Trudeau assouplit les règles hypothécaires pour tenter de séduire les jeunes électeurs

Le gouvernement du premier ministre Justin Trudeau offrira des prêts hypothécaires de 30 ans à tous les acheteurs d’une première maison et aux acheteurs de maisons nouvellement construites, alors que le leader en difficulté tente de regagner l’approbation des jeunes Canadiens.

Le gouvernement autorisera également l’assurance hypothécaire pour les maisons valant jusqu’à 1,5 million de dollars canadiens, une augmentation par rapport au plafond actuel de 1 million de dollars canadiens. Cela signifie que les acheteurs pourront faire une offre sur des maisons plus chères même s’ils ont une mise de fonds inférieure à 20 %, à condition de souscrire une assurance.

« Nous procédons actuellement aux réformes hypothécaires les plus audacieuses depuis des décennies pour permettre aux jeunes Canadiens d’accéder à la propriété », a déclaré la ministre des Finances Chrystia Freeland dans un communiqué de presse. Ces mesures entreront en vigueur le 15 décembre.

Le Canada a pris des mesures contre les amortissements de prêts hypothécaires à long terme pendant la crise financière mondiale de 2008. Jusqu’à cette année, les acheteurs qui exigeaient une assurance par défaut garantie par le gouvernement pour leurs prêts hypothécaires étaient limités à des amortissements sur 25 ans.

Trudeau et Freeland ont fait un pas vers l’assouplissement de cette règle en avril, en autorisant des amortissements de 30 ans sur les prêts hypothécaires assurés uniquement pour les acheteurs d’une première maison nouvellement construite.

L’annonce de lundi élargira considérablement le bassin d’acheteurs qui pourront accéder à des prêts sur 30 ans, ce qui réduira considérablement les mensualités. Les primo-accédants assurés représentent environ 20 % du marché au Canada, tandis que les nouvelles constructions en représentent environ 4 %, a déclaré Mme Freeland.

Freeland a souligné que le plafond des prêts hypothécaires assurés n’avait pas été ajusté depuis 2012. Les prix des logements au Canada ont doublé depuis lors, le prix moyen en août atteignant 1,1 million de dollars canadiens à Toronto et 1,3 million de dollars canadiens à Vancouver.

Cette annonce a soulevé des questions sur le fait que ces mesures pourraient stimuler le marché immobilier et alourdir la dette des jeunes Canadiens. Les ménages canadiens sont les plus endettés du G7 et le surinvestissement dans l’immobilier est accusé d’être à l’origine d’une crise persistante de la productivité.

Les mesures prises par le gouvernement pourraient signifier que les taux d’intérêt n’auront pas besoin de baisser autant pour déclencher un rebond du marché immobilier, a déclaré Benjamin Reitzes, stratège en taux et en macroéconomie à la Banque de Montréal.

« Ce qui m’inquiète le plus, c’est que le marché s’est calmé et s’est comporté aussi bien que les décideurs politiques auraient pu l’espérer, et maintenant nous ajoutons de l’huile sur le feu », a-t-il déclaré par courriel.

« Les ménages canadiens ont procédé à un désendettement responsable, poussés par des taux plus élevés, et ces changements ne feront qu’aggraver le fardeau de la dette. »

Intervention gouvernementale à quel prix ?

Dans un rapport de recherche publié en juin, Marc Desormeaux, économiste chez Desjardins, a analysé l’impact potentiel d’un allongement de la période d’amortissement des prêts hypothécaires au Canada.

Il a conclu que même si le changement de politique aiderait immédiatement les personnes en mesure d’acheter, le résultat à moyen terme serait une augmentation des prix des maisons.

« L’accessibilité deviendrait éventuellement encore pire que dans le scénario de base, car les gains initiaux seraient compensés par une hausse plus spectaculaire de la valeur des logements », a-t-il écrit.

Lors d’une conférence de presse, Freeland a rejeté les craintes selon lesquelles ces politiques pourraient faire gonfler les prix de l’immobilier. Elle a déclaré que l’allongement de la période d’amortissement des nouvelles constructions contribuerait à créer davantage d’offre, et son gouvernement a également proposé d’autres mesures pour stimuler la construction de logements, notamment des milliards pour les municipalités afin de permettre un zonage plus dense et de réduire les formalités administratives.

« L’objectif est de rendre le rêve d’être propriétaire accessible aux jeunes Canadiens, en donnant aux acheteurs d’une première maison une longueur d’avance sur le marché de l’habitation », a-t-elle déclaré.

À un taux d’intérêt de 5 %, l’amortissement d’un prêt hypothécaire sur 30 ans au lieu de 25 réduirait le paiement mensuel d’un acheteur de maison de 8 %, mais augmenterait l’intérêt total payé de 24 %, selon les calculs.

Les données sur les ventes de maisons au Canada pour le mois d’août suggèrent une reprise de l’activité du marché après que la banque centrale a procédé à deux baisses de taux consécutives en juin et juillet.

Les nouvelles inscriptions ont augmenté de 1,1 % en août par rapport au mois précédent, et le nombre total de propriétés à vendre à la fin du mois d’août était de 177 450, soit une augmentation de près de 19 % par rapport à l’année précédente.

Trudeau et Freeland ont tous deux fait du logement un élément central de leur message économique cette année, en promettant de nombreux programmes pour stimuler la construction et faciliter l’accès au financement. Mais jusqu’à présent, ces mesures n’ont pas amélioré la position de Trudeau dans les sondages d’opinion.

Des élections sont prévues pour octobre 2025, mais elles pourraient avoir lieu à tout moment au cours de l’année prochaine, surtout après que l’allié de Trudeau au Parlement se soit retiré d’un accord de partage du pouvoir plus tôt ce mois-ci.

Si des élections avaient lieu aujourd’hui, le Parti conservateur de Pierre Poilievre remporterait très probablement un gouvernement majoritaire au Parlement, compte tenu de son avance dominante dans les sondages.