Ce qu’une récession pourrait signifier pour le multirésidentiel

Le ralentissement de la construction maintiendra probablement l’équilibre entre l’offre et la demande de logements multirésidentiels pendant un certain temps malgré les craintes d’une récession, selon certains analystes.

L’analyse selon Moody’s 

« Même si la demande en multilogement se refroidit, la construction limitée des logements multirésidentiels aidera à soutenir le secteur », ont écrit un trio d’économistes de Moody’s dans un nouveau rapport, ajoutant que la « substituabilité du logement » peut transférer la demande au secteur.

 Les propriétaires potentiels de maisons unifamiliales choisissent de louer plutôt que d’acheter, car la propriété moyenne est maintenant près de 44% plus chère qu’en 2019, ce qui entraîne une demande accrue d’unités multirésidentielles. Cette demande est également amplifiée par la hausse des taux à court terme et l’impact de ces hausses sur les taux hypothécaires. Moody’s note qu’il y a déjà des signes de refroidissement des marchés dans certaines des villes où les prix ont augmenté le plus rapidement au cours de la pandémie.

« Bien que cela ne conduise peut-être pas à une réduction généralisée des prix des logements partout, les baisses des prix des logements sont une possibilité réelle au cours des prochains trimestres ou des prochaines années, en fonction de la gravité et de la durée de la prochaine récession, s’il y en a une », note le rapport de Moody’s. « Les loyers dans le multirésidentiel, en revanche, sont généralement plus lents à réagir à la hausse des taux d’intérêt et restent plus stables. Si la substituabilité du logement correspond à la force connue lors de la Grande Récession, les loyers dans le multirésidentiel pourraient rester élevés pendant un certain temps jusqu’à ce que les logements unifamiliaux se stabilisent. D’après les dernières récessions, l’effet sur le rendement des immeubles multirésidentiels pourrait ne pas commencer avant la fin d’une récession ou après celle-ci.

Un faible taux de chômage et un marché du travail tendu sont également susceptibles de soutenir la demande multirésidentielle, ce qui n’était pas le cas lors des récessions précédentes (comme dans les années 1980, lorsque le chômage dépassait 9 %). Mais alors que les bilans des ménages s’en sortent généralement mieux que lors des ralentissements précédents, les revenus personnels disponibles diminuent.

« Pendant que la crise de l’abordabilité des maisons multirésidentielles et unifamiliales s’intensifie dans de plus en plus de centres urbains à l’échelle nationale, ce filet de sécurité financière en diminution est troublant, même pour les logements multirésidentiels », note Moody’s. « Les pertes d’emploi ou les problèmes d’abordabilité pourraient forcer certains locataires à trouver des colocataires ou à retarder leur passage à la vie de célibataire. », selon l’agence.

Le multirésidentiel tiendra 

Les analystes de Moody’s notent également que le renforcement de la réglementation financière « pourrait être une bénédiction » pour les multilogements. 

« Même si la Banque centrale ne parvient pas à organiser un atterrissage en douceur cette année ou l’année prochaine, ces règles empêcheront probablement le marché immobilier de glisser dans une récession profonde et longue ou de subir de grandes répliques », écrit le trio d’analystes. « Alors que de nombreuses maisons unifamiliales connaîtront probablement une baisse des prix faible à modérée dans cette situation, la performance positive des immeubles multirésidentiels devrait se maintenir relativement plus longtemps, comme lors des ralentissements précédents.

Dans l’ensemble, dans un environnement légèrement récessif, nous ne nous attendons qu’à une augmentation modérée du taux d’inoccupation et à un ralentissement de la croissance des loyers. Un léger plongeon de courte durée en territoire négatif vers la fin de la récession est possible, mais une chute libre est hautement improbable.