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Un marché du logement en rouge a entraîné la plus forte baisse de valeur nette de maisons aux États-Unis depuis 2007

9 novembre, 2021   |   Par Kadiatou Bah

Aux États-Unis, les propriétaires concernés ont retiré 63 milliards de dollars en capitaux propres de leurs propriétés par le biais de plus de 1,1 million de refinancements au deuxième trimestre de l’année. Cela représente le volume trimestriel le plus important depuis la mi-2007, selon la société de données Black Knight.

Près d’un propriétaire américain sur cinq dit avoir retiré de l’argent de ses propriétés au cours de la dernière année, selon un sondage réalisé fin octobre par la société d’études de marché Harris Poll. 18% des propriétaires répondant au sondage ont déclaré envisager le retrait de leur argent.

Les propriétaires d’autres pays trouvent également l’idée attrayante. Au Royaume-Uni, les retraits nets d’actions ont dépassé 13 milliards de livres, au premier semestre de l’année. C’est la première fois depuis 2008 que les Britanniques ont retiré des capitaux propres supplémentaires au lieu d’injecter de l’argent dans leurs maisons, selon les données de la Banque d’Angleterre.

Mike Reed, le fondateur d’une agence de rédaction à Londres, était l’un d’entre eux. Il a réhypothéqué son appartement de trois chambres près de Wimbledon plus tôt cette année pour financer une rénovation de sa cuisine et de sa salle de bain.

En partie, « c’est quelque chose que je veux pour moi-même », a-t-il déclaré. L’homme de 51 ans croit également que la valeur ajoutée à la propriété pour laquelle il a payé 655 000 livres il y a deux ans compensera la dette supplémentaire.

Avec des coûts d’emprunt au plus bas, il a pu ajouter 30 000 livres à son hypothèque à un taux de 1,54%, fixé pour cinq ans.

« Je suis conscient qu’il y a un risque, je ne peux pas garantir que la valeur augmentera pour couvrir les dépenses supplémentaires », a déclaré Reed. « Mais vivant à Londres, je suis confiant que les prix vont grimper», a-t-il expliqué.

L’enquête de Harris Poll a montré que, comme dans le cas de Reed, la principale raison d’accéder à de l’argent pour les Américains était de financer des projets de rénovation domiciliaire. D’autres opportunités d’investissement et de remboursement des dettes ont suivi.

Une hausse étonnante des prix des maisons au cours des 18 derniers mois a convaincu d’autres propriétaires de faire de même. De plus, les taux d’intérêt ultras bas en ce moment permettent d’obtenir des refinancements en cas de retrait et de se retrouver avec les mêmes paiements hypothécaires mensuels qu’avant ou parfois même des paiements moins élevés.

Bien que profiter de l’argent supplémentaire puisse sembler une évidence, c’est loin d’être une option sans risque. En fin de compte, les propriétaires augmentent le fardeau de la dette sur leur propriété et réduisent leurs capitaux propres disponibles. Si la valeur des logements devait baisser, cela pourrait les laisser devoir plus que la valeur de leur propriété ou avec un ratio prêt-valeur trop élevé pour être refinancé à terme.

Une maison ou un guichet automatique?

Les prêts sur valeur domiciliaire ont connu leur apogée peu avant la crise financière. Tentés par la hausse des valeurs, les propriétaires ont utilisé leurs propriétés comme guichets automatiques virtuels pour tout financer, des vacances de fantaisie aux jet-skis. Lorsque les valeurs se sont effondrées, les emprunteurs ont vu leurs capitaux propres s’évaporer.

Bien que les retraits d’actions aient bondi, ils sont loin des sommets de ces années de boom. Les Américains ont encaissé 101 milliards de dollars de capitaux propres au troisième trimestre de 2005, selon Black Knight, soit près de 40 milliards de dollars de plus qu’au dernier trimestre.

Dans le même temps, la valeur moyenne des maisons à l’échelle nationale est maintenant supérieure d’environ 57 % à celle de 2005.

Les économistes surveillent de près les hausses, mais sont jusqu’à présent relativement optimistes, en partie à cause d’autres signaux positifs de crédit à la consommation. Les dépenses globales restent modérées et la dette de carte de crédit a diminué, ce qui suggère que les gens restent prudents sur le plan budgétaire et ne se lancent pas dans une frénésie de consommation.

« Nous ne sommes pas trop inquiets que ce soit un signe d’excès », a déclaré Paul Dales, économiste en chef du Royaume-Uni au cabinet de conseil Capital Economics. À l’ère du travail à domicile et de la recherche d’espace, le retrait de capitaux propres « peut être tout à fait rationnel s’ils l’investissent en agrandissant leur maison actuelle ».

Le cabinet de conseil souligne également qu’une partie de la hausse sera le résultat d’un retrait « accidentel » de la valeur nette de la maison, comme lorsqu’un prêt hypothécaire est remboursé et que de l’argent quitte la chaîne du logement. La valeur de l’argent sortant augmentera lorsque les volumes de vente et les prix augmenteront.

Ce qui rassure les économistes, c’est que la forme d’emprunt la plus semblable à un guichet automatique, à savoir les marges de crédit renouvelables qui portent généralement des taux d’intérêt variables, a chuté aux États-Unis, selon la Réserve fédérale de New York. 

Ces données indiquent que les consommateurs n’exploitent pas les capitaux propres pour compléter leurs dépenses quotidiennes. Certaines grandes banques, y compris Wells Fargo, ont toutefois fait suspendre l’octroi des nouvelles demandes de marges de crédit hypothécaire en temps de pandémie. Cela ne signifie pas que tout le monde est raisonnable. Sam Dogen, blogueur populaire en finances personnelles affirme que plusieurs de ses abonnés ont demandé s’ils devaient hypothéquer de nouveau leurs propriétés pour investir dans les cryptomonnaies.

Croyant au potentiel à long terme du marché immobilier, Dogen a lui-même sauté le pas, en souscrivant une hypothèque de 1,6 million de dollars sur sa maison de San Francisco à un taux d’intérêt de 2,25% pour acheter une résidence secondaire à proximité. Il a emménagé dans la nouvelle maison, qui est plus grande, et envisage d’utiliser l’autre comme immeuble de placement.

C’est plus conforme à ce que la plupart des planificateurs financiers recommandent.

« Utiliser la valeur nette pour financer des actifs à long terme comme démarrer une entreprise, rénover votre maison ou comme levier pour acheter un autre actif à long terme tel qu’une résidence secondaire ou un immeuble de placement est logique », a déclaré Susan Mitcheltree, associée de la société de gestion de patrimoine Berman McAleer dans le Maryland.

« L’utiliser pour financer un achat d’actifs à court terme comme une voiture ou pour rembourser une dette temporaire à moins de sens. Sinon, vous pourriez vous retrouver à payer pour un actif longtemps après son départ»,  a-t-il expliqué.

D’autres conseillers sont plus optimistes quant à l’utilisation des actions à diverses fins. « Vous ne pouvez pas manger votre maison », a déclaré Dennis Nolte, conseiller financier chez Seacoast Investment Services en Floride, soulignant que certaines personnes feraient mieux d’avoir des liquidités que des capitaux propres. Pourtant, avec « des valeurs à des sommets historiques, il est temps de les considérer ».

Emprunteurs, méfiez-vous !

« Bien que retirer de l’argent puisse avoir du sens est une bonne opportunité, ce n’est pas quelque chose à prendre à la légère », a déclaré Ashley Folkes, conseillère financière chez Bridgeworth Wealth Management en Alabama.

Par exemple, toutes les rénovations ne peuvent pas réellement améliorer la valeur d’une maison, ou les gens pourraient simplement se retrouver à s’endetter plutôt que de la rembourser.

« Nous ne sommes pas toujours rationnels avec nos décisions », a déclaré Folkes, suggérant que les propriétaires devraient toujours demander un deuxième avis.

S’endetter davantage rend les propriétaires plus vulnérables aux chocs de revenu, ce qui augmente le risque de forclusion. Si les prix baissent, cela peut aussi les laisser devoir plus que la valeur de leur propriété à ce moment-là.

Prendre un prêt sur valeur domiciliaire pour financer un investissement nécessite une tolérance au risque élevé, selon Matt Chancey, planificateur financier à Tampa, en Floride. De plus, la probabilité de regret est plus grande si l’encaissement est canalisé vers des investissements à court terme.

« Malheureusement, les Américains s’efforcent vraiment de ne pas prendre de bonnes décisions financières », a-t-il déclaré à propos des propriétaires qui puisent dans les capitaux propres pour financer des voitures ou des voyages.