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Vos bons locataires sont-ils vraiment rentables?

26 février, 2018   |   Par Nikolaï Ray

Aujourd’hui, l’ingénierie financière est cruciale pour tout investisseur qui veut réussir dans le monde de l’immobilier multi-logements. Dans cet article, je démontrerai l’importance de bien calculer toutes les facettes de notre investissement par un exemple que je vois trop souvent : un bon locataire qui occupe le même logement depuis plusieurs années et prit pour acquis et fait perdre de l’argent à l’investisseur.

Le bon locataire vs le locataire rentable

Vincent (nom fictif) vient d’acheter un immeuble à revenus. Un des loyers est loué au même locataire depuis 8 ans. Ce dernier paie toujours son loyer à temps, ne conteste pas les augmentations annuelles, etc. Bref, plusieurs investisseurs immobiliers jugent immédiatement qu’il s’agit d’un bon locataire. Certains affirment même que c’est un locataire en or et qu’il doit être conservé comme client. Toutefois, selon mon expérience, il l’est et il ne l’est pas à la fois.

En fait, le logement de ce type de locataire est souvent loué sous le prix moyen des immeubles comparables du même secteur, car l’augmentation annuelle ne suit pas l’évolution du marché. Évidemment, car contrairement à un loyer qui est loué à un nouveau locataire chaque année, il est plus complexe de justifier une augmentation importante du loyer. Par exemple, il est plus facile de faire des rénovations majeures à un loyer vide (voir : Augmenter vos revenus grâce aux rénovations en toute légalité).

Lorsque le locataire ne fait pas de grabuge et paie de manière constante et ponctuelle, on parle d’un bon locataire. Un locataire est rentable lorsque le prix de son loyer se situe dans la moyenne du marché.

Démonstration

Je vous vois froncer les sourcils. Vous vous dites qu’il vaut mieux avoir un locataire qui paie plutôt qu’un loyer vide. D’accord, jouons ce jeu! Disons que dans le cas de Vincent, notre investisseur fictif, son locataire paie un loyer de 650 $ alors que la moyenne du marché se situe à 950 $. Il s’agit d’une différence d’environ 30 %. Annuellement, ce montant représente 3 600 $ de cash flow perdu.

Pour certains, ce montant semble anodin comparativement aux pertes financières entraînées par un logement vacant pendant des mois ou pire encore, par un locataire qui ne paie pas à temps ou qui endommage le logement. Pour moi, les chiffres parlent plus que les suppositions. Dans le cas du 3 600 $, je considère que c’est une «subvention annuelle» de Vincent à son locataire qui équivaut à plus de 3 mois de loyer s’il loue le logement à sa juste valeur marchande!

Par contre, si Vincent est certain que chaque année, le logement sera vide plus de 3 mois sur 12 parce qu’il le loue à 950 $. la décision de garder ce bon locataire à son prix «subventionné» est possiblement la meilleure, mais je doute que son logement soit libre pendant plus de 3 mois par année.

Quant à l’argument que «mal loué» est pire que garder un logement vide, il s’avère que c’est souvent exact. Cependant, la probabilité que des locataires endommagent l’appartement au point de coûter à Vincent 3 600 $ par année en réparations est faible. Selon mon expérience, il y a plus de chances qu’un client «subventionné» fasse des dommages et ne respecte pas la réelle valeur du bien meuble!

Les répercussions financières d’un logement «subventionné»

Un logement subventionné affecte négativement la valeur nette de l’immeuble ainsi que notre capacité à mobiliser l’équité qui y dort. Cette équité qui pourrait servir ensuite à acheter d’autres propriétés.

Il faut savoir que la valeur économique (VÉ) bancaire est environ 16 à 17,5 fois les revenus nets. Cette valeur, établie par les banques selon les revenus et les dépenses, servira à déterminer le montant de l’hypothèque que vous pouvez contracter.

C’est-à-dire que, selon l’exemple de Vincent, une perte de liquidité de 3 600 $ pour ce logement représente, théoriquement, une perte allant de 57 600 $ à 63 000 $ de valeur. De plus, Vincent pourrait utiliser environ 80 % de ce montant en garantie ou en mise de fonds pour acquérir un deuxième immeuble. Il s’agit donc d’une perte de 46 000 $ pour générer du rendement.

Quant à ce deuxième immeuble, il devrait générer environ 3 % à 5 % sur la mise de fonds en cash flow annuel, soit environ 2 000 $ de plus, si on considère 3 % à 5 % de 46 000 $.
Enfin, on ne tient pas compte de la capitalisation de l’hypothèque du deuxième multi-logements, ni de sa prise de valeur, ce qui pourrait générer facilement un autre 6 000 $ à 10 000 $ annuellement.

Nous nous apercevons maintenant que ce locataire «subventionné» occasionne une grande perte d’argent! Non seulement du point de vue de la rentabilité, mais aussi du point de vue du rendement et de la croissance de l’ensemble du portefeuille immobilier.

Si nous désirons nous donner les moyens de nos ambitions, nous devons être conscients de toutes les répercussions d’une telle situation! Certes, augmenter le loyer ou nous défaire de ce locataire «subventionné» implique certaines démarches complexes, mais le présent article n’a pas pour objectif d’enseigner comment faire. Je suis convaincu qu’avec un peu de débrouillardise vous trouverez par vous-même. Précisément, le but de cet article est de changer la mentalité.

En conclusion, les mathématiques sont hyper importantes en investissement immobilier. En effet, elles permettent la réflexion critique basée sur des faits et des chiffres et influencent directement votre succès en immobilier. Si vous faites correctement vos devoirs, ces activités reliées à l’ingénierie financière multi-logements feront en sorte que vos rêves et vos objectifs immobiliers se réaliseront — «Sky is the limit!».