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Six villes hausseront leur nombre de nouveaux appartements en 2022

14 mars, 2022   |   Par Kadiatou Bah

La construction d’immeuble d’appartements devrait atteindre un sommet de 30 ans cette année, avec 426 000 unités supplémentaires à l’échelle nationale, grâce à la construction de bâtiments dans la Sun Belt, et Nashville est le leader de la tendance, selon RealPage, un fournisseur de logiciels d’analyse de données et de gestion immobilière.

Des conditions de marché favorables

N’importe laquelle de ces villes chaudes devrait connaître une augmentation d’au moins 5% du parc d’appartements cette année, en raison des tendances migratoires à long terme, des changements géographiques liés à la pandémie, de l’inflation à un sommet de 40 ans et des poches profondes d’investisseurs institutionnels à la recherche de rendements plus élevés.

L’année dernière, le Sud était la seule région avec un solde migratoire intérieur positif, selon le Bureau du recensement des États-Unis. La Floride, le Texas et l’Arizona ont enregistré les plus fortes hausses de la migration nette parmi tous les États. Ces derniers abritent également quatre des 10 villes avec la plus forte croissance attendue des stocks. L’exode vers la Sunbelt est souvent une traînée de dollars.

« Nous avons toujours eu une forte immigration en provenance de Californie … et cela s’est amplifié avec la COVID-19 », a déclaré Alan Stephenson, nouveau directeur municipal adjoint de Phoenix et directeur de la planification et du développement depuis 2013.

Au fur et à mesure que les gens se déplacent vers le sud, l’argent institutionnel a suivi.

« Il y a plus de dollars qui vont dans des régions comme Dallas, Atlanta, Phoenix, les Carolines, Nashville, Denver et ce genre d’endroits », a déclaré Jay Parsons, vice-président et économiste en chef adjoint chez RealPage. « La plupart de cela est dû aux fondamentaux de la demande d’appartements », mais la tendance a commencé avant la pandémie.

Traditionnellement, les investisseurs institutionnels se concentraient sur les villes côtières chères, où les loyers étaient élevés. Leur raison d’être était que la concurrence des maisons à vendre et d’autres appartements offrait aux locataires d’autres options dans la Sun Belt. Mais les loyers ont augmenté dans ces marchés du Sud au cours des années 2010. Par exemple, Dallas et Ft. Worth ont enregistré des gains de loyer de 6% et 7% en 2016, selon RealPage. Parson soutient que ces hypothèses n’ont jamais été vraies.

Les forts rendements de la Sun Belt éclipsent les villes côtières depuis la Grande Récession : « La COVID-19 a réveillé davantage d’investisseurs à cette tendance plus large… Les marchés de Sunbelt ont été sous-évalués et nous voyons cela se corriger en ce moment », a-t-il déclaré.

Demande de développement

Bien que bon nombre de ces investisseurs examinent les appartements existants, il existe également une forte demande de nouveaux bâtiments.

« Nous avons tellement d’équité à notre disposition en ce moment », a déclaré Steve Hallsey, vice-président exécutif des opérations pour Wood Residential Service, basé à Atlanta.

Le pipeline de Wood comprend des transactions dans des villes comme Austin, Texas, Nashville et Dallas, où les grues de gratte-ciel remodèlent l’horizon. « Nous construisons comme des fous », a déclaré Hallsey. « Mais c’est l’état d’esprit du développement. Vous profitez de l’endroit où vous pouvez obtenir la terre, et si vous pouvez l’obtenir, vous allez de l’avant. », Hallsey.

À Phoenix, il y a de nouveaux appartements pour la classe moyenne qui seront mis sur le marché alors que les loyers ont augmenté de 26% à la fin de 2021, selon RealPage. « Si vous y plongez vraiment, vous verrez qu’il y a plus d’appartements de classe A qui sont construits du côté élevé du marché », a déclaré Stephenson.

Alors que les craintes de surdéveloppement dans la Sunbelt ont probablement commencé avec les pionniers, ces villes ont absorbé de nouveaux appartements dans chaque cycle immobilier alors que les gens cherchent un emploi dans les centres-villes dynamiques.

De même, depuis la crise financière, les villes comme Nashville, Austin, Phoenix, et Charlotte, en Caroline du Nord, avaient toutes des taux d’occupation supérieurs à 97% à la fin de l’année, selon RealPage.

Environ 40% des Américains vivent dans des appartements, et les tendances économiques et géographiques actuelles propulseront cette tendance pour les années à venir.

« Les États-Unis sont sous-logés », a déclaré James McCormick, responsable des acquisitions et des cessions chez AMLI Residential, propriétaire, gestionnaire et promoteur d’appartements basé à Chicago. « Cela est particulièrement vrai dans des villes comme Austin et Denver qui connaissent une migration nette démesurée. »

Marchés où la croissance des stocks sera la plus importante en 2022

MarchésUnités programméesChangement dans l’inventaire
Nashville11 4356.9%
Austin18 3756.8%
Phoenix21 6185.7%
Raleigh/Durham9 1905.3%
Salt Lake City5 8275.0%
Jacksonville6 0184.8%
Seattle15 9584.4%
Charlotte8 9894.3%
Orlando9 7883.9%
Denver11 1223.5%

SOURCE: Real Page