivante:

Pour calculer le TRI à l’aide de la formule, on fixerait la VAN à zéro et résoudrait le taux d’actualisation (r), qui est le TRI. En raison de la nature de la formule, cependant, le TRI ne peut pas être calculé analytiquement et doit plutôt être calculé soit par essai et erreur ou en utilisant un logiciel programmé pour calculer le TRI.

Le but ultime du TRI est d’identifier le taux d’actualisation, ce qui rend la valeur actuelle de la somme des entrées de trésorerie nominales annuelles égale au décaissement net initial de l’investissement.

Avant de calculer le TRI, l’investisseur doit comprendre les concepts de taux d’actualisation et de valeur actuelle nette (VAN). Considérez le problème suivant: Un homme offre à un investisseur 10 000 $, mais cet investisseur doit attendre un an pour le recevoir. Combien d’argent l’investisseur paierait-il de façon optimale aujourd’hui pour recevoir ces 10 000 $ en un an?

En d’autres termes, l’investisseur doit calculer l’équivalent actuel (VAN) d’un montant garanti de 10 000 $ en un an. Ce calcul est effectué en estimant un taux d’intérêt inverse (taux d’actualisation) qui fonctionne comme un calcul de la valeur temporelle en arrière de l’argent. Par exemple, en utilisant un taux d’actualisation de 10%, 10 000 $ en un an vaudraient aujourd’hui 9 090,90 $ (10 000 / 1,1).

Le TRI est égal au taux d’actualisation qui rend la VAN des flux de trésorerie futurs égale à zéro. Le TRI indique le taux de rendement annualisé pour un investissement donné, peu importe dans quelle mesure, et un flux de trésorerie futur prévu donné.

Par exemple, supposons qu’un investisseur ait besoin de 100 000 $ pour un projet, et que le projet devrait générer 35 000 $ en flux de trésorerie chaque année pendant trois ans. Le TRI est le taux auquel ces flux de trésorerie futurs peuvent être actualisés pour atteindre 100 000 $.

Le TRIM plutôt que le TRI

Le TRI suppose que les dividendes et les flux de trésorerie sont réinvestis au taux d’actualisation, ce qui n’est pas toujours le cas. Si le réinvestissement n’est pas aussi robuste, le TRI rendra un projet plus attrayant qu’il ne l’est réellement. C’est pourquoi il peut être avantageux d’utiliser à la place le taux de rendement interne modifié (TRIM).

Dans le cas d’un immeuble mutlirésidentiel comme un plex ou un bloc appartement, la partie capitalisation (de l’hypothèque) de notre rendement et la partie appréciation (prise de valeur) de l’immeuble sont illiquides, c’est-à-dire qu’on ne les reçoit pas dans nos poches afin de pouvoir les ré-investir chaque année. Je m’explique : si ton immeuble prend $50 000 de valeur cette année car la ville a annoncé des nouveaux développements dans le secteur, la seule manière pour toi de toucher cet argent est de vendre la propriété. Or, si tu es un investisseur qui ne vend pas ses propriétés à chaque fois qu’elles prennent de la valeur, tu ne peux donc pas ré-investir ce $50 000. Or, dans ce cas, le TRIM est plus précis comme unité de mesure que le TRI. Étant donné que c’est seulement la partie excédents de trésoreries nets (communément appelé cash-flows) que vous recevez chaque année et pouvez espérer ré-investir, vous comprendrez alors comment le TRI peut être bien moins précis que le TRIM dans le cas précis de l’immobilier multilogement.

Comprendre qu’une seule métrique ne dit jamais tout

Prenons l’exemple concret d’un immeuble neuf de prestige de 10 logements à Montréal que je suis en train de construire. Une fois construit, stabilisé et financé avec un prêt assuré-SCHL, je dois laisser $420 000 dedans comme mise de fonds. Je vous présente quelques données dans le tableau ci-bas :

Avec un taux d’actualisation (mon taux de rendement désiré) de 12,5%, nous pouvons constater qu’autant après 5 ans et après 10 ans, je suis dans le positif, c’est-à-dire que l’immeuble me génère mon 12,5% souhaité plus $82 974 si je le vend dans 5 ans et 12,5% plus $184 515 si je le vends dans 10 ans. Si je me fie seulement à la VAN, je devrais garder l’immeuble 10 ans.

Ensuite, si je me fie au TRI, la conclusion et également que je devrais garder l’immeuble 10 ans. Le RSI m’indique la même chose.

Par contre, le TRIM me dit le contraire.

Et regardons maintenant au niveau des excédents de trésorerie d’exploitation après impôt :

On voit que le cash-flow net est moins intéressant dans les années 6 à 10 et que le CoE ou cash-on-equity est vraiment moins bon. Cela suit ce que le TRIM nous indique, il est difficile de générer du rendement composé avec des immeubles à revenus si on ne les refinance pas dès qu’on a du levier de disponible.

Bref, nous pourrions passer encore une bonne heure à sortir des informations décisionnelles pertinentes et discuter de nos interprétations, mais ce n’était pas l’objectif de cet article. Plutôt, je désirais vous démontrer à quel point il est dangereux de se fier sur seulement une métrique ou quelques métriques.

Une des choses les plus importantes que nous enseignons en ingénierie financière multilogement au Collège MREX est comment interpréter ce que des outils comme Excel et l’app MREX nous donne comme informations. N’importe qui peut construire un chiffrier Excel et pitonner dedans, interpréter les résultats et prendre les bonnes décisions est une toute autres histoire !