Tirer profit de la hausse du taux d’inclusion relativement au gain en capital 

Plusieurs personnes se dépêchent présentement de vendre, rapidement, et à n’importe quel prix avant que la hausse du taux d’inclusion sur l’imposition en lien avec le gain en capital entre en vigueur.

Certains y voient même un dissuasif au fait de se lancer en immobilier.

Or, il existe pourtant une méthode qui permette aux vendeurs d’éviter carrément de subir cette hausse d’imposition, et qui, par le fait même, fournit une raison en or aux acheteurs qui souhaitent acquérir un parc immobilier, sous sa valeur marchande, et avec une mise de fond largement plus basse que ce qui est possible de réaliser dans le cadre d’un financement ordinaire.

Examinons dans un premier temps de quoi est constitué l’impôt relatif à la liquidation d’actifs pour comprendre de quelle manière la hausse d’imposition sur le gain en capital viendra affecter les vendeurs d’immeubles, de quelle manière ils pourront éviter que cela soit le cas, et comment vous, en tant qu’acheteur, pouvez en tirer profit. 

À la vente d’un immeuble, le liquidateur aura à payer deux formes d’impôt : 

1. La récupération de la déduction pour amortissement (affectueusement surnommée DPA), puis 
2. L’impôt sur le gain en capital.

1. La récupération de la déduction pour amortissement

À travers le temps, le gouvernement vous offre la possibilité de déclarer que votre immeuble perd en valeur. Un peu comme on peut prétendre qu’un véhicule perd chaque année en valeur, à cause de l’usure, on peut aussi prétendre que notre immeuble se dévalue : c’est ce que l’on appelle l’amortissement. Après tout, si on prenait l’immeuble en vase clos, abstraction faite du marché, il n’est pas complètement faux de dire qu’il se détériore physiquement à travers le temps, si on ne l’entretient pas.

Bref, il vous est possible de déclarer que votre immeuble perd jusqu’à 4% de sa valeur chaque année, à l’exception de votre première année de détention, où vous ne pourrez déclarer que 2% (pour des raisons techniques peu importantes).

Pourquoi prendriez-vous de l’amortissement ? Parce que cette prétendue perte de valeur vient réduire votre revenu imposable, chaque année où vous en déclarez une. De la même manière qu’une dépense, l’amortissement vient réduire vos revenus imposables.

Bref, du côté du gouvernement, chaque fois que vous utilisez de l’amortissement, la valeur de votre immeuble, aux yeux de l’impôt, perd en valeur. Cette valeur fiscale, qui descend donc chaque fois que vous prenez de l’amortissement, s’appelle la fraction non amortie du coût en capital (FNACC).

Arrive donc le jour où, votre immeuble ne vaut plus rien du tout aux yeux de l’impôt, puisque vous avez déclaré une perte de valeur équivalente à ce qu’il vous a initialement coûté. 

Pourtant, surprise, vous revendez votre immeuble à 10M$ !

Vous comprendrez que le fisc, qui ne fera pas abstraction de ce petit écart, entre ce qu’il anticipait comme valeur, et ce qui s’est véritablement concrétisé comme valeur, vous demandera donc un remboursement de toutes les économies que vous aurez réussi à faire, au fil des années, grâce à votre prétendue perte en valeur.

Vous serez donc imposé sur une valeur correspondant à la différence entre la FNACC de votre immeuble, bref sa valeur fiscale, et ce que vous a véritablement coûté votre immeuble, c’est-à-dire son prix de base rajusté (surnommé PBR-B). Bref : 

Récupération de la DPA = FNACC – PBR(de la bâtisse)

Pour faire simple, le PBR de votre bâtisse, c’est le coût d’acquisition de votre immeuble (abstraction faite du coût d’acquisition de la valeur du terrain de votre immeuble, dont la valeur est estimée en fonction de proportions qui figurent sur l’évaluation municipale au moment de l’achat), auquel vous ajoutez les dépenses capitalisables, c’est-à-dire les dépenses qui seront réputées pour avoir permis d’améliorer votre immeuble par rapport à son état initial. 

Les dépenses capitalisables s’opposent donc aux dépenses déductibles, dépenses déductibles qui permettent simplement de maintenir votre immeuble dans son état initial, et qui peuvent donc être déduites dans l’année, comme des dépenses opérationnelles.

Quoi qu’il en soit, lorsqu’on liquide un immeuble, il faut rembourser au fisc la totalité de la déduction pour amortissement contractée au fil des ans, dans l’année même de la vente de l’immeuble.

2. L’impôt sur le gain en capital

L’impôt sur le gain en capital, c’est l’impôt sur la prise de valeur. Le fisc veut connaître la différence entre ce que votre immeuble vous a coûté, et le montant auquel vous l’avez revendu, pour vous en prendre une partie.

Le gain en capital, c’est donc le produit de disposition net, c’est-à-dire le prix de vente moins les dépenses qui y sont rattachées (frais de courtage, etc.), auquel on soustrait le prix de base rajusté total, c’est-à-dire le coût total de votre acquisition, incluant le prix d’achat et l’ensemble des dépenses capitalisables mentionnées plus haut. Bref : 

Gain en capital = PDnet – PBR total

Maintenant, en détention corporative, jusqu’à aujourd’hui, 50% du gain en capital était imposable, à un taux de plus ou moins 50%. Pour faire simple, il fallait donc remettre 25% du gain en capital, au gouvernement.

Nouveau taux d’inclusion du gain en capital

Or, à partir du 25 juin 2024, bien que rien ne changera pour les gains en capital de moins de 250 000$, il en sera autrement des sommes excédentaires à ce seuil. Pour la portion qui dépassera cette limite, le taux d’inclusion passera de 50% à 66,7%, alors que le taux d’imposition restera le même.

Donc si on prend l’exemple d’un gain en capital de 2 000 000$, la moitié du premier 250 000$ sera imposé à 50% (250 000$ x 50% x 50% = 62 500$), alors que 66,7% du 1 750 000$ excédentaire sera imposé à plus ou moins 50% (1 750 000$ x 66,7% x 50% = 583 625$), pour une imposition sur le gain en capital totale de 646 125$.

Avant le 25 juin 2024, l’imposition totale se serait située à 500 000$, ce qui représente une augmentation d’environ 146 125$.

Dans cette situation, il existe un moyen qui permette de faire sauver cette somme au vendeur, et qui permette simultanément à l’acheteur d’y trouver son compte.

L’achat par action

Dans un achat par action, au lieu d’acheter directement les immeubles, vous faites l’acquisition de l’entreprise qui détient les immeubles. Ce faisant, en tant que vendeur, lorsque vous vendez des actions d’une entreprise, et non pas les immeubles comme tel, vous n’avez pas à vous plier au même processus qui concerne la vente d’immeuble. 

Vous voyez où je veux en venir ?

L’une des beautés de l’achat par action, c’est que vous pouvez très bien acheter progressivement l’entreprise détentrice d’immeuble, petit à petit, dans la durée de temps qui vous convient.

Un vendeur a un gain en capital de 2 000 000$ ? Rien ne vous empêche d’échelonner une structure d’acquisition sur 8 ans, pour ne jamais excéder le 250 000$ de gain en capital par année. Alors que, jusqu’à aujourd’hui, le taux d’inclusion était non-progressif, à partir d’aujourd’hui, il y a un réel intérêt à procéder à un achat progressif, par morcellement sur plusieurs années.

Un autre avantage de l’achat par action, c’est que, étant donné qu’il n’y a pas vente d’immeuble, il n’y a pas de déclenchement d’impôt relativement à la déduction pour amortissement. Au moment de l’achat par action, un fiscaliste calcule le montant qui aurait dû être payé à cet effet par le vendeur. Or, rien ne vous empêche, à titre d’acheteur, de proposer à votre vendeur d’assumer une partie de la récupération d’amortissement, que vous aurez à payer dans longtemps, le jour où les immeubles seront liquidés, en échange d’une baisse de prix, en date d’aujourd’hui.

Votre vendeur se trouve dans une position où vous lui évitez de payer l’augmentation du taux d’inclusion sur le gain en capital, où vous lui proposez d’assumer une portion de son impôt en lien avec la DPA, et mieux encore, vous pourriez offrir à votre vendeur un rendement sur les sommes dues. De toute manière, votre vendeur placera probablement son argent, suite à la vente de son immeuble. Pourquoi ne pas lui offrir un taux similaire à des obligations dont le rendement est assuré ? Car de manière similaire, dans le cas de l’achat par action, votre vendeur n’aura pratiquement aucun risque, puisque dans le pire des cas, si vous étiez incapable d’honorer l’entente convenue, il pourrait reprendre son immeuble.

Rappelons par ailleurs que dans cette situation précise, bien que ça ne soit pas une tentative de contournement fiscal, il n’y aura aucune taxe de mutation sur l’immeuble transigé, ce qui s’ajoute aux économies qui découlent, de manière collatérale, de ce processus d’acquisition.

Pour conclure, l’achat par action a le potentiel de faire sauver à votre vendeur plusieurs centaines de milliers de dollars, tout en vous permettant d’acheter un immeuble progressivement, à partir d’un capital relativement restreint. L’arbitrage qu’il permet de réaliser offre un potentiel de création de valeur majeur, et qui ouvre la porte sur différents terrains d’entente inaccessibles aux investisseurs non-avisés.

Cette méthode est enseignée dans le cadre du Certificat en ingénierie financière, et il est aujourd’hui plus que jamais essentiel de la découvrir.