Plusieurs hésitent souvent à s’incorporer à leurs débuts en investissement immobilier multi-logement. En allant chercher conseil auprès de professionnels, on reçoit parfois des informations contradictoires, qui seront pourtant toutes fondées dans le contexte isolé de la spécialité du professionnel, mais qui ne seront peut-être pas adaptées à votre situation dans son ensemble. Comme c’est à vous que reviendra la tâche de trancher, il est important de saisir l’impact que votre décision aura par rapport à la légalité, la fiscalité et le financement de vos projets.
Fiscalement parlant, un fiscaliste qui ne s’attardent qu’à la fiscalité d’un projet vous recommandera peut-être, si vos revenus personnels sont bas, de détenir vos immeubles personnellement. Et ce, étant donné que vous bénéficierez alors d’un taux d’imposition propre à votre palier personnel, contrairement au taux d’imposition corporatif non-progressif des entreprises inopérantes qui lui est fixé à plus de 50% en partant. Donc, tant et aussi longtemps que vous n’auriez pas atteint le dernier palier d’imposition personnel, il vous serait, d’un point de vue fiscal, avantageux de détenir vos immeubles personnellement.
Financièrement parlant, un courtier hypothécaire résidentiel vous encouragera peut-être vers la voix de la détention personnelle, étant donné les frais de financement et les taux d’intérêt plus bas, sans parler de la possibilité de financer un petit immeuble sur la base de sa juste valeur marchande et d’éviter, par le fait même, d’avoir à payer un prime de marché…À condition bien sûr que vos ratios d’endettement personnels soient assez dégagés pour que vos revenus personnels puissent soutenir le coût d’une hypothèque qui serait trop lourde pour être comblée entièrement par les simples revenus de votre immeuble. Un courtier hypothécaire commercial attirera probablement plutôt votre attention sur le fait que vos ratios d’endettement personnels seront rapidement saturés si vous empruntez la voix de la détention personnelle. Il vous recommandera d’y aller directement au commercial si vous aspirez à acquérir plusieurs immeubles.
Légalement parlant, votre avocat vous encouragera probablement à vous incorporer, étant donné qu’en détention corporative ce devrait être votre entreprise, et non pas vous, qui serait imputée en cas de problème. Cependant, la plupart des créanciers exigeront à vos débuts de cautionner le prêt hypothécaire en partie ou même en totalité, et ce personnellement, malgré tout. Autrement dit, sachez que cette protection n’en est pas une à vos débuts, bien qu’elle pourrait éventuellement le devenir. Il faut aussi relativiser par rapport aux histoires d’horreur que certains avocats vous raconteront, qui sont parfois trop peu probables pour être considérées comme des éventualités dont il faudrait prioritairement se prémunir. Le risque d’acheter, après analyse, inspection, test environnemental, etc. un immeuble qui aurait un potentiel de perte de valeur plus important que la mise de fond que vous y auriez placé demeure relativement faible si vous savez ce que vous faites, à moins de vous lancer dans des travaux majeurs et risqués.
Bref, vous devez choisir la dimension que vous privilégiez le plus, en fonction de votre situation personnelle et de votre profil d’investisseur. La grande majorité des investisseurs ambitieux s’attarderont généralement prioritairement à la dimension financière, puisque c’est l’un des facteurs des plus déterminants dans l’ampleur de la croissance que peut avoir un parc. Ils détiendront donc leurs immeubles au corporatif, au détriment de l’impact fiscal négatif (lors des premières années où ils ne seront pas encore imposés personnellement au dernier palier) afin d’éviter d’être bloqués au niveau de leurs ratios d’endettement personnels. Ceci dit, certains opteront aussi parfois pour la détention personnelle, souvent encore par considérations financières, en allant chercher un financement permettant d’être financé sur la base de la juste valeur marchande, et donc d’éviter d’avoir à débourser de prime de marché. Il s’agit là généralement toutefois d’exceptions : si vous souhaitez véritablement vous lancer en investissement immobilier, vous devrez adopter le cadre corporatif, alors autant le faire dès le début !
À propos de l'auteur
Après des études en philosophie à l’Université de Montréal puis à la Sorbonne, Félix se tourne vers le monde de l’investissement immobilier. Fort de qualités atypiques dans le milieu, il apporte un regard créatif, humain et innovant à son entreprise qui connaîtra une croissance explosive lors de sa première année d’activité, avec plusieurs transactions inusitées d’un volume avoisinant la centaine de logements. Félix va jusqu’au bout des sujets qui l’animent et prend plaisir à en vulgariser les grandes lignes à son entourage. En tant que rédacteur chez MREX, ses publications visent à rendre accessibles des connaissances déterminantes de son succès. Comme immopreneur en résidence, il est actuellement chef de parcours au Certificat en Ingénierie Financière Multilogement et au programme la Meute Multilogement
