Groupe Zillow inc. est en train de mettre un coup d’arrêt sur son opération d’achat et revente de maisons alimentée par sa technologie, après qu’un effort ambitieux pour transformer l’entreprise s’est effondré lorsque ses algorithmes de tarification largement vantés se sont révélés inégaux à la tâche.
La société prévoit de prendre des dépréciations de 569 millions de dollars et de réduire ses effectifs de 25% alors qu’elle mettra fin à ses activités dans les mois à venir, selon une déclaration mardi. Les actions de Zillow ont plongé jusqu’à 11% atteignant 76,22 $ en fin de séance mardi.
La décision d’abandonner l’achat et le retour des maisons intervient alors que les résultats du troisième trimestre de la société ont montré qu’elle avait perdu plus de 380 millions de dollars dans l’opération, appelée Zillow Offers. L’entreprise a rencontré un problème majeur ces derniers mois lorsque Zillow a modifié ses algorithmes pour faire des offres plus agressives, ce qui l’a amenée à payer trop cher pour les maisons au moment même où le marché américain chauffé commençait à se refroidir légèrement.
Avec l’augmentation des pertes de l’entreprise, le PDG Rich Barton, a déclaré qu’il était devenu trop risqué de développer l’entreprise dans un marché immobilier américain qui est en pleine tension depuis plus d’un an.
« Fondamentalement, nous n’avons pas été en mesure de prédire les prix futurs des maisons à un niveau de précision qui en fait une entreprise sûre », a déclaré Barton lors d’une conférence téléphonique sur les résultats.
Zillow, basée à Seattle, est la société immobilière la plus connue en Amérique. Et pour des millions de propriétaires qui ont vu la valeur de leur maison augmenter pendant la pandémie, la sortie rapide de l’entreprise soulève une question difficile: le boom est-il terminé? Barton a plutôt souligné que l’achat et la vente de milliers de maisons chaque mois obligeaient l’entreprise à mettre trop de capital en danger.
Zillow a connu quelques semaines mouvementées. Le 18 octobre, l’entreprise a publié une déclaration affirmant qu’elle ne ferait aucune nouvelle offre sur les maisons pour le reste de l’année alors qu’elle luttait pour trouver des travailleurs pour réparer les maisons qu’elle avait déjà sous contrat.
Dans les semaines qui ont suivi, il est devenu clair que l’entreprise avait trop payé pour des propriétés et subissait des pertes importantes sur les ventes.
Lundi, il y avait un autre signe que quelque chose avait mal tourné : la société faisait de la promotion pour vendre 7 000 logements pour environ 2,8 milliards de dollars aux investisseurs institutionnels.
Pendant la majeure partie des 15 ans d’histoire de Zillow, la société a été connue pour publier des annonces immobilières en ligne et des estimations de prix des maisons appelées Zestimates et chercher à tirer son épingle du jeu en connectant des agents avec des clients potentiels. En 2018, Barton, l’un des fondateurs de l’entreprise, a repris le rôle de PDG et s’est tourné vers l’entreprise d’achat et de revente de maisons en utilisant la haute technologie, appelée iBuying.
Zillow a utilisé des algorithmes de tarification pour acheter des maisons à leurs propriétaires, effectuer des réparations légères et les remettre sur le marché. Barton s’est fixé un objectif ambitieux, cherchant à acheter 5 000 maisons par mois d’ici 2024.
Plus tôt cette année, la société a emprunté plus de 1 milliard de dollars par l’intermédiaire de deux émissions d’obligations, ce qui en fait le premier iBuyer à exploiter le marché de la titrisation. Elle a également aligné des facilités de crédit de 500 millions de dollars avec Credit Suisse Group AG, Goldman Sachs Group inc. et Citigroup inc.
Pas plus tard qu’en août, Barton se vantait de la popularité du service, révélateur que la façon traditionnelle de vendre une maison était si « épouvantable et redoutée » que les clients étaient prêts à contourner les guerres d’enchères potentielles pour vendre à Zillow « dans ce marché à vendeurs chauds ».
Zillow a acheté environ 9 700 maisons au troisième trimestre, en raison de ce qu’elle a appelé des « taux de conversion plus élevés que prévu ». Elle a également enregistré une dépréciation de 304 millions de dollars sur les stocks détenus à la fin de la période « à la suite de l’achat involontaire de maisons à des prix plus élevés ». Cela est plus que ce que la société pense maintenant pouvoir vendre.
Zillow continuera à vendre ses maisons pendant au moins quelques mois. La société prévoit acheter environ 9 000 maisons au quatrième trimestre et a déclaré qu’elle prendrait une dépréciation pouvant atteindre 265 millions de dollars sur les achats de maisons qui seront conclus au cours des trois derniers mois de l’année.
Il est devenu clair que Zillow a mal jugé le marché du logement, en faisant des offres plus agressives pendant que ses concurrents comme Opendoor Technologies inc. et Offerpad Solutions inc. devenaient de plus en plus prudents.
Opendoor, qui est devenue publique l’année dernière grâce à une fusion avec l’une des sociétés à chèque en blanc de Chamath Palihapitiya, a vu ses actions chuter de 15% mardi après que la nouvelle que Zillow fermait son activité a soulevé des questions sur le modèle commercial iBuyer.
Dans un communiqué publié mardi, la société affirmait « être bien positionnée pour répondre à la demande des consommateurs ». « Nous sommes ouverts aux affaires », a déclaré un porte-parole de la société.
La décision de Zillow de se retirer de l’activité soulève également des questions sur Barton, un entrepreneur en série qui a également fondé Groupe Expedia inc. et le site des carrières Glassdoor. Il y est retourné au poste de PDG en 2018 parce qu’il voulait diriger le passage de l’entreprise vers le iBuying. Pour l’instant, il reste dans les parages alors que l’entreprise tente de se ressaisir avec son ancienne activité de mise en relation des acheteurs de maisons avec des agents.
« Nous prévoyons maintenant de concentrer nos offres sur des solutions légères en actifs et en capital », a déclaré Barton.
À propos de l'auteur
Ayant occupé différents postes en analyse financière, Kadiatou est une passionnée des phénomènes économiques et de leur interprétation.
Diplômée de HEC Montréal en économie appliquée, finance et mathématique, elle se joint à MREX pour partager son regard sur l’actualité en soulignant, les faits pertinents pour les investisseurs immobiliers.
